商品房预约协议和商品房买卖合同的效力一样吗？

从目前的法律规定与法院审判实践来看，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限，购房人可以要求退房。另外，购房者也可在合同中约定如小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。

根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立的，若购房者起诉至法院要求退房，一般会得到支持。

网友咨询：

我在2015年4月买房签订了商品房预约协议，只交了定金三万块，协议里面写2015年5月交清首付余款，但当时置业顾问说可以先不交，等电话通知再交，后来这个房子交房时间也推迟了，现在房地产商说我没付清首付要求我退房，该怎么解决，我是因为他们说等电话通知再交，我才没交的，他们交房时间也超过一年多了。

北京京师（成都）律师事务所朱华科律师解答：

这要看您签订的商品房预约协议书的内容是什么。如果相当于签订的房屋买卖合同的话，那么交定金后，您没有按照约定缴纳首付款，上面应该有应该交清首付余款的时间，而不是以电话通知为主，你看合同，看合同是怎么约定的。建议将预约协议拍照后发给律师看一下。

朱华科律师解析：

商品房预售合同是政府允许开发商在商品房没有建好的情况下预先与购房者签订预售合同，这种合同是为了限制物权，即为了防止开发商一房多卖。商品房买卖合同，是在开发商取得允许出售商品房的各种手续后与购房者签订的房屋买卖合同，这种合同只是在双方之间形成债的关系，购房者要取得对商品房的物权即所有权，还需要去办理过户的手续。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

据此，商品房的订购书符合以下两个条件，应当认定为商品房买卖合同：

1、协议内容符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容;

2、出卖人已经收受购房款。

朱华科律师补充：

关于商品房买卖合同效力的相关问题

(一)未取得商品房预售许可证，签订的认购书的效力问题

《商品房买卖司法解释》第4条规定将认购书认定为预约合同性质，将其与本约即商品房买卖合同做了区分。认购书作为特殊的担保合同，其成立和法律效力均不因预售合同的存在和效力而受影响，特别是认购书中独立存在的定金条款更不能因预售合同未能签订而失去法律效力。因此，认购协议可以在开发商办理完毕立项、规划、报建审批手续后取得商品房预售许可证之前的一段时间内签订。认购书的法律性质为预约合同，认购书中的定金条款性质应属于立约定金，可以适用定金罚则。除非认购书签订时开发商尚未办理立项、规划等手续，开发项目和认购房屋尚未确定，否则无商品房预售许可证不影响认购书的效力。

(二)商品房买卖合同效力问题

1、商品房买卖合同无效的情形：

1)出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同(但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效)。依据《商品房买卖司法解释》第2条。

2)当事人商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续，一般不认定为无效，但约定以其为生效要件的，从其约定，但一方已履行主要义务、对方并接受的除外。依据《商品房买卖司法解释》第6条。

2、对于商品房买卖合同被解除、撤销或认定无效的情形，及处理办法

1)返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或者出卖给第三人的。(可请求解除)

(2)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。(可确认无效)

(3)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。(可请求解除)

(4)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为补偿安置房屋的事实。(可请求解除)

(5)出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋。(可确认无效)

2)买受人可请求解除合同的情形：

(1)房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。(可请求赔偿损失)

(2)房屋质量问题严重影响正常居住使用。(可请求赔偿损失)

(3)商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。(可请求赔偿损失)

(4)因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。(可要求返还购房款本金及其利息或者定金)