超800多组摇号的前滩竟然没卖完 金老板失算了!

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  

  今天跟大家聊下稍微有点过气的话题,这个话题在之前很多公众号里都有聊到,但我们想说点不一样的。

  就是为什么前滩的福晟钱隆广场在有将近900组认筹的情况下,仅360多套房子竟然没有日光,或者说清盘

  Part.1

  退回到2018年,前滩的火热已经不用多说了,开出来的盘无一不是日光,但在2018年即将过完的尾巴上,这个前滩板块内的住宅房福晟钱隆广场失算了。

  在来聊这个话题之前,我们先看2018年的一组数据:

  

  上面数据是2018年前滩所有开盘的数据情况。我们来看,在所有开盘的项目中,前滩东方逸品、晶耀名邸最后一批房源均有小户型,后面备注里写到,小户型房源在当期所开盘的总房源中,仅占一小部分

  也就是说,适合刚需客群的小户型、低总价房源占有率是非常低的,偏大户型占据了大半以上,这部分房源总价基本都在800万起的,试想一下,总价达800万以上是不是属于刚需偏改善,或者说属于中端客群以上?

  明白了这个道理,我们再来看福晟钱隆广场。

  讲真,福晟钱隆广场在2018年12月份的节点上销售成绩不算差,反而与其他项目相比,销售非常良好。但是该盘与前滩其他新房开盘做相比,就显得比较差了,毕竟和它几乎相同地段的房子,在前期开盘都是日光的。

  其实项目除了前滩的赋能外,产品真心一般。试想一下,这样的产品要是拿到外环外去卖,还有多少人能够挤破头来买?

  我们看面积段,只有约52平米1房与约86平米2房,产品定位走刚需路线,其中约52平米1房总价400万上下就能够买到,总套数有220套,占总推盘量的三分之二;而86平的2房户型总套数只有156套。

  看到了吗,在前滩能够买到小户型、低总价的房子,而且还是新房,也是名副其实、对口华二的学区房,那些市区老破小都要靠边站了。

  如此低门槛,总价400万连郊区新城都不一定够得到的,却可以在只有两个中央活动区的浦东前滩内能够买到,有谁不想试试看能不能摇到号,尤其是广大的刚需同胞们?

  

  基于此,我们看到了有达到883组客户认筹,选362套房子的盛况。

  但是我们忽视了一点,既然是纯刚需房,那么购买86平的房子,总价超过740万以上的这部分客群,是不是与前滩其他新房项目的客群相吻合,都已属于刚需偏改善客群,这部分客群与刚需客有明显的分割,就是买房不仅考虑学区,居住属性也被考虑进来了。

  因此不难推断,在该盘的认筹情况里,真正有居住需求的客户在认筹比例中是明显偏低的,而更多的认筹客户,或者说更多的刚需认筹客户把能够摇到最小面积的房子当成了重点,进而这部分客户组成了庞大的认筹比

  最终我们看到了,剩余30多套面积偏大的80多平房型没人要,因为真正需要这种居住需求的客户并不在883组认筹名单中,而刚需族又负担不起700多万总价的房款,那么最后摇到号的客户看到已经没有小面积房源的时候,也只能选择放弃了。

  Part.2

  浦东的两个中央活动区,其一是陆家嘴,被定位为国际金融中心,涉及到与金融相关的产业基本汇聚在此;其二是目前开发的前滩,为定位为为金融中心提供服务的跨国企业地区总部集聚地,比如会计、咨询、法律、现代服务等,前滩的开发在功能定位上将和陆家嘴将形成一种互补的金融生态

  因此,前滩日后落成,可以推断为是为金融服务的周边产业,能级与陆家嘴的真正金融相比,孰高孰低每个人都有不同的看法。

  从住宅发展上来看,目前陆家嘴内部有汤臣一品、中粮海景壹号等名副其实的真豪宅,上亿的住宅比比皆是。周边还分布若干个品级不低的豪宅,售价都达10万+级别,面积段也都属于超大豪华型高端产品,显然这里的住宅是给金字塔顶端人来享受的。

  再看前滩,目前所推出的住宅产品多是集中在90-150平之间,总价段也基本集中于1000-2000万之间,与陆家嘴的真豪宅相比,这里的住宅也只能算是改善型产品

  显然前滩的住宅定位没有陆家嘴高级,那么相应的人员构成也就显而易见了。

  

  而今,福晟钱隆广场又推出了这种总价400万的房源,对于能够买得起上海房子的购房者来说基本上是无门槛开放,那么前滩的人员构成是不是更偏向中低端?

  试想一下,前滩规划了高规格的商业、包括太古里、香格里拉酒店、来福士国际医院等等,这些买到总价400万房子的刚需族难道要经常去消费这些商业吗?对于这部分人群来说,不接地气。

  前滩后面还有多个新房等待入市,也依旧有少量的小面积住宅房,按照2018年的买房逻辑,前滩新推的房源也不会愁卖,毕竟中央商务区的定位摆在这里,但是若像福晟钱隆广场推出大量低总价的房子,同时又有部分偏改善的房源时,恐怕偏改善的房源又怕被冷落。

  易眼看房之前写过关于福晟钱隆广场项目的测评稿,在稿件的标题中,金老板就提到“上海真不缺400多万挂户口的买家 而且挂的还是前滩新房!”。很惭愧,金老板只猜中了开头,即挂户口的人确实多,但没有猜中结局,因为确实没有日清,失算了!

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 14 参与 46
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

易眼看房

为购房者提供最新的房产新闻

头像

易眼看房

为购房者提供最新的房产新闻

1654

篇文章

15268

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码