楼8| 郑叔伦:2018年深圳房地产市场两极化 预计明年较平稳

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈


  1月9日,中原地产郑叔伦发布文章《2018年深圳房地产市场年终总结及展望》。其表示,2018年环球经济形势不佳,中美贸易摩擦加剧对全球经济影响较大。首先股市受到波及,全年全球股市表现不佳,与2017年形成较大的反差。同时美元升值,包括人民币在内的其他货币面临较大的贬值压力,包括较为稳健的债券同样表现低迷,国内外投资环境较差。同时下半年油价下跌,实体经济表现差,房地产市场也难有好的表现。但是其他投资品种都面临下跌,2018年房地产虽然同样面临下行压力,但是依然较为稳健,对比其他投资产品,相对抗跌能力更强。

  深圳房地产市场在下行过程中房价调整幅度不大,抗跌的背后是泡沫不大,经济的强力支撑。全年深圳房地产市场低开走高,然后急转直下,峰回路转。春节过后市场逐步升温,毕竟深圳购买力还是很充足,同时17年调控下压抑的需求也有所释放,需求逐渐旺盛,加上春节后每年都会出现的小阳春,成交量不断放大。

  新房在限价政策下,房价还是拾级而下,但是下降幅度不大;而二手房上半年则出现量价齐升趋势,市场回温趋势明显,反映深圳经济增长强劲,房地产市场稳健。今年楼市转折点为731政策,在市场普遍没有准备的情况下,突然推出限售政策,反映上半年深圳市场回升速度过快,政府担心房价回升,所以再出狠招。

  限售政策使得市场流动性大幅下降,住宅限售3年,公寓限售5年,从投资角度看,没有流动性,就没有投资机会,市场显著去投资化,剩下的就只是刚需,符合房住不炒的国策,但是缺乏投资需求支持,深圳市场成交量接近腰斩。在这种背景下,市场两极化发展愈加明显,针对刚需的小户型将会是市场主角,换房的夹心层持续观望,销售难度明显加大。而豪宅市场,供应有限,加上经济环境不佳,资金没有太好的投资出路,比较独特的豪宅还是不愁买家。


  731新政后市场连续三个月低迷,金九银十市场表现为近年来最差,市场下行调整,金融收紧下的资金压力,加上年度业绩压力,开发商面对现实,改变推盘策略,以走量为主,进行适当让利。推盘节奏的加快不仅缓解了开发商的资金压力,也能弥补业绩压力。开发商采取“三低”应对低迷的市场——低总价、低单价、低首付,个别热点项目开出红盘,为低迷市场增添亮点。

  同时在资金面偏紧的情况下,土地市场方面,开发商也比较谨慎,地王成为绝响。因为需要配合中央政策方向,自持或者是租赁用地还是主导方向,土地拍卖的条件越加苛刻,导致一级市场表现不佳。房企在资金紧张的背景下,被迫放弃参与土地拍卖,导致流拍情况偶有出现。

  踏入第四季度,虽然个别楼盘表现亮眼,但是总体来说,市场还是受压,大部分项目销售情况还是不理想,仅有小部分项目采取三低策略,刺激销量,所以不能说明市场已经明显回暖,客户观望态势还是比较明显。但是深圳购买力还是很深厚,如何挖掘出来,就需要开发商花费心思。


  在市场低迷的时候,往往楼市被新房市场所主导,二手房市场更多的是被动跟进。新房竞争力高于二手,中国传统意识上“新比旧好”,且新房买卖流程相对透明简单,加上目前一二手价格倒挂,导致一手比二手更受欢迎,因此在市场表现不佳时,新房的价格下跌幅度也小于二手,这也造成了目前二手相对冷清的局面。

  住宅投资价值受压,市场上资金需要寻找其他投资机会,带动商铺市场受惠。731政策之后,商铺成交量明显放大,没有限售,也没有限购,加上像淘宝等互联网企业纷纷开实体店,商铺价格被过份低估,所以出现反弹行情。但是在实体经济表现不佳,金融监管加强背景下,企业生存艰难,写字楼空置率不断放大,对写字楼价格和租金都造成了不小压力。

  年底多地政策松绑,市场预期有所升温,但是房住不炒的国策相信不会动摇,但是由于国内外经济不景气,面对复杂的全球贸易角力,国内需要保持稳定的局面,稳增长被提到更高的地位。房地产对经济的支撑作用显著,因此房地产价格稳定至关重要。但是目前全国各地房地产市场环境不尽相同,部分三四线城市房地产市场形势严峻,严调控已经不再适合目前经济形势,政策适当放松更为合理。


  未来一地一策将会是大方向,一线城市放松机会却不大,但是估计加码政策也不太可能,政策见底是大概率事件。2019年相信政府对内刺激经济的方式将会有所增加,例如减税、定向降准等政策出台,将会有利于房地产市场环境。对于深圳来说,没有政策就是利好,2019年将会相对平稳,房价高位盘整,成交量稳步上升。

  (资料来源:微信公众号Alan论道)

  《楼8》栏目出品,欢迎添加小编微信号(wyxsm163)进入我们的易友群进行面对面的讨论吧!

  《楼8》是网易房产旗下一档主打楼市热点新闻解读、房产交易买卖科普的栏目,针对热门楼市事件和话题,我们进行理性客观、简洁明了的分析解读,让专业更简单,让楼市更有趣,每日更新,欢迎关注。

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 2 参与 4
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

楼8

楼8,楼扒,每日一扒

头像

楼8

楼8,楼扒,每日一扒

726

篇文章

12757

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码