引 言
截止2018年年末，房企推盘情况基本定格，为全面回顾2018年典型房企整体推盘情况，亿翰智库选取了50家典型房企2018年1-12月推出楼盘项目共计2478个样本进行分析，做一个全面地盘点。（50家房企包括：宝龙地产、保利地产、北辰实业、北大资源、碧桂园、滨江集团、当代置业、富力地产、合景泰富、华发股份、华侨城、华润置地、华夏幸福、佳兆业、建发地产、建业地产、金地集团、金科股份、蓝光发展、朗诗绿色集团、龙光地产、龙湖集团、路劲、绿城中国、绿地集团、荣盛发展、融创中国、融信中国、世茂房地产、首创置业、首开股份、泰禾集团、万科地产、新城控股、旭辉集团、雅居乐、阳光城、禹洲地产、越秀地产、招商蛇口、正荣地产、中国奥园、中国恒大、中国金茂、中国铁建、中海地产、中梁地产、中粮地产、中南建设、卓越置业）。
一、下半年推盘积极，二线城市有力支撑
截止到2018年11月末，亿翰智库监测的50家典型房企推出商品住宅楼盘（下称楼盘）2478处，分布在全国各地146个城市（一线4个、核心二线11个、普通二线24个、三四线107个），其中一线城市推盘面积11150万平方米，占比10%；核心二线城市推盘面积27543万平方米，占比24%；普通二线城市推盘面积40714万平方米，占比36%；三西线城市推盘面积33610万平方米，占比30%。2018年前11个月50家房企推盘总面积整体呈上升趋势（12月样本不足，不作分析），6月份出现小高峰，这是上半年末房企推盘抢收的结果。下半年9、10、11月份，推出楼盘面积持续处于较高水平，而这一高位主要受到二线（核心二线及普通二线）城市推盘面积猛增的提振。2018年下半年，部分房企在投资方面有回归二线城市的趋势，继而在推盘面积上也有所偏重，尤其是普通二线城市的推盘数量未来有望进一步反弹。
从企业表现来看，1-11月房企推出楼盘总面积最多的房企是中国恒大，其共推出197处楼盘，总计11770.5万平方米。万科、碧桂园、保利发展、绿地集团分别以9999.4万平方米、9998.5万平方米、7688.9万平方米、6063.4万平方米占据第二、三、四、五位。从推出楼盘的城市分布来看，新开盘面积排在前五位的是重庆、郑州、长沙、武汉、成都，我们在《年度盘点·人才新政篇|2018年人才新政利好的的八大城市》注重分析了以上五大中西部城市，认为此五大城市再城市战略定位、经济水平、高效资源、产业布局上有较其他二线城市独具的优势，同时在频繁出台的人才新政的加持下，整体购房需求大幅放开，房企推盘数量迅速上升。
二、土地成本高企，房企盈利空间受挤压
楼盘开发的成本包括土地成本、建安成本、基础设施成本、公共配套建设成本、销售费用营业税等各项税费，其中土地成本占比较大，且浮动较大；其他各项费用占比较少且相对固定，因此土地成本很大程度上决定了房企的盈利空间。计算不同楼盘的楼面价/出售单价这一比值，可以粗略估计楼盘的盈利空间，具体关系为这一比值越小，房企盈利空间越大，尽管这一指标会受到楼盘所在城市的影响，不能完全反应盈利空间，但按照历史经验，这一比值在30%左右是推出楼盘较为理想的水平。对50家典型房企2018年推出的楼盘按照以上方法计算，统计结果显示：2018年推出楼盘楼面价/出售单价主要分布在10%-50%区间内，但仍有少量楼盘高于70%，一般而言，此类楼盘有较大的亏损风险，更有甚者，楼面价高于出售单价，此类楼盘无疑面临巨大的亏损。
尽管各能级城市推出的楼盘在盈利空间上没有出现分化，但比值的分布有向30%这一传统理想比值右侧偏移的倾向，时间的走势更能反映出这一点：2018年各月平均楼面价/出售单价在30%附近波动，并呈现上升趋势。下半年最高值9月份为37.5%，上半年最低值3月份为28.7%，两者相差约9pct，楼面价/出售单价比值的上升表明楼盘盈利空间的压缩。尽管楼面价/出售单价平均比值走势非常平稳，但各月该值极差较大，各月最大与最小值差异约在60%左右，且最大比值基本维持在60%以上，这表明各月均有高价地的出现。
2015下半年，由一线城市引领的房价加速上涨时期开始，至2016年中期各能级城市商品住宅增速达到顶峰，其中一线城市甚至达到了同比30%以上的增幅，尽管此后增速有所放缓，但直到2017年年中仍然保持较为可观的增速。2016年，房地产市场行情火爆，房企大都加大投资力度，溢价率迎来高峰，一线城市连续数月土地平均溢价率高于100%。同时，“地王”频现，据统计，2016年全国出现了350余宗“地王”，成为有史以来地王出现最频繁的一年。同样在2016年，住宅土地供给恰处于历史低位，一线城市尤甚。飞速上涨的房价所带动的强烈的投资需求和收紧的土地供给共同将地价在2016年推到了历史高位。
在这一地价高位，房企纷纷加仓，然而在紧接而来的2017年，房地产市场迎来政策频繁调控的一年，房价的增速明显减缓，地价也出现大幅降低。房企手中土地的平均成本却被抬到了较高水平，这部分土地一旦开工、开盘，盈利空间十分有限。根据数据统计，2018年新开盘地块拿地时间大都在2016年之前，按此推算，2019年新开楼盘拿地成本将较2018年更高，在限价等调控政策不放松的情况下，预计房企毛利率上升压力极大。
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