东南亚投资热:高租金回报“诱饵”下的楼市画像

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  目前在柬埔寨及泰国购房的投资者中,至少有80%来自海外,并且这样的势头还在加剧。

  文/时代财经 童洁

  

  来源:柬埔寨金边印象项目

  城镇化进程中的房地产发展路径有着太多的相似,以至于在眼下的柬埔寨、泰国等国家都能看到中国楼市二十来年走过的影子。这些东南亚国家正在吸引着越来越多的投资客入场。

  李怡和王雯雯(均为化名)在上海和杭州都属于“外地人”,和大部分的“杭漂”、“沪漂”一样,她们都被严厉的限购政策挡在了楼市的门外。但就在她们苦苦等待购房资格的时候,无意间接触到的海外购房信息让她们买下了人生中的第一套房。

  2018年,李怡在一次柬埔寨金边的旅行中看到当地售房信息,在仅仅参观和了解一个多小时后,她就决定了要在这里购置一套房。而王雯雯的故事更加令人惊叹,在朋友的推荐下,她仅仅在线上与泰国房产中介攀谈不到三小时,就买下了一套位于普吉岛的度假别墅。

  李怡和王雯雯相信,如今的柬埔寨和泰国就是曾经的中国,现阶段就是入市的最好时机。和她们有着相似想法的投资客不在少数。时代财经了解到,目前在柬埔寨及泰国购房的投资者中,至少有80%来自海外,并且这样的势头还在加剧。

  租金回报率高达7-10%

  回忆柬埔寨的购房经历,李怡还有些回不过神来。“从我走出金边机场的那一刻起,就不断有人告诫我,金边飞车党抢劫猖獗,一定要保管好自己的钱财。所以我对金边的第一印象不太好,本来只打算玩一玩就离开的。”

  虽然金边是柬埔寨首都,但整个城市的规划和样貌还难以与国内较好的三线城市相比,更别提达到国内一二线城市的水平。也因为欠缺规划,金边原本就不宽敞的车道常常被堵得水泄不通,地上的车道线被磨得模糊了,摩托车、tutu车任意在小轿车的缝隙中穿梭,大型商场的停车库门口,车辆堵到了马路中央,街道则是杂乱无章。

  就是在这样一个看起来稍显落后的城市,房地产却在经历飞速发展。在机场到酒店的路上,李怡发现,破旧的民房间时不时会出现一栋修建中的高楼,路边也林立着形形色色的房地产项目宣传招牌,在这其中,不乏富力这样耳熟能详的中国开发商。

  这也让她对金边的楼市产生了兴趣。“永久产权”、“公寓租金回报率7-10%”、“住宅地价年均涨幅达15%”……这个名为金边印象的项目吸引了李怡。

  销售员告诉李怡,经济发展迅速是柬埔寨楼市被看好的重要原因之一。根据世界银行的数据,柬埔寨经济在2016年和2017年平均增长7%,预计2018年增长6.9%。

  金边市市长坤盛也在金边印象项目营销中心开放仪式上表示,柬埔寨正处于一个关键时刻,争取在不久的将来发展成为中等收入的发展中国家,而房地产业和建筑业将是柬埔寨经济发展的重要基石之一,对该行业进行充分的投资是必要的。

  2010年是柬埔寨房地产的一个重要转折点。这一年,柬埔寨通过了《外国人持有产权法案》,向外国人打开了买卖不动产的通道。在柬埔寨政府的支持和鼓励下,商品房市场开始萌芽,2015年,柬埔寨首都金边的不动产价格增长26.2%,成为亚太地区国家的城市中,不动产价格增长率最高的城市。

  柬埔寨房地产市场的喷发很快吸引了包括中国、韩国在内的多国开发商的关注。2018年5月,佳源国际就以 2.36亿美元的价格,一口气在金边收购了五幅土地。在此之前,富力、保利、粤泰等国内开发商都曾在金边获得项目,韩国开发商富荣集团更在数年前就开始在金边扩张。

  据坤盛透露,目前,金边拥有212个社区,高楼1110栋,2018年,金边街道的建设项目为1102个,总建筑面积达到五百万平方米,预估投资额超过23亿美金。

  当然,除了楼市的飞涨之外,最让投资客心动的还是各家楼盘宣传中提到的高达7-10%的租金回报率,要知道,在中国北上广深,平均租金回报率仅有2%左右。

  以金边印象项目为例,单价大约2000美元/平方米,折合人民币约1.4万元/平方米,入手一套50多平方米的一室户,总价约60多万美金。在金边市区,一间50平方米的公寓,根据装修和配置不同,月租金普遍在600-700美金之间,一年的租金回报就有7200-8400美金。

