楼8| 都在这!深圳楼市2018年新房市场要点回顾

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  市场要点

  1、新房住宅供应大幅增加;

  2、新房住宅限价明显,南山区最为明显;

  3、新房住宅全年备受关注;

  4、大运片区成交最为火热;

  5、华润置地年度成交金额第一

  据深圳中原研究中心数据显示,2018年深圳全市新增预售住宅391.9万平,同比↑20.0%,新房供应除了新增预售外还有部分现楼入市,根据深圳中原研究中心监测,2018年新入市住宅面积合计400.5万平,同比上涨34.4%。

  自2017年初新房开始执行限价政策,2017全年开发商推盘积极性低,2018年货币收紧,对流入房地产行业的资金监管尤其严格,开发商资金压力巨大,而且下半年国内外经济形势严峻,市场预期转变,开发商不得不加快推盘节奏,尽快回笼资金。另外,住宅推售增幅大于预售增幅,显示出2018年现楼入市项目有所增加。

  

  网签数据显示,2018年全市新房住宅成交2.9万套,同比上涨13.8%,成交面积为292.4万平,同比上涨12.8%。新房住宅推盘量大幅增加,但成交量在历史周期中仍处于低位。

  2018年新房住宅限价明显,住宅均价延续2017平稳下调趋势,从1月至12月累计下调180元/平,全年均价为54120元/平,同比下降0.6%。

  

  2017年新房市场全年观望情绪浓厚,2017年积压的购房需求在2018年得以释放,且在政府严格限价下,一二手房价倒挂现象明显,另外,“三价合一”政策提高了二手房购房成本,部分二手房客户转向新房市场,上半年新房市场关注度持续高涨。“731”新政对深圳楼市造成重创,加上经济下行压力增加,市场预期向下。在市场预期转变后,开发商比二手房业主更快做出反映,而且开发商在促销力度、分销渠道上有更大的灵活性,新房住宅的关注度仍远高于二手房。

  5月底海上世界双玺项目入市,首次引入政府公证摇号选房,体现出上半年新房市场成交火爆。9月中下旬以来住宅项目扎堆入市,新房折扣加大,分期付款,高佣转介等促销活动越来越多,个别项目开盘去化千套,但市场热度较上半年有大幅下降,但新房市场无疑全年备受关注。

  

  2018年春节在2月中旬,春节所在月份访客量急剧下滑,比往年春节月份更为惨淡。上半年客户购买意愿强,新房关注度持续高涨,访客指数触底反弹。部分项目出现认筹数量远大于房源数量,开启政府公证摇号选房,新盘访客指数维持在相对高位徘徊。“731”新政影响下,访客指数在9月再次触底,随后开发商推盘节奏加快、促销力度加大,访客指数再次回升。整体来看,2018年新房市场备受关注,访客指数相比2017年有所上升,全年震荡起伏。

  

  2018年新房住宅开盘去化约41%,较2017年有大幅上升。上半年新房供应紧张,开盘去化更为理想,万科瑧山府、山语海二期、海上世界双玺、万科蛇口公馆、中海天钻、华润城润府三期六项目均开盘告罄,大部分项目开盘去化约六成。下半年新房住宅周均开盘销售率明显低于上半年,仅华润城润府三期加推的住宅开盘售罄,且加推热度较第一批大幅下降。

  

  根据深圳中原研究中心监测,2018年新房住宅推售套数合计41282套,其中宝安区供应1.6万套,占比40%,超过龙岗。从各区供应来看,仅龙岗区供应有所减少,六区供应增加,其中盐田、罗湖、福田、南山、宝安五区住宅供应成倍增加。

  

  2018年全年新房住宅成交合计成交2.9万套,从各区成交套数来看,龙岗区占比47%,其次是宝安占比27%,南山区占比9%。

  对比各区成交面积来看,龙华区成交面积同比↑4.0%,成交套数同比↓3.3%,可见龙华区套均面积有所增加,而罗湖区正好相反,其套均面积从127平下降到92平。

  

  从区域均价分布图来看,宝安、龙华、龙岗、福田四区均价上涨,盐田区均价领跌,主要是因为盐田区从2017年中开始连续14个月无成交,且盐田区成交量较少,区域均价受个别项目定价影响严重。结合市场监测,南山区是限价最为明显的,2018年南山成交均价同比下滑9.2%至92095元/平。

  

  从成交面积段来看,60-90平刚需户型仍是成交主力,2018年成交占比58.2%,同比有所下降。2018年90-144平改善型户型成交占比上升至30.5%,144平以上的大户型占有略有下降,而45-60平的小户型有所上升。

  

  2018年6万+价格段住宅共成交7264套,占全市成交套数的24.7%,6万+住宅成交88.8万平,占全市成交面积30.4%。

  从各价格段成交占比来看,2018年4万以下价格段占比大幅减少,8万以上价格段也有所减少,新房住宅成交价格在中间价格段比较集中,4-6万价格段占比接近五成。

  

  从成交片区来看,2018年大运片区以2773套的成交量位居热点片区榜首,其次是西乡片区、龙岗中心城片区。

  2018年大运片区网签楼盘有佳兆业未来城、京基御景中央、吉祥里豪庭、龙平紫园、御景蓝湾公馆、颐安都会中央花园六个,大运新城文体配套齐全,2017年底世贸拍地规划建设600米超高商业中心,其片区楼盘成交持续火热。

