超800多组摇号的前滩竟然没卖完 金老板失算了！

今天跟大家聊下稍微有点过气的话题，这个话题在之前很多公众号里都有聊到，但我们想说点不一样的。

就是为什么前滩的福晟钱隆广场在有将近900组认筹的情况下，仅360多套房子竟然没有日光，或者说清盘。

Part.1

退回到2018年，前滩的火热已经不用多说了，开出来的盘无一不是日光，但在2018年即将过完的尾巴上，这个前滩板块内的住宅房福晟钱隆广场失算了。

在来聊这个话题之前，我们先看2018年的一组数据：

上面数据是2018年前滩所有开盘的数据情况。我们来看，在所有开盘的项目中，前滩东方逸品、晶耀名邸最后一批房源均有小户型，后面备注里写到，小户型房源在当期所开盘的总房源中，仅占一小部分。

也就是说，适合刚需客群的小户型、低总价房源占有率是非常低的，偏大户型占据了大半以上，这部分房源总价基本都在800万起的，试想一下，总价达800万以上是不是属于刚需偏改善，或者说属于中端客群以上？

明白了这个道理，我们再来看福晟钱隆广场。

讲真，福晟钱隆广场在2018年12月份的节点上销售成绩不算差，反而与其他项目相比，销售非常良好。但是该盘与前滩其他新房开盘做相比，就显得比较差了，毕竟和它几乎相同地段的房子，在前期开盘都是日光的。

其实项目除了前滩的赋能外，产品真心一般。试想一下，这样的产品要是拿到外环外去卖，还有多少人能够挤破头来买？

我们看面积段，只有约52平米1房与约86平米2房，产品定位走刚需路线，其中约52平米1房总价400万上下就能够买到，总套数有220套，占总推盘量的三分之二；而86平的2房户型总套数只有156套。

看到了吗，在前滩能够买到小户型、低总价的房子，而且还是新房，也是名副其实、对口华二的学区房，那些市区老破小都要靠边站了。

如此低门槛，总价400万连郊区新城都不一定够得到的，却可以在只有两个中央活动区的浦东前滩内能够买到，有谁不想试试看能不能摇到号，尤其是广大的刚需同胞们？

基于此，我们看到了有达到883组客户认筹，选362套房子的盛况。

但是我们忽视了一点，既然是纯刚需房，那么购买86平的房子，总价超过740万以上的这部分客群，是不是与前滩其他新房项目的客群相吻合，都已属于刚需偏改善客群，这部分客群与刚需客有明显的分割，就是买房不仅考虑学区，居住属性也被考虑进来了。

因此不难推断，在该盘的认筹情况里，真正有居住需求的客户在认筹比例中是明显偏低的，而更多的认筹客户，或者说更多的刚需认筹客户把能够摇到最小面积的房子当成了重点，进而这部分客户组成了庞大的认筹比。

最终我们看到了，剩余30多套面积偏大的80多平房型没人要，因为真正需要这种居住需求的客户并不在883组认筹名单中，而刚需族又负担不起700多万总价的房款，那么最后摇到号的客户看到已经没有小面积房源的时候，也只能选择放弃了。

Part.2

浦东的两个中央活动区，其一是陆家嘴，被定位为国际金融中心，涉及到与金融相关的产业基本汇聚在此；其二是目前开发的前滩，为定位为为金融中心提供服务的跨国企业地区总部集聚地，比如会计、咨询、法律、现代服务等，前滩的开发在功能定位上将和陆家嘴将形成一种互补的金融生态。

因此，前滩日后落成，可以推断为是为金融服务的周边产业，能级与陆家嘴的真正金融相比，孰高孰低每个人都有不同的看法。

从住宅发展上来看，目前陆家嘴内部有汤臣一品、中粮海景壹号等名副其实的真豪宅，上亿的住宅比比皆是。周边还分布若干个品级不低的豪宅，售价都达10万+级别，面积段也都属于超大豪华型高端产品，显然这里的住宅是给金字塔顶端人来享受的。

再看前滩，目前所推出的住宅产品多是集中在90-150平之间，总价段也基本集中于1000-2000万之间，与陆家嘴的真豪宅相比，这里的住宅也只能算是改善型产品。

显然前滩的住宅定位没有陆家嘴高级，那么相应的人员构成也就显而易见了。

而今，福晟钱隆广场又推出了这种总价400万的房源，对于能够买得起上海房子的购房者来说基本上是无门槛开放，那么前滩的人员构成是不是更偏向中低端？

试想一下，前滩规划了高规格的商业、包括太古里、香格里拉酒店、来福士国际医院等等，这些买到总价400万房子的刚需族难道要经常去消费这些商业吗？对于这部分人群来说，不接地气。

前滩后面还有多个新房等待入市，也依旧有少量的小面积住宅房，按照2018年的买房逻辑，前滩新推的房源也不会愁卖，毕竟中央商务区的定位摆在这里，但是若像福晟钱隆广场推出大量低总价的房子，同时又有部分偏改善的房源时，恐怕偏改善的房源又怕被冷落。

易眼看房之前写过关于福晟钱隆广场项目的测评稿，在稿件的标题中，金老板就提到“上海真不缺400多万挂户口的买家 而且挂的还是前滩新房！”。很惭愧，金老板只猜中了开头，即挂户口的人确实多，但没有猜中结局，因为确实没有日清，失算了！