上海还有单价1万2，总价60多万的房子，旁边就是装备制造业

　　翻开地图，我们往上海南面聚焦，不由自主的就会发现，南面的上海真是“远大新”。

　　这次我们把目光聚焦在上海南面的临港奉贤园区，这个身在奉贤，却心系浦东的一小块区域，楼市情况到底如何？

　　分析这里，我们要聚焦浦东临港南部范围，如下图：

　　自西向东依次为临港奉贤园区一小部分，中间为装备制造业，也就是临港比较牛叉的企业，包括电动车特斯拉工厂在内，再东面则是浦东临港芦潮港范围。

　　看到了吗，这一整块地是整体来开发和发展的，并没有说明是奉贤区还是浦东临港。

　　也就是说，临港奉贤园区，虽属奉贤界内，但是由浦东临港集团来开发建设，与奉贤并没有什么太直接关系。

　　比如临港奉贤园区还有临港集团旗下的官网，贡献还不小呢。

　　临港集团官网

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　　临港奉贤园区的生活氛围起步很晚，但是工厂建设倒是很早，比如三一重机之类的高规格企业很早就落户了。因此在早先，临港奉贤园区尚未开发时，北面的奉贤平安镇、四团镇等新房，基本都在宣传与临港很近、就业机会多、产业能级高、导入高端人口等等来进行售卖，凸显出临港奉贤园区的重要性。

　　如今临港奉贤园区陆续拍地，商品房项目先后入市，价格确实要比它北面的平安镇、四团镇新房高出几千块钱一平。

　　梳理临港奉贤园区内商品房发展，还是要先来看下土拍行情。

　　最早追溯土拍应该是2015年底，当时临港奉贤经济发展有限公司先后竞得2幅住宅用地，就是如今的绿城上海诚园项目，当时楼板价不到4000元/平，也就是这一年开始，临港奉贤园区每年都会有土地进入市场，加上绿城上海诚园两幅地块，目前已成功出让了6幅住宅用地，数量上明显多了起来，且土地价格也上升到了8千多元每平。

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　　上述土地除最近一次拍卖尚未动工外，其余项目均已破土动工，某些地块已经入市销售了。

　　绿城·上海诚园是临港奉贤园区最早拍卖的土地，该地块由绿城代建，目前已经销售到2期房源，1期房源即将交房入住。项目1期房源在2017年初入市销售，当时售价约在1.7万/平上下，如今2期房源售价约2万/平，将近2年的时间，也有一定的涨幅。该盘不论在以前、还是当下，都是上海入门级房产，因此有着低总价的优势吸引不少浦东客户。

　　绿城·上海诚园

　　碧桂园在这里拿下两幅地块，其中一幅地块凤凰城·天境已于今年8月入市，推出了精装刚需公寓以及毛坯叠加产品，单价2.07万/平，也是同样的低总价，属于上海上车盘，开盘去化不错，至今房源基本售完。

　　凤凰城·天境沙盘图

　　保利地产于去年7月拿下这儿的一幅土地，命名为保利玲玥公馆，如今项目早已封顶，等待预售证阶段中，所开发的产品更加紧凑实用，78平能够做到3房，89平做到3房2卫，109平做到4房2卫，真正满足刚需族对多一个房间的需求，产品开发的真是淋漓尽致，预计售价参考碧桂园的凤凰城·天境项目。

　　保利玲玥公馆沙盘图

　　临港奉贤园区所在上海区位的独特性，致使房企开发产品偏向于刚需化，以低总价优势抢占刚需市场，经过绿城·上海诚园以及凤凰城·天境开盘后，的确能够吸引一些市区刚需客前来购买。

　　不过同属临港集团开发，但这里行政归属地终究属于奉贤海湾，房价上要比临近的浦东芦潮港要低约4000元/平上下。

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　　如今这里的住宅小区即将有少部分交付使用，因该区域属于全新规划片区，未有老城依托，因此商业设施几乎全无，要想买菜、日常生活消费，需要到往南面的五四农场，虽然配套很低端，但好歹超市、菜场均有。

　　短期内，这里的商业很难成行，居住在这里的业主需要做好配套缺失的准备，而长期来看，这里的规划可圈可点，包括社区商业、酒店、社区医院以及学校等均有规划。

　　比如已经落地建成并招生的上海外国语大学临港外国语学校，位于临港生活片区南侧，日后还将建有幼儿园等相关配套。不过值得注意的是，上海外国语大学临港外国语学校今年招生的名额为奉贤区8人，并不是对口该生活片区。

　　事实上，临港奉贤园区行政归属地为海湾镇五四农场，该生活片区位于五四农场北侧，未来继续向南发展，则与五四农场相连。

　　五四农场作为海湾镇三大农场之一，也有一定的人口基础，这里的房产都以厂部的老公房为主，面积段小，目前单价基本在1.2万/平上下，一套45平的房子总价也不过60万上下，与北面的大品牌新房相比，真心便宜不少。

　　五四农场中介挂牌二手房价格

　　金老板前来探访还发现，一条马路上就这么点店铺，连银行、餐饮都很少的地方，竟然都是房产中介，着实让金老板惊叹不已。

　　一条马路上的中介门店

　　当地中介告诉金老板“这里的房子总价太低了，有一些外地青年人买来挂户口用；也有不少房子我们先和房东协商，我们现付一部分钱给房东，之后这套房子我们全权代理来卖，中间能赚点差价”。

　　如果不从事房地产行业，估计在上海很难找到这样一处房产，中介还能如此进行售卖。

　　虽然五四农场紧邻临港奉贤园区，但似乎配套方面并没有因临港奉贤园区的崛起而发展，仅仅一套马路分布着零星配套，着实让人感觉到这里不像上海，能够数的过来的有农工商超市、邮政、以及零星的小型超市。

　　或许临港奉贤园区继续向南发展，与五四农场连成一篇，这里的公共配套才能更上一层楼吧。

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　　临港奉贤园区日后的主要交通主要是S3沪奉高速的开通，未来将连接于现有的两港大道，可直接通往中环以及张江区域。

　　另外，上海东站的规划确定沪通铁路延伸至奉贤四团并与现有的浦东铁路交汇，在四团设有站点，而临港奉贤园区距四团站点约有3公里直线距离，或许上海东站的开通会对这儿产生一定利好。

　　马路很宽、车辆很少、工地很多、厂房也不少，这就是临港奉贤园区的实际情况。