  另外值得一提的是,坪山片区除市场成交2472套,还有2503套保障房(亚迪三村)成交,坪山片区总成交占全市成交16.9%。

  网签数据显示,2018年布吉片区成交1718套,位居热点片区TOP10第七位,其年度成交均价为50475元/平,同比上涨15.26%,领涨全市。其次是民治片区均价上涨14.9%至68574元/平,沙井片区上涨13.91%至43948元/平。

  2017年下半年以来布吉片区入市新房逐步突破5万,其中均价5万以上的凯旋TRC、万科麓城、玺樾山三楼盘是2018年布吉片区的成交主力。

  蔡屋围片区住宅项目较少,2017年仅有中海天钻一个豪宅项目网签,2018年新增了实地剑兰郡刚需项目在售,以致2018片区均价76143元/平,同比下降25.98%,其次是后海片区下降14.7%,沙头角片区下降14.52%。

  

  壹成中心花园最早于2015年入市,2017年共成交1475套,2018年共成交1264套,连续两年位居住宅成交套数TOP10榜首,其次是龙光玖龙台成交1094套,远洋新天地成交1040套,TOP3成交套数都在千套以上。

  2018年成交套数TOP10楼盘共成交9313套,占全市成交套数的31.7%,与上年持平。

  

  华润城润府项目2018年分两批入市,共推售1296套住宅,部分还在网签中,2018年共网签972套,均价84982/平,成交金额达到108.61亿元,位居2018年住宅项目成交金额TOP10榜首,其次是壹成中心、香山里花园。

  住宅成交金额TOP10榜单中海上世界双玺成交均价最高、套均面积最大,但该项目仅推售167套,已全部网签,总成交金额为71.04亿元,位居第四。

  

  2018年华润置地凭借华润深圳湾·悦府、华润城润府、银湖蓝山润园三项目成交金额达到152.26亿元,位居成交金额TOP10开发商榜首。

  万科在2018年推出的住宅项目较多,其凭借万科瑧山府、万科瑧山道、万科星城、万科蛇口公馆、万科麓城、深国际万科和风轩六项目成交金额共计141.83亿元,位居第二,其次是鸿荣源集团、佳兆业。

  

  佳兆业在坂田、平湖、盐田各有一个城市广场住宅项目在售,在大运还有佳兆业未来城、龙平紫园两项目,佳兆业的项目一般体量较大,2018年下半年佳兆业项目的促销力度最大,率先启用首付分期,其全年网签面积达到21.6万平,位居成交面积TOP10开发商榜首。其次是万科、鸿荣源集团。

  2018年新房住宅成交面积TOP10开发商共成交132.6万平,占全市一手住宅成交面积的45.3%,行业集中度明显。

  

  截至12月底,深圳全市新房住宅存量为346.5万平,同比上升2.33%。按照过去一年平均成交量计算,去化周期为14.22个月。

  2018上半年新房住宅存量持续减少,到2018年8月底存量仅207.8万平,9月中下旬以来供应不断增加,年底存量骤然增加,但预计明年上半年开发商推盘节奏放缓,存量或将进一步告急。

  

  从各区存量来看,龙岗、宝安存量一直是最多的,2018年宝安区(含光明、龙华)的供应超过4万套,其占比远超龙岗,12月底存量数据显示宝安区存量154.2万平,领先全市。

  从各区去化时间来看,龙岗、南山的去化时间较短,而福田、罗湖、宝安去化较慢,盐田因为中间14个月无成交,去化时间无法估计。

  

  总结:

  2018年深圳政策调控力度加大,调控效果明显。2018年深圳新房住宅成交2.9万套,较去年有所上升,但还远低于近十年的年均成交量。2018年新房住宅限价明显,住宅均价延续2017平稳下调趋势,从1月至12月累计下调180元/平,全年均价为54120元/平,同比↓0.6%。

  自2017年初新房开始执行限价政策,2017全年开发商推盘积极性低,2018年对流入房地产行业的资金监管尤其严格,开发商资金压力巨大,而且下半年国内外经济形势严峻,市场预期转变,9月中下旬以来开发商推盘节奏加快,新房供应骤增。

  2017年积压的购房需求在2018年得以释放,且在政府严格限价下,一二手房价倒挂现象明显,另外,“三价合一”政策提高了二手房购房成本,部分二手房客户转向新房市场。尽管“731”新政对深圳楼市造成重创,但在市场预期转变后,开发商比二手房业主更快做出反映,而且开发商在促销力度、分销渠道上有更大的灵活性,新房住宅的关注度仍远高于二手房。新房市场无疑全年备受关注,5月底海上世界双玺项目入市,首次引入政府公证摇号选房,体现出上半年新房市场成交火爆,9月华润城润府三期加推的住宅也是开盘售罄,但加推热度较第一批大幅下降,下半年市场转凉。

  展望:

  开发商在2018年下半年重启首付分期、特价房等促销活动,但无奈国内外经济形势严峻,购房者入市更为谨慎,本轮调控政策见底,预计2019年楼市政策将呈现出有限度的放松,主要体现在房贷利率优惠方面。随着“粤港澳大湾区”、“深汕合作区”的发展,深圳城市吸引力增强,而深圳新房住宅的供应仍然非常有限,预计明年上半年开发商推盘节奏将明显放缓。2019“稳房价”、“稳租金”、“稳预期”调控目标并存,新房住宅成交均价不会出现较大幅度的上涨或者下降,成交量或将有所上升。

  (来源:深圳中原研究中心)

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