西安中院:未取得商品房预售许可,不必然导致合同无效

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  近年来,伴随着房价大涨,房屋买卖中卖方毁约时有发生,各地法院对此类纠纷判决各有不一。

  2018年12月29日,备受瞩目的西安闻天科技实业集团有限公司(下称闻天公司)诉李某确认合同无效案迎来了终审判决,西安市中级人民法院力撼市场经济的帝王条款——诚实信用原则,撤销一审判决,驳回了闻天公司确认合同无效的诉讼请求。

  案情简介:

  2016年4约25日,闻天公司与李某签订《紫杉庄园内部认购合同》一份,约定由李某认购闻天公司开发建设的位于西安市长安区兴隆街办西沣路以西《紫衫庄园》项目商品房。

  2017年5月,该项目主体封顶,并先后取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。

  2018年2月12日,闻天公司以案涉房屋未取得商品房预售许可证为由,将李某诉至法院,请求确认双方签订的认购合同无效。

  2018年6月8日,西安市长安区人民法院以“闻天公司在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证”为由,判定确认案涉合同无效。

  经李某上诉,2018年12月29日,西安市中级人民法院以“案涉合同系双方真实意思表示,虽违反商品房预售许可制度,但不必然导致案涉合同无效”为由,撤销一审判决,确认案涉合同有效。

  

  一、案涉合同具备商品房预售合同主要条款,且李某支付了全部价款,系本约合同。

  关于预约还是本约,最高法院民一庭有意见称:区分当事人订立的协议是商品房买卖的预约合同还是本约合同,关建在于区分合同是否存在法律或事实上的障碍,导致合同部分条款缺失或不确定:如存在此类情形,一般应认定为预约合同;如不存在此种情况,无论合同名称为何,均应视为商品房买卖合同。

  且合同的性质的认定,并不仅仅根据合同的名称,而是以当事人合同中的内容为基础,结合双方当事人订立合同的目的和真实意思来综合判断。

  案涉合同约定了双方的名称、住所、房屋的基本情况、单价、总价款、付款方式、付款时间等商品房预售合同的主要条款,且合同签订当日,李某即支付房屋全部价款,闻天公司亦出具收据收受此购房款。

  综合上述事实及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,案涉合同应为本约合同,而非预约合同。

  

  二、案涉合同系双方真实意思表示,未取得商品房预售许可证,不必然导致案涉合同无效。

  市场经济从来以鼓励交易、意思自治、诚实信用为基石,尽量维持合同有效,对无效合同的认定往往慎之又慎。

  2017年10月1日实施的《民法总则》更是将无效民事行为的情形限制为三个条款四种情形,且在其中又加但书作为例外情形。

  案涉合同涵括商品预售合同的主要条款,且闻天公司和李某均认可案涉合同系双方当事人的真实意思表示,据《民法总则》第一百四十三条及《合同法》第四十四条,案涉合同应属于有效合同。

  法谚有云:任何人不应从自己的违法行为中获益。在未取得商品房预售许可证的情况下,闻天公司已属违法销售,现又以自己违法为由,要求确认合同无效,与诚实信用原则相背离。

  据《民法总则》第一百五十三条,闻天公司签约时虽未取得商品房预售许可证,但违反商品房预售许可制度的情形,并不必然导致案涉合同无效。

  三、小结

  在房价大涨和开发商等卖方公然毁约的大潮中,西安市中级人民法院的这一判决,无疑重申法治精神与市场经济的应有之义,正确引导社会风向,切实维护了合同双方的合法权益。

  相关法条:

  《民法总则》

  第一百四十三条

  具备下列条件的民事法律行为有效:

  (一)行为人具有相应的民事行为能力;

  (二)意思表示真实;

  (三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

  第一百四十六条:

  行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

  以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。

  第一百五十三条:

  违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效,但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

  违背公序良俗的民事法律行为无效。

  第一百五十四条:

  行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。

  《合同法》第五十二条:

   有下列情形之一的,合同无效:

  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

  (三)以合法形式掩盖非法目的;

  (四)损害社会公共利益;

  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

  《合同法司法解释(一)》第四条:

  合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。

  《合同法司法解释(二)》第十四条:

  合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。

  《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发〔2009〕40号

  五、正确适用强制性规定,稳妥认定民商事合同效力

  15. 正确理解、识别和适用合同法第五十二条第(五)项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”,关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定,注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的,人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的,人民法院应当根据具体情形认定其效力。

  16. 人民法院应当综合法律法规的意旨,权衡相互冲突的权益,诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等,综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的,人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为,或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为,人民法院对于此类合同效力的认定,应当慎重把握,必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。

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