2018年浙系房企增势迅猛，祥生、中梁等借区域升温提速

曾几何时，浙系房企也是中国房地行业中一道靓丽的风景线，前几年，他们虽然没能抵挡住时代的洪流，归于沉寂。现如今，在新一轮板块轮动的行情下，“卧薪尝胆”多年的浙系房企终于强势崛起。

近期，克而瑞发布一份报告显示，近三年来，百强房企中浙系房企的平均复合增长率为78%，而业内普遍以“快”著称的闽系房企平均复合增长仅为59%。除此之外，蓝鲸房产发现，在2018年百强房企排行榜中，浙系房企不断增多，其数额从2015年的4家至2018年，已增至17家。

从2004年，万科集团(SZ：000002，简称“万科”)通过并购进入杭州之后，品牌房企纷纷开始了进浙之路，至2018年，百强房企中多数企业都已布局于此。尽管“外敌环伺”，浙系房企依旧实现了逆势崛起，它是如何做到的?与此同时，浙系房企的打法是否具备可复制性?这是值得行业思索的地方。

浙系房企整体复合增长率达78%，百强房企数量回升

提及浙系房企，无法忽略的一个存在便是绿城中国(HK：03900，简称“绿城”)。

1995年，“教书先生”宋卫平辞职创立了绿城中国。在他之前，先后有原嘉兴市政府深圳办事处主任沈玉兴创办的佳源集团;曾官至浙江省委书记秘书的周庆治，与他的同学许广跃一道加盟的华电地产(南都房产前身)已经成立。而在他之后，杭州楼市房地产开始活跃起来，房地产市场呈现百家争鸣之势，金都房产、绿都集团、宋都股份(SH：600077)、滨江地产(SZ：002244，下简称滨江)、金成控股、大家房产、新湖中宝(SH：600208)、广宇集团(SZ：002133)等“新秀”先后崛起。杭派之外，还有甬派、温派，如银亿股份(SZ：000981)，雅戈尔集团(SH：600177)、祥生地产(下简称祥生)等，都如雨后春笋一般逐渐发展壮大。

绿城虽然不是第一家成立的浙系房企，也不是唯一一家浙系房企，但绿城一直是浙系房企的领袖，这缘于它的灵魂人物—宋卫平。业内周知，宋卫平是一个理想主义者，他对产品品质有着近乎极致的苛求。例如，在项目外立面已经落成的情况下，宋卫平发现墙面的石材存在色差，他会要求将整面墙敲掉重来。凭借着对产品的苛求，绿城赢得了客户的口碑，其销售规模不断增长，至2007年，绿城不但已成功实现上市，其销售规模更是冲破百亿，而当年全国仅有10家企业销售额突破了100亿元大关。

在绿城的带领下，靠产品品质赢得市场份额，几乎已经成为所有浙系房企共同遵守的法则。然而，成也萧何，败也萧何，在时代的洪流面前，浙系房企的这一经营理念导致其增速能力不足。2010年，万科等房企运用高周转模式创造了前所未有的销售额，这一年被券商称之为高业绩和高周转的“元年”。也就是在这一年，浙系房企明显掉队。

彼时，有业内分析认为，一方面，浙系房企对品质的追求注定其无法做标准化复制，从而拖累了速度。另一方面，在加杠杆方面，也影响着浙系房企发展的心态。2008年，金融危机爆发之际，依靠民间融资的浙系房企曾饱尝资金链断裂之苦，不少房企甚至就此消失，即便2009年形势迅速转好，2008年的那场风波仍他们心有余悸，浙系房企对高杠杆持谨慎态度。也使他们错失了楼市发展的黄金年代。

图示：浙系房企三年复合增长率排名/数据来源：克而瑞

经历过时代风浪的浙系房企，在2018年，迎来了新一轮崛起。近期，克而瑞在一份研究报告中指出，从近三年的复合增长率来看，包括中梁地产、佳源集团、德信中国、滨江集团(SZ：002244，简称“滨江”)、华鸿嘉信、祥生地产6家浙系房企的平均增幅为87%，而近年融信中国(HK：03301)、旭辉集团(HK：00884)等以“快”著称的企业平均增幅为64%左右。

以祥生地产为例，据克而瑞发布数据显示，2018年祥生地产以1029.2亿元的销售额位居百强房企第28位，在浙系房企中仅次于绿城、中梁控股(简称“中梁”)，2015年-2017年其合约销售分别为109亿元、325亿元、620亿元。仅用4年，祥生的规模就突破了千亿。

