2018年的北京楼市，限竞房独领风骚。虽然成交量不足全年的1/5，不可否认的是哪里有限竞房，哪里就有焦点。
但从新房成交排榜来看，去年话题颇多的丰台、海淀并没有名列前茅，反而是比较“闷”的昌平，夺得成交金额、成交套数的双料冠军，这也是昌平近五年（2014-2018）来首次夺冠。
据网易房产数据中心统计，截止到2018年12月28日，昌平新房网上签约3616套，成交面积53.19万平方米，成交总金额269.67亿元，成交均价为50701元/平。
能在2018的北京楼市杀出重围、夺得冠军，昌平具备了两大因素。
第一，昌平有条不紊地拍地、推盘、去化、再拍地，没有出现其他区域中青黄不接或同类产品扎堆的情况。2017年昌平成交2684套房源仅次于远郊密云，已有了夺冠的苗头。
第二，有足够的客群来消化这批房源，他们不仅仅来自昌平本地，还有相邻的海淀（尤其是北部）、朝阳（望京、北苑）等部分区域。
而海淀与朝阳供应有限，且价位偏高（2018年两区成交均价7万+，昌平5万），这批群体就会沿着相邻的北清路、地铁13号线、15号线外溢到这里。
而昌平的购房者画像，也侧面反映了以上观点。
购房人群画像
严肃君采访了昌平几个有代表性的楼盘相关人员，并与置业群中购买昌平项目的一些群友进行了交流。从这些样本中，推演出昌平购房者人群的大体画像。
区域：昌平（回龙观、天通苑/北七家、沙河）、海淀（上地、中关村）、朝阳（望京、北苑、孙河）。
区域地缘性非常明显。多数楼盘最初的宣传范围也集中在了当地，能与昌平平分秋色的也只有海淀（北部）了。有趣的是，选择置业昌平的购房者中，有相当部分人群在海淀工作。
职业：互联网工作者公认占比最高。该人群常在网上查询消息，在一些特定知识上了解的甚至比置业顾问还多，会把认可的项目介绍给和周边的人。
沙河的中海丽春湖墅因其位置和产品环境，比较受高教园区教职人员的欢迎；南邵的泰禾·昌平拾景园虽然位于六环以外，但产品千万级别，锁定的是高净值人群（金融、互联网高层等）。
年龄：购买人群有两个年龄峰值25-35岁，55岁-60岁。
即使同为“年轻”一档，因产品和定位，也会有细微差别。和悦华玺的可变空间吸引了更年轻化的群体，年龄25-30岁的无孩家庭多一些；中海丽春湖墅年轻群体则更偏向于30-35岁，这和项目辐射的职业群体有很大的关系。
交通：北清路、京新高速、京藏高速；地铁13号线、昌平线、5号线、8号线。
交通路线分布清晰。如万科翡翠公园的购房者中，工作圈密集分布在北清路沿线；中海丽春湖墅的购房者则是沿着京新高速、京藏高速南北延伸。国风美唐、公园悦府、领秀慧谷，则比较吸引相邻地铁13号线、8号线、昌平线的沿线工作人群。
这些购房者成就的这份榜单背后的楼盘，有各自的故事。
成交金额TOP10
对比2017年的昌平新房成交金额TOP10，2018年排行榜中的京投发展·公园悦府、华润理想国（纯新盘）、领秀慧谷为新进楼盘。
2018年昌平新房成交金额TOP10
升降排名与2017榜单比较
对此变化，严肃君要说的是：
1.泰禾·昌平拾景园首期在2017年9月底开盘，后续发挥稳定。网签的353套房源中，洋房220套，别墅133套，洋房成交功不可没。
除了本身产品受肯定外，这也得益于入市节点早，避开了限竞房的风头，项目方认为昌平本地人的购买力才是取得现在成绩的关键点。另外严肃君探访到，洋房早已售罄，目前有3套左右的清退房源，138㎡-140㎡的四居，总价710万-800多万不等，精装修，2020年初交房。
2.严肃君曾在2018年昌平上半年成交报告中预测过，回龙观成交榜上有名主要依靠公园悦府，毕竟领秀慧谷、首开国风美唐早在2018年初就是尾房在售，后续也不会有房源。
但公园悦府后续仍有房源待入市，在去年11月时，11号楼开始排卡，推87㎡、113㎡、136㎡户型，预计均价6万左右。
3.作为区域网红盘，万科翡翠公园在北七家一直有着标杆性意义。当年洋房入门一票难求，打开了声势。如今社区建设已经逐渐完善，环境有目共睹。再加上黄城根小学加持，这个成绩不足为奇。
