房贷的周期一般都比较长20年甚至30年，在这个漫长的还款周期内，如果我们贷款的时候正好处在利率水平的高点那么在未来的几十年内利率的下调对于还款人显然是不公平的，同样如果你贷款在利率低点如果周期内不做调整也会影响银行的收入水平。
只有央妈下调这个基准利率以后，不管你的房贷是等额本息还是等额本金贷款都是会有所下下降，第二种情况就是下调的是在央妈的基准利率的前提下给你发放住房贷款的银行给到你的实际贷款利率，这个利率是由各个分行给制定的，如果后来下调的是这里的利率，那么你每个月还的房贷不管是等额本金还是等额本息该是多少就是多少，一分钱都不会减少，这个是在住房合同上都有写，可以好好看一下你目前的贷款利率是多少。
在这种情况下一般银行在和你签订贷款合同之前是要争取客户的意见是选择固定利率制还是浮动利率制，一般绝大多数人都会选择浮动利率制在未来的还款时间中和利率的浮动而浮动。
如果是基准利率下降了所有的贷款利息都会减少，不管你之前是打折的还是上浮的。但如果原来上浮百分之二十现在上浮百分之十那就和你没关系了，你当时贷款的折扣会一直追随你不变，直到你贷款还清。
举个例子，假如你2016年下半年买的房子，那时候基准利率4.9，85折优惠，贷款100万，30年等额本息，月供4900，利息一共75.2万。你现在买房子，基准利率还是4.9，上浮百分之二十，还是贷款一百万，30年等额本息，月供5900，利息一共113万。虽然现在利率上浮了，但只要基准利率不变，你的利息就不会改变。
小小金融小编：董铁锤
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