聚集|次贷危机10年之后,美国房市再现萧条,经济何去何从?

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2018 年,当我们再次回首往事,不得不深深感慨时光的飞逝。十年前,美国由于次贷风暴而引发的房市崩盘,导致全球金融危机的场景仿佛就在昨日。十年过去了,当美国不断报出史上最低失业率,经济形势一片大好的时候,一种强烈的不安和冰冷的阴影却似乎正朝我们很快地袭来。

 

10月本该是金秋丰收,欢声笑语的季节,但金融市场已不再安定,市场波动率迅猛涨幅,道琼斯指数从10月3日的高位,短短3周时间,到10月26日已经跌掉2000多点(降幅达到8%)。材料(Materials)、金融(financials)、能源(energy)和工业(industrials) 行业的股票跌幅尤为显著。


在这样的一个金融背景下,很多在海外有投资布局的中国投资者非常关心现在美国房市现状。任何的市场和投资都有周期性,这是经济发展、市场运作和人性错综复杂交织的结果。


2008年美国房市崩盘,差不多在2011年到了最低谷,全国房价平均跌幅达到了35%,但到了2018年的秋天,美国的平均房价已经超过了2006/2007年高位的3.5%。当然房价恢复区域差异性很大。


比如很多美国西部的城市,得益于高科技行业的蓬勃发展,房价指数已远高于之前的峰值(图一)。



影响购房能力的四个因素


美国有着非常成熟有效的金融市场,这也包括了房市。房市的走向和发展有着一定的规律可循。一个最重要的衡量房价是否存有泡沫的指标是购房者负担能力综合指数。从(图二)我们可以看到,过去10年的岁月,其指数画出了一道近似完美的曲线。指数数值越高,表明房价相对便宜。到了2018年的秋天,其指数水平又回到了10年前。虽然和2006/2007年房市泡沫期间比还算高,但这种走向趋势足以引起我们的高度重视。




除了房价这个最显而易见会影响购房能力的因素外,影响购房能力的关键因素之一还包括收入水平的增长。从2011年底到2017年底,美国平均房价涨了45%,但同一时段的6年里,家庭收入中位数只涨了22.6%(图三)。收入远远赶不上房价的增长,这也解释了为什么2011年以来人们实际购房负担能力的下滑。 



影响购房能力的另一个关键因素是美国的房贷利率。随着美联储加息力度的加强,抵押贷款利率在最近的一年涨幅尤其显著。截至2018年10月底,30年期抵押贷款率达到4.75%,比一年前高出100个基点。每100个基点的增加导致了每月抵押贷款支付大约增加13%。对于大部分靠以薪水为生的美国大众来说,那是一份不小的开支。现在令人不安的是,美联储加息导致了房屋抵押贷款、汽车贷款、学生贷款利率的上涨,推动了消费者借贷成本的提高,但却没有通过大幅度地提高工资来实现收益方面的同步增长。难怪特朗普总统也跟着跳出来强烈埋怨他亲自任命的美联储主席。


从(图四)我们可以看下美国30年房贷利率(黑线)和美国现房销售量(蓝线)的关系。在最近的一年,利率的快速上扬已经导致了美国现房销售量自2014年以来出现的最长6个月连续下滑的现象。因为利率对销售量的影响有一定的滞后效应,笔者相信在未来几个月房屋销售量会很不乐观,从而也会影响房市价格的总体走向。



美国房贷的松紧程度和产品选择数也是影响购房能力的一个关键因素。经历过2008年金融危机的人都很清楚房市崩盘的最初导火线是可调利率抵押贷款(ARM)利率的重置。在2006/2007年房市泡沫期,其实很多人按照他们当时的收入水平是很难支撑房屋月贷的。但当时房贷信用审批极其宽松,不光可少首付,甚至0首付,关键是ARM贷款产品的发放比例显著增加(接近50%)。ARM贷款头两三年往往只要求支付非常少的利息(之后会根据市场实际利率重置),所以造成了还款能力很强的假象。贷款人总觉得两三年后房价涨了,他们又可以换个同样头几年很低利率的新抵押贷款。金融危机发生后,ARM 产品发行比例悬崖式下降。最近几年,随着加息,ARM产品发放的比例有所上升,这会缓解支付能力的下滑,但其潜在的信用风险也随着慢慢提升。这也是美国房市是否走向泡沐的一个重要观察指标。



未来房产及经济的可能走势


在美国很多人买房子,并不是买它将来的增值,而是买它眼前有效月付款量。换句话讲,就是关心实际税率调整后的有效月付款。当家庭每年做明细报税时,房贷利息和房产税是可以用来减免个人所得税的。美国国会去年通过了“减税和就业法”条款,并于2017年12月由特朗普总统签署成为法律,但将州和地方税(扣除税)的扣除限制在每年1万美元。一些房主在高房价和高房产税率的州将会面临比税改前更大的税收账单。最近的美国新房售房变化数据出来,有个非常有趣的区域现象。2017年9月到2018年9月,新房销售量和现房销售一样,同样出现了明显的下滑,但东北部房地产市场新房销售量比同期下滑高达了51%(图五)。而那些新房主恰好主要集中在东北部。当然新房销售在所有房售中占据的比例不大。在现房销售下滑中,西部地区下滑最为明显,也受税改的影响,但那里的销售下滑更多是由于房价涨得太快太高而导致的。真正税改对房售房价的影响会到明年初报税后(第一年税改后的报税日子),市场才会有更清晰的反应。对于西部城市,科技行业的就业前景是影响房价最主要的因素。



2018年是中美贸易战不断升级的一年。毫无疑问,关税上涨会导致房屋建筑维修以及其他生活成本上升。对于进出口业务比例较高的州和区域,贸易战直接会影响到就业前景和经济状况,这些州和地区将面临出口导致房价下跌的最大风险。到目前为止,区域的房价走势和贸易量还没有在数据中体现出来。但如果紧张局势不能通过两国贸易协定来缓和,反而继续升级,那么那些相对依赖出口的州,房地产市场将面临下跌的巨大风险。贸易战加剧的另一个影响是导致通货膨胀,从而进一步提高房贷利率,加剧房屋销售的大幅下降。


经历了过去10年的沉淀和调整,美国房市在整个GDP中占有比例比2008危机前已经有了明显的下降。有不少经济学家都说现在房市对美国经济的影响已经远远削弱了,不用过于紧张。但当房市出现萧条迹象,笔者相信这会大大改变消费者的信心和财富感,他们消费行为的缩紧对于三分之二GDP是基于个人消费的美国来说,其经济影响就远远不只是局限在房市上了。


来源:原刊于《家族办公室》杂志第十二期,原标题:美国十年劫余,霾镇房市看不清,作者:徐晓贤。



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