21%!成都现7年最低甲级写字楼空置率 “二房东”租走5.5%

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  曾经较长时间的“供大于求”让成都写字楼市场在人们心中,留下了“高空置”的印象。但发展到2018年,成都甲级写字楼交出亮眼成绩,平均空置率降到了21%,第四季度更只有19.8%,均创下7年来的新低。

  其中以联合办公为主的空间运营商的介入,是甲级写字楼空置率降低的重要推手。

  但经过2017、2018年的迅猛增长,无论是开发商自营还是第三方租运,这种曾以“二房东模式”出现的空间运营,不可避免地面临拉升后的缓冲,这或许才是挑战的真正开始。

  联合办公运营商需求突破5.5%

  

  
据第一太平戴维斯数据显示,2018年成都甲级写字楼平均空置率降到21%,创下7年来的最低点。

  

  房地产、金融和信息技术的需求占比最高,三者贡献了全年新增成交总面积的一半以上。

  仲量联行数据也显示,2018年成都甲级办公楼入驻率首次突破80%,至第四季度空置率更降至19.8%,为近7年最低,其中灵活办公办公面积已达14.7万平方米(截止2018年底)。

  得益于近两年房地产市场的火热,众多房企不断提升市场份额且吸引大批外来房企进入成都市场,同时也带动了建筑工程和房地产服务等行业的上升。2018年,录得房地产贡献近18%的新增租赁。投资资管和银行保险等传统金融的扩张带动金融企业的办公需求,其新增租赁占比达到20%。

  但值得关注的是,以联合办公为主的空间运营商的需求量也从去年2%上升到了5.5%。

  第一太平戴维斯高级董事、华西区中介部负责人、成都商业楼宇部负责人戴晖告诉网易房产四川(公众号:wyfcsc163),从绝对量来看,市场总的需求量比2017年提高了,并且是历史的最高。所以可以看到空间运营商在市场的需求之大,整体规模也很大。

  据不完全统计,截至2018年底,联合办公在成都市场的总租赁面积已超过50万平方米。

  在如此巨大的需求推动之下,联合办公、转租公司等空间运营商的活跃成为空置率降低的重要原因。

  也正是受需求推动,2018成都写字楼有效租金录得94.3元/平方米/月,同比大幅提升(仲量联行数据)。

  预估增长放缓 盘活资源成重点

  

  2018的写字楼空置率由联合办公迅速拉低,但联合办公的出租与空置情况又怎样?

  在市场端,如果以市场一年期作为标准,全市的甲级写字楼一年期里可以达到46%的出租率,而联合办公这种空间运营商用一年时间可以达到73%。而且这还是个绝对值,甚至有些运营商用一年时候可以达到100%,甚至更高。

  根据调查,在春熙路附近某知名外资的运营商在预租的时候,不到两个月就达到了30%的出租率。

  戴晖认为,灵活办公这些空间运营商对于租户和业主来说,可以做出更多多样化的选择。“他们不仅提供了精装的物业,也提供了一些来自运营、平台的服务,对市场是一个充分的补充”。

  种种数据和迹象都表明灵活办公领域的市场出租情况非常良好,但2017年和2018年,成都涌现了大量的空间运营商。他们有国资、也有外资,有区域性的房地产开发公司、全国性的房地产开发公司介入,市场份额极速扩大,同时市场竞争也变得空前激烈。

  戴德梁行成都公司企业服务部助理董事蒲媛媛认为,在经历了前两年的快速扩张后,各联合办公运营机构目前在成都市场的增长相对放慢了脚步。并且预计在未来资本收紧,供应放缓的情况下,如何盘活现有资源并且保持市场增长将会是各机构面临的难题。

  灵活办公以多元与社交的属性与新一代职场人的工作习惯、沟通方式相匹配,而且其灵活便捷的属性无论对于初创者还是大型企业,都使得更有效的成本控制和轻资产投入成为可能。

  因此随着这几年成都经济地位的提升和外向型经济的发展,越来越多的企业倾向选择联合办公。

  

  蒲媛媛告诉网易房产四川,与传统办公标准的3年租约相比,联合办公在一定程度上赋予了企业发展的自由度。由于办公室基本装修已完成,且绝大多数的办公设施维护与服务已包含在了会员费中,联合办公可以随时满足企业入驻并帮企业降低物业维护和运营相关的成本,企业办公更加便捷。

  而且很多空间运营商也会为联合办公提供线上与线下相结合的社群平台,最重要的是,联合办公的全球与全国的大范围布点,为会员的多地点办公提供了可能,帮助企业多地开展业务,这是传功办公模式无法做到的。

  数据显示,2018年甲级写字楼整体空置率在21%,如果这些空间运营商留不住终端客户,那还有21%的空位可供选择。

  戴晖表示,去年写字楼“二房东”的现象瞩目,但如果只是纯转租没有产生任何附加价值的联合办公是没有价值的。从2015年走到今天,成都的灵活办公领域已经发生了从量变到质变的转变,从规模化竞争转变到拼运营的时刻。

  “大房东”“二房东”谁都不轻松

  “对于大型的灵活办公品牌而言,以前是要把人吸引过来,提高出租率,现在是如何把人留住才是最关键的”,戴晖认为,人才是写字楼的运营中是最关键的要素,一个好的管理人才,需要具备3大能力。

  第一、吸引终端客户进入的能力,利用第三方、中介公司和代理公司,利用你的社会渠道,甚至政府平台来提高出租率。

  第二、管理能力,小道日常的保安保洁达到整体的租赁管理、租约的管理,行业产业能否平衡,到期日能否平衡等。

  第三,平台的搭建,形成规模化后企业的成本会降低,形成规模经济,另外可以让终端客户在享受会员利益时,得到补充。

  举个例子,如果一个运营空间上在成都、西安和重庆都有驻点,那么旗下的终端客户在其他城市去开设新公司时,会很方便,成本也比较低,同时还能得到会员的服务,企业效率就得到了提升。

  “如果有人能操盘做到这3点,就能让终端客户留下来。”戴晖告诉网易房产四川(公众号:wyfcsc163)。

  虽然人们对于“二房东”的理解更趋向于一个空间上的可以满足“拎包入住”的物业持有者,而非一个兼顾办公场所设备设施管理维护并提供办公服务的办公空间运营者。但不可否认,不论是“二房东”或是“联合办公”,其在成都市场的扩张确实为市场吸纳带来了强进动力。

  相比大型联合办公玩家急需破解运营之道,“二房东”还是要首先关注自身的稳定性。蒲媛媛认为,不论是与“大房东”的租约风险或是自有资金的保障都将是影响存亡的。其次,企业租户对服务、安全、便捷等需求的关注将持续提高,如何在愈发激烈的竞争中加强对空间的管理,降低成本与风险,也将是“二房东”会面临的难题。

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