市场预期发生改变 深圳置业者回归理性

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   证券时报记者 吴家明

   “福田中银花园的笋盘,99平方米卖470万元,之前都卖500万以上啦!”深圳中介李经理站在路边吆喝。

   在楼市低迷时期,二手房市场出现一些笋盘其实不足为奇。不过,在李经理看来,楼市调控已经多年,最近的情况与过去有些不同:置业者的心态发生变化,对房价“只涨不跌”的预期也开始发生变化。“最近,央行再次降准,过去大家看到货币放松想到的就是放水、房价上涨,但房地产市场对这次降准的反响似乎并不大,买房的人也是这样的感觉,再用降准后房价会上涨的说法已经说服不了置业者。”李经理如是说。

   多位中介人员告诉记者,去年上半年深圳二手房市场表现尚可,但到了下半年,如果二手房业主愿意降价5%至10%,房子会相对好卖一些;如果不降价,挂一年卖不出去的都大有人在。采访中,正在准备买房的赵先生对记者表示,从税费和价格来看,买新房是相对划算,但现在的时间段对置业者来说可以“货比三家”。

   相对于一手房受限价等政策影响,深圳一直是二手房为主导的市场。深圳房地产中介协会最新发布的报告显示,2018年深圳二手住宅共成交64627套,而在2015年,深圳二手住宅共成交127245套。深圳房地产中介协会认为,楼市依旧存在泡沫和购买力透支的现象,而且房产投资套利空间逐步收窄。

   除了置业者,中介从业人员也是楼市的“晴雨表”之一。深房中协中介行业标准指数显示,深圳中介从业人员数量呈现下行趋势,协会个人会员(协会个人会员的覆盖率达到80%)数量从2017年的61626人降至2018年的53513人,环比减少13.2%。值得注意的是,新人意愿下降最为明显,新申请的协会个人会员数量从2017年的28389人降至2018年的20926人。

   与去年下半年二手房市场相比,新房市场就“热闹”多了。就在去年年中,深圳几个“网红”楼盘采取公证摇号的方式售房,一度造成千人冒雨排队的现象,背后折射出限价政策下新房与二手房之间形成剪刀差,使新房售价具备很大的吸引力。就在去年12月,根据深圳市房地产信息系统的数据显示,当月深圳全市新房成交3375套,这与11月1985套的成交量相比,大幅上升70%。

   不过,在部分业内人士看来,自2017年初新房开始执行限价政策,2017全年开发商推盘积极性低,但到了2018年监管机构对流入房地产行业的资金监管尤其严格,开发商资金压力巨大,特别是下半年市场预期转变,开发商不得不加快推盘节奏。只是,2018年12月新房成交量大增只会是暂时的现象,深圳许多新盘项目的去化率其实也不高。

   面对短期内的楼市走向,置业者的预期发生转变,开始冷静看待市场。面对2019年的市场,深圳房地产中介协会表示,深圳楼市成交量将持续保持现阶段的低位调整态势,不太可能存在放松行政调控的可能性。从全国市场来看,区域分化格局将继续深化。在“房住不炒”基本定位保持不变,分类调控,因城施策将会导致部分二、三、四线城市调控政策陆续松绑。不过,货币政策大水漫灌概率极低,保持流动性松紧适度,稳健货币政策将会持续,但须警惕实体经济持续走低所导致的货币政策转向。

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