新年刚开始，你的长租公寓余额可能严重不足了！

2018年末，长租公寓烽烟四起。

魔方公寓全面发力进入轻资产，城家公寓获得巨额融资，朗诗寓和平安不动产发行50亿类REITs, 招商公寓年底三城齐开，新派宣布进入轻资产领域，2019年才刚开始，集中式公寓俨然是硝烟弥漫。

然而，另一边合租公寓的寓见、小家联行等相继爆雷，杭州爱上租被蛋壳意向收购。

真是一半火焰，一半严寒。

“4年前长租公寓还没拉开很大差距，但现在已经明显分为几大梯队，非理性扩张的4年前积累的问题很容易爆发。

而行业的余额已不多。资本与资源越来越向头部企业倾斜，而处在中间的公寓企业最为尴尬，后入者越来越难以为继，形成恶性循环。现金流较好，行业还未有上市公司，长租公寓曾一直是是资本市场宠儿，明年投资热度将逐渐回归理性