  近年来金边人口激增,公寓住宅资源紧缺。柬埔寨城市发展战略研究报告显示,到2030年,柬埔寨城市人口将增至792万,每年住宅的需求量超过5万个单位,但目前每年的供应量不足2万套。

  正是基于对租赁市场的信心,李怡在在金边印象买下了一套50多平方米的公寓,当天与她同行的伙伴中,也有两位交了定金。根据金边当地购房政策,李怡和她的伙伴无法贷款,只能以现金交易,首付比例10-50%可供选择,余款在剩下三年内以分期付款的方式付清。

  需要注意的是,当前金边商品房市场尚处爬坡阶段,二手房市场还未起步。也就是说,李怡购入的房产或许只能依靠出租来获利。李怡似乎并不在意,“我在上海还没有购房资格,现在先把这笔钱拿来投资,三年后金边这套房就算只能出租,我相信也会有不错的回报。”

  吃旅游红利的泰国别墅

  如果说柬埔寨楼市是倚靠经济增速而得到快速的拉升,那么泰国房地产则是借着蒸蒸日上的旅游业。

  王雯雯热衷于去海岛旅游,最近这几年,泰国深受追捧,她每年至少前往普吉岛、清迈等城市旅游2-3次。每一次去泰国海岛城市旅游,王雯雯都会在Airbnb、booking等线上旅游网站预订度假别墅,在她看来,度假别墅就是泰国海岛城市的标志和特色。

  但她从未动过购买泰国度假别墅的心思,因为那些奢华的度假别墅看上去价格不菲。直到有一天,闺蜜向她展示自己刚购入的泰国度假别墅图片时,她心里也开始盘算在泰国买房的事情。

  在闺蜜的推荐下,王雯雯与专做泰国房产销售的中介取得了联系。该中介主推的是普吉岛的两卧和三卧的度假别墅,每幢别墅的售价约为1300~1340万泰铢(约人民币279万元)。普吉岛的度假别墅同样以高回报为卖点,中介表示,若业主交房后将房屋交予开发商管理出租,每年承诺8%的回报。

  泰国的房地产市场要比柬埔寨成熟许多,也曾有个别国内房企尝试在泰国市场分一杯羹。2013年,绿地与泰国首富谢国民签署合作备忘录,计划投资120亿元,在曼谷和芭提雅合作投建酒店式公寓、配套商业办公等地产项目。

  2015年,俊发地产、云南协力投资、查伊萨拉(Charn Issara)公司宣布在泰国曼谷联合成立注册资本为4.2亿泰铢的合资公司,共同开发项目。

  不过,眼下泰国房地产市场仍是本土开发商的“天下”,在房地产项目的营销上,本土开发商也更具优势。

  经过多年的发展,泰国房地产市场已经分为两种类型。一种是城市投资,多集中于曼谷、清迈这样的城市中,投资客购房的目的以纯投资为主;另一种则是旅游投资,多在芭提雅和普吉岛地区,对于这类房产,投资客看中的正是旅游业带来的租金红利。

  我爱我家研究报告显示,进入2018年后,泰国房产的热度被抬高,投资泰国房产的话题量居高不下,投资客对度假房产、泰国房价、租金回报率关注度提升,其中曼谷、芭提雅、清迈、普吉岛是投资热度最高的几座城市。

  王雯雯青睐的普吉岛度假别墅就属于旅游投资类型房产,而这类房产,从销售到后期的管理出租,已经形成一套成熟的流程。尤其是针对海外购房者,开发商在销售过程中不断强调,项目精装交付、管家物业一应俱全,交房后可以立刻投入市场面向游客进行出租。

  毋庸置疑,“一条龙”式的购房服务对和王雯雯一样害怕麻烦的投资客有着较大的吸引力。从接触中介到付定金,不到三个小时的时间,王雯雯就决定交付购房定金。出于对泰国旅游业的信心,她甚至没有想过要亲自前往普吉岛看上一眼。

  王雯雯计划,度假别墅交付后,去普吉岛旅行就自住,其余时间交给开发商,或者自行放在线上旅游网站进行出租。时代财经在网上查询到,目前普吉岛两卧度假别墅的日租约在1000元人民币/晚。

  

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