蓝鲸调查|西安旧改举步维艰，佳兆业城市更新全国化布局遇阻

　　中国，没有一座城市像西安那样，城中村会被誉为城市的地标与精神高地。近日，在全国各地沉浸在跨年的欢乐里时，西安再一次因城中村改造成为舆论热点。

　　2018年12月30日，位于西安市未央区王家棚村的城中村改造项目，因二次招商变更开发单位，使深圳佳兆业集团有限公司(HK：02168，简称“佳兆业”)与西安兴正元地产开发有限公司(简称“西安兴正元”)发生正面冲突。当日凌晨，一支约四五百人的队伍携载数辆大型铲车、挖掘机来到西安王家棚城改项目东门，对施工现场进行大规模破坏。冲突中，佳兆业西安公司董事长都基凯以及多名村民受伤。

　　蓝鲸房产从现场了解到，冲突过后，佳兆业已基本撤出王家棚村，取而代之的是西安兴正元正式进入。“现在没有人支持佳兆业，警察和西安兴正元的保安都在赶他们走。”一位尚未搬走的拆迁村民告诉蓝鲸房产。这正是佳兆业西安旧改遇到的困境。

　　原佳兆业西安王家棚项目，现场围挡已更换为西安兴正元

　　投资主体不被承认

　　事情要从2017年说起。

　　2017年8月4日，佳兆业收购了西安新里程投资有限公司(简称“西安新里程”)88.89%股权，并接手西安新里程负责开发的王家棚项目，佳兆业由此进入西安。

　　这是一个已经拖了8年之久的城改项目。2009年，王家棚村获得西安市城中村改造办公室市城改发【2009】221号文《关于未央区王家棚村城中村改造方案的批复》，当时的改造主体为西安未央区城改办，投资主体为西安新里程。

　　2015年，西安新里程实控人孙瑞林去世，其名下的另外两家公司(陕西瑞林实业集团有限公司及陕西瑞麟置业)被曝出有数百起经济纠纷和几十项失信，主要事项为民间借贷、房屋买卖等，随着上述两家公司被吊销经营执照，西安新里程也陷入了现金流断裂的泥潭，从2015年3月开始，王家棚村村民过渡费停止发放，村民只能依靠政府的救济金度日。

　　2017年8月4日，在西安市委及王家棚村两委会的催促之下，西安新里程引入了有“旧改专家”之称的佳兆业，希望尽快重启该项目。然而，就在佳兆业入股新里程的第3天，王家棚村两委会就向西安新里程发出了解除《西安市草滩街道办王家棚村改造合作协议》通知书(下称《通知书》)，理由为“西安新里程已根本丧失履约能力”。

　　张贴在王家棚村大队门口的新闻报道

　　紧接着，2017年8月31日，西安未央湖街道办、王家棚村两委会印发了《王家棚村城改项目招商方案》，开始启动二次招商，佳兆业、陕西荣民集团(简称“陕西荣民”)和西安兴正元均受邀参加，不过据《华商报》报道，佳兆业未出席此次招商。最终，西安兴正元以9票的优势胜出。

　　该结果在参与方之间引发了巨大争议，陕西荣民向上级提交了反映材料，王家棚村约1300名村民进行了联名反映。尽管如此，西安兴正元的投资主体仍未受到任何动摇。

　　2017年11月13日，西安市城改办发出了一份文件，文件显示“经市城改办2017年11月3日第17次主任办公会研究，原则同意王家棚城改项目投资主体由西安新里程投资有限公司变更为西安兴正元地产开发有限公司”。2017年12月28日，未央区城改办、未央湖街道办、兴正元公司、王家棚村委会四方签订了《未央区王家棚村城中村该项目监管协议》。由此来看，与王家棚村城改有关的上下级部门均支持西安兴正元，这让佳兆业举步维艰。

　　张贴在王家棚村大队门口的判决书

　　除此之外，西安市中级法院与陕西省高级人民法院两次迥异的判决结果也让佳兆业颇为无奈。资料显示，在收到投资主体变更《通知书》后，佳兆业即向西安市中级人民法院提起了诉讼，2018年4月诉讼结果出炉，法院支持了佳兆业的诉求。然而，2018年11月28日，陕西省高级人民法院又支持了王家棚村委会的上诉，西安新里程再度成为王家棚城改的投资主体。

