朱邦凌：宇宙第一房企碧桂园 继续高周转还是急刹车

来源：金融界网站

被市场戏称为“宇宙第一房企”、“房企一哥”、“高周转之王”的碧桂园，继2017年夺冠后，2018年再度蝉联房地产销售冠军。据克而瑞地产研究中心数据，2018年TOP100房企全年销售增长35％，千亿房企数量达到30家，相比2016年、2017年的12家和17家有较大幅度增加。行业继续保持“强者恒强”局面，其中，碧桂园全年实现销售业绩7286.9亿元，同比增长32.3％，自2017年以来稳坐榜首位置；万科和恒大累计业绩同比增幅也分别达14.5％和10％，分别为6069.2亿和5511亿。

碧桂园从2017年后，强势压倒恒大与万科，成为房地产新科冠军。其主要秘诀就是自称为“包工头”的董事长的高周转模式，但这一模式在2018年年中因为事故频发而饱受争议。那么，在今年销售7000多亿后，“宇宙第一房企”是继续高周转长到天上，还是急刹车慢下脚步？

1、7000亿实际上是已经慢下来了，去年初定的目标本来是8000亿

2018年初，地产一哥碧桂园开了为期三天的年度会议。据传出来的会议内容：碧桂园2018年很重要的一步，就是保持碧桂园在国内的销售规模。2018年，杨国强给碧桂园定的目标是保底8000亿，冲击10000亿。为了实现这个规模，碧桂园要做到乡镇、县城都有碧桂园的五星级的家。每个区域都要进行纵向深耕排查，只要常住人口在1万以上的乡镇都是碧桂园的目标“城市”。2018年，碧桂园将进行全国的一二三四五六线城市覆盖，如果这个计划顺利，中国将出现第一家万亿级房企。

7月，微博财经博主林登万大人在微博上发布两张照片，图中显示碧桂园漳州御江府开誓师大会并集体喝鸡血打气。碧桂园横幅下面写着口号：15天冲刺4000万，全力以赴，使命必达。后来，媒体记者致电碧桂园漳州御江府楼盘询问此事，销售人员黄晓林回应称，这是为员工加油打气，没有喝鸡血，每个集团公司要完成业绩目标开一个誓师大会，只是一个形式而已。“喝鸡血的话，太不人性化了，而且有寄生虫，不可能喝的。”

2、2018年年中，碧桂园安全事故频发

先是上海碧桂园的一处售楼处坍塌，造成1死9伤；后来杭州萧山某项目出现一个大坑，路面塌陷，事故殃及旁边居民楼，十几户人家被疏散。这还没完结，7月26日，安徽六安碧桂园项目一处围墙和活动板房坍塌，造成人员伤亡，共计16人被送至医院，其中6人抢救无效死亡、1人伤情危急、2人伤势较重。

一连串的事故绝非偶然！这也让资本市场对碧桂园引以为自豪的“高周转”产生了怀疑。数据显示，7月30日，碧桂园遭遇股债双杀，港股市值更是在一日内缩水逾212亿港元 。高周转是碧桂园的必胜法宝。杨国强也曾高调的表示过，“高周转是抵抗任何风险最有效的手段”。甚至有内部文件传出，碧桂园要求摘牌当天即出图，拿地后四个月开盘，五个月资金回笼，六个月资金回正。

3、年中的质量与工程危机，令这家高速奔跑的“大象”放慢了脚步

2018年6、7月的工程事故成为转折点。8月，碧桂园销售436 亿元，环比下降11％，并首次出现同比下降，降幅为7％。“金九银十”不再，碧桂园在这两月拿下470亿和595亿的销售金额，同比继续下滑。11月，碧桂园实现权益销售金额337.5亿元，同比下滑15.9％，环比下滑16.5％；实现权益销售面积402万平方米，同比下滑7.2％，环比下滑8.2％。

而在今年上半年，碧桂园依然处于高速增长通道，共销售4124.8亿，整体同比增速达到42.8％，其中5、6月一度达到了700亿以上。克而瑞数据显示，碧桂园下半年以来的单月销售均值约504亿元，这一数字在上半年为687 亿元，下半年降速明显。

4、筹措更多的现金流以抵御楼市寒冬

今年下半年以来，房企开启新一波融资潮，以求安全过冬。11月，碧桂园发布公告称，将发行78.3亿港元的有抵押担保的可换股债券，利率为4.5％。碧桂园表示，发行新债券所得款项净额约为77.51亿港元，将用于赎回60.54亿港元的可换股债券。碧桂园绕了这么大一圈，目的是先借一笔新钱，还掉一部分旧账，剩下的用来再次融资，如此操作无非是为了筹措更多的现金流以抵御楼市寒冬。

此前的9月和10月碧桂园分别发行了三笔共计96.96亿元人民币的中长期美元债和人民币债券。碧桂园2018年中报显示，该公司2018年下半年到期债务为559亿元，2019年全年，公司到期债务总额约850亿元，远低于2018年中期账面现金余额2099亿元。国信证券最新研报显示，碧桂园剔除预收账款后的资产负债率为84.7％，净负债率为59％，短期偿债能力保障倍数为1.3，短期偿债能力较好。

5、教育、科技、农业，碧桂园发力新业务

12月7日，碧桂园低调地发布了杨惠妍调任联席主席的公告。教育是杨惠妍着力的板块之一。碧桂园教育于2017年1月更名为博实乐教育集团，并于2017年5月18日登陆美国纽交所。目前，博实乐在全国8个省份拥有62所学校及幼儿园。而同样由杨惠妍掌舵的碧桂园服务（物业），于2018年6月在港上市。

杨国强本人则将更多精力放在了农业和科技上。他还花了很多时间研究机器人。12月，碧桂园与清华大学共建的机器人联合研究院在顺德揭牌。按照规划，未来五年内，碧桂园将在机器人领域投入至少800亿元。