项目洋房产品2016年售卖，2017年基本售罄。而临近的华润理想国、和悦华玺刚需产品则在2018年中下旬才入市，这时候的翡翠公园已经开始主打千万级别的叠拼了。不得不感叹万科不同产品推盘节点踩得好啊。
4.2017年1月下旬，丽春湖院子拿下最后一个预售证，预批了134套房源，在当年便以278套成交套数、47.28亿成交金额位列区域榜首。在这之后项目顺销，因此2018年跌落到第8名“情有可原”，截至目前项目在售也接近尾声。
纯新盘
2018年昌平区共有5个纯新盘入市，其中前三位都是限竞房，且华润理想国在整个昌平区域中排名第四。
2018年昌平纯新房成交排名
1.之前华润理想国开盘不久，严肃君就在一天内看完了这三个限竞房项目。【昌平限竞房｜那些你们交钱时才知道的事儿，我先去考察了】
看到这份成绩单，再来总结一下3个楼盘的卖点：
①华润理想国是三个限竞房中入市最早的，抢得先机。华润品牌的市场认可度很高，品牌加持。另外，项目的“自选装修套餐”对很多人来说也是加分项；
②作为中海产品，丽春湖墅的户型一直是限竞房中的佼佼者，社区环境也值得称赞，但1265套的大体量需要消化一段时间；
③和悦华玺户型内仅1个承重墙，多变的空间比较吸引年轻群体，之前有带阁楼的顶层一居，被一抢而空。
2.和泰禾·昌平拾景园同属于南邵板块的纯新盘招商·都会中心，2018年仅网签72套房源，成交金额3.21亿元，实际区域排到了20名。
这期间，区域三大限竞房宣传紧密多样，虽然招商地块执行70/90政策，但和限竞房产品重合度高。且招商·都会中心属于六环外，从位置上来讲，前者更容易吸纳海淀、朝阳的购房者。
3.虽然融尚未来是北七家2018年唯一商品房纯新盘，面临的问题却和2017年去化率仅18%的东方蓝海中心、1%的未来公元一样——开发商市场认可度不够、价格优势不突出、产品亮点不大，更何况购房者选择更多了。当然，东方蓝海中心与未来公元2018年去化依旧不理想。
那么，2019年还有那些纯新盘或者说是限竞房可选择呐？
未入市的限竞房
截止目前，昌平还有4个的限竞房项目未入市。
1.华润理想国与和悦华玺也是在2017年拿下的地块，它俩已经开始交成绩单了，但金隅地块在2018年12月28日才发出施工招标公告，开盘看来还要再等一段时间。
如此拖延，虽然不知道内部具体原因，但该地块溢价率高达44%，如何在迎合市场的同时又尽可能的争取利润，确实需要时间来规划。
2.七里渠地块可以说是去年昌平最有噱头的地块：
①“华润+小米”联合体以26.57亿的底价收入，住宅地块执行“7090”政策；
②该宗地块的项目须符合北京市昌平区的产业发展方向，竞得人须对地上公建建筑规模的50%自持，自持年限不低于20年，期满后如需转让或分割出售，需征得昌平区政府同意后方可办理相关手续；
③地上建筑规模中的41181.6平方米暂按居住用途标准收取政府土地出让收益，剩余地上建筑规模暂按商业、办公用途统一标准收取政府土地出让收益。
3.未来科学城+城建+金茂的地块由三部分组成，其中C-18地块不受70/90政策限制，均价54187元/平，另外两个地块受限于70/90政策，均价51478/平，低于目前在售新房。
机智如群友，给这个地块取了个代号——“未来金茂府”。
4.作为2018年的土拍收官之作，CP00-1600-0015地块被首开+华润+建工以69亿元竞得。建设用地面积约12.17万平方米，其中3.8万平方米被用于B4综合性商业金融服务用地，建筑控制规模11.4万平方米，其余用于住房建设。
如此看来，北七家和未来科学城在昌平2019年成交排名中依旧承担了很大的戏份。两者之间，严肃君更看好未来科学城。
一起来回顾下《未来科学城到底有没有未来？》，关于昌平的未来，你有哪些想说的，欢迎在评论区留言互动～
往期回顾：
更多干货，详见网易房产出品的数据报告（数据截止到2018年12月28日）。↓↓↓
2018北京昌平区域成交金额排行榜
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