　　强龙难压地头蛇，佳兆业西安旧改举步维艰

　　王家棚村各个主要路口已被西安兴正元把守，村里时有保安与警察巡逻

　　值得玩味的是，在这场冲突背后，对待西安兴正元与佳兆业两家企业，西安市相关部门为何会有截然不同的态度。

　　众所周知，旧改项目持续周期较长,资金占用时间久、成本高,对企业的资金实力是一大考验。而据蓝鲸房产了解，西安兴正元尚未进入百强房企，资金也较为有限。

　　2018年9月，二次招商结果确定后，陕西荣民曾对结果提出了质疑，并提交了反映材料(陕荣房集发(2017)93号)。材料中，陕西荣民在第一条便指出，参加投标的兴正元公司仅打款2亿多元，未按规定期限足额打款(招商方案中要求打入4亿元)，严重违反了招商要求，因而不具备参加招投标资格。

　　此外，在介入王家棚城改之后，西安兴正元开始向村民发放安置费，“西安兴正元发到2018年上半年，佳兆业发到2019年年底。”上述村民说道。这也让村民怀疑西安兴正元的资金实力。“前段时间听说西安兴正元又拿到了2个亿，但整个村子改造需要几十个亿，这点钱不经花。”另外一位村民对蓝鲸房产表示。

　　反观佳兆业，半年报显示，截至2018年6月底，佳兆业的债务总规模达1096亿元。其中，1年内要偿还的债务为183亿元，占比约为17%，其余的83%要在2到5年内偿还。截至报告期末，佳兆业持有现金263亿元，可以覆盖一年内的短债。此外，今年上半年佳兆业的融资成本高达8.41%。虽然资金压力与融资成本较往年有所上升，但作为上市公司，佳兆业的融资渠道更为畅通。也就是说，仅从资金层面来看，佳兆业要远胜于西安兴正元。

　　从经验层面来看，佳兆业在广深旧改市场素有“旧改专家”之称。而据西安一位业内人士对蓝鲸房产表示：“没听过西安兴正元开发过什么项目。前两天这事出了之后，才发现有一个兴正元广场。”

　　即便如此，佳兆业还是没能顺利拿下王家棚旧改项目。“这是一种地方保护主义，西安兴正元是西安市政府扶持的一家企业。”上述村民表示。

　　蓝鲸房产了解到，西安兴正元的实际控制人为郑兴，据百度百科介绍，他于2017年担任陕西省工商联副主席。同时，他也是陕西省第十届政协委员、陕西省第十三届人民代表大会代表。

　　在王家棚项目的争夺战中，郑兴的这层身份是否对事件有一定影响?还是如村民所说，西安兴正元与王家棚村委会之间存在某种联系?这些只有当事人才知晓。

　　而除了来自政府的阻力之外，村民的态度亦不明朗，甚至有村民同时申领了佳兆业与西安兴正元两方的安置费。“我们中立，谁能给我们建起回迁楼我们支持谁。” 一位村民如此说道。

　　这意味着，佳兆业在西安的旧改项目已无法按原计划继续推进。而西安旧改项目发展现状，更是佳兆业“城市更新”全国化布局的一个缩影。佳兆业年报显示，截至2018年上半年，佳兆业旧改项目占地面积为近2700万平方米，其中深圳旧改项目占地面积近1000万平方米，占比37%;广州旧改项目占地面积近600万平方米，占比22%;中山旧改项目占地近700万平方米，占比26%。佳兆业的城市更新项目多在广深，外地仅上海和西安各一个。

　　2018年8月份，佳兆业董事长郭英成曾在半年会上表示：“旧改是佳兆业的主力”，据他介绍，佳兆业目前的多元化都是围绕旧改做出的战略部署，足见旧改在郭英成心中的分量。他自然也对旧改的规模寄予了厚望，包括走出广深，实现全国化布局。

　　对于佳兆业这一战略，克而瑞曾有一份报告指出，旧改项目是投资者和机构最为看重的佳兆业的核心竞争力，但旧改项目在二三线城市的转化存在风险，一线城市的经验能否推广还需观察。如今，佳兆业西安项目推进困难似乎印证了克而瑞的观点。

　　重重阻力之下，佳兆业相关负责人对蓝鲸房产表示：“截至目前，西安新里程股份仍未全部完成工商过户。”这也成为其继续推进西安旧改项目的一大阻力。那么，佳兆业西安旧改会如何收场?蓝鲸房产将持续关注。