蓝鲸房产发现，伴随着业绩规模的强势增长，挤进房企百强排行榜的浙系房企也不断增多。克而瑞排行榜显示，2015年排进前五十的浙系房企只有绿城、滨江两家，上榜百强的浙系房企仅有五家。而2018年，跻身前五十的浙系房企达到五家，分别为绿城、滨江、祥生地产、佳源集团和中梁，排名基本集中在前三十。与此同时，2018年百强榜单中，浙系房企达到十七家。

崛起的秘诀：借长三角市场行情提速

一位杭州当地媒体人士对蓝鲸房产表示，浙系房企的崛起首先与长三角的市场行情密不可分。

根据中国指数研究院的监测，2018年，对房企销售业绩贡献率较大的城市主要聚集在长三角、成渝城市群，50家典型房企在长三角销售额贡献率占比为33.4%。此外，长三角城市群中的三四线城市销售增长较快，如湖州、安庆、镇江分别同比增长147.3%、98.2%、74.9%。以阳光城为例，2018年12月27日，阳光城官微发布数据显示，2018年阳光城销售金额为1628.56亿元，其中浙江区域业绩达到200亿元。

在浙江区域房地产市场整体增速的同时，浙系房企成为2018年增势较猛的一支队伍。克而瑞《2018年大浙江销售流量榜》榜单显示，前10名中，浙系房企占据了6席，分别为绿城中国、滨江集团、祥生地产、华鸿嘉信、德信地产及中梁地产。

对于这些企业的崛起，易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产指出：“类似企业有几个特点。第一、借势长三角市场的崛起，业绩表现一直不错。第二、杭州等热点城市的购房需求旺盛，价格提升很快，对于有较多布局的浙系房企来说，这一波行情抓住了，业绩提升速度自然会加快。第三、浙系企业这两年积极寻求融资渠道拓展，应该说资金方面有改善，规模扩张空间较大。”

滨江集团“雁型布局”模型图

蓝鲸房产注意到， 浙系房企大都首先选择深耕核心战略城市。以滨江为例，2018年滨江全年销售额近850亿元，杭州贡献占比超30%，超290亿元，凭借此，滨江代替绿城坐上杭州楼市的头把交椅。“把杭州作为‘雁型布局’(核心依托一城一地、渐次分层向外围展开)的‘雁首’进行深耕，操盘项目加快出货，刚需改善项目走精品路线，高端项目争取更多溢价，是滨江快速提升规模的独有路径。”克而瑞在分析报告中指出。

在深耕核心战略的同时，企业多围绕都市圈或环都市圈布局。例如绿城，其在以杭州为大本营的同时，在杭州以外的浙江实施3+X战略：守住宁波、台州、浙中三大项目群，其近600亿元的流量金额中，超270亿元出自杭州都市圈。今年，绿城继续深挖和开辟杭州都市圈重点城市，在浙江区域开拓的14个新项目中，有6个分布在都市圈的湖州、绍兴、嵊州区域。除此之外，以华鸿嘉信、德信地产为代表的企业也得益于金华、温州、丽水等三四线城市的火爆行情增势明显。

易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱向蓝鲸房产分析指出，经过多年的积累，浙系房企终于在周转速度与产品品质之间找到了平衡。据他介绍，为了保证产品品质，浙系房企在产品打造上普遍推行“半标准化”，即在重要节点上实施标准化，而在所有与人的需求相关联的指标和环节上，如户型设计、公共空间和园林营造、配套设施建设等方面，采用一项目一方案的方式来敲定。

他表示，在周转速度方面，从拿地到开盘不能低于5个月，是浙系房企的最低底线。为了兼顾速度与品质，浙系房企还将“半标准化”和“降维打击”相结合。以华鸿嘉信为例，把在成熟市场经过检验的产品，复制到四五线城市的改善市场进行开发，从而获得非常好的利润和销量。

与此同时，丁祖昱表示，不同于其他企业通过大量使用杠杆，提高企业负债率的融资模式，浙系房企在过去几年不断引入股权资本，将自身的国有资本、民营资本、供货商资源以及员工团队进行整合，实现整体协同发展，形成加速发展势能。这种独特的融资模式，使得企业在充分掌握主动权的前提下，保障其规模扩张的稳定性。同时，倒逼企业对目前的各项制度，包括投资运营模式进行改革，以产生更可观且可持续的收益。

依靠于浙江区域的崛起，浙系企业在此轮市场行情中得以脱颖而出，但这是机遇也是危机，区域市场具有轮动效应，待浙江区域楼市的热潮褪去之时，浙系房企将拿什么来对冲风险?或许接下来，浙系房企将大力致力于全国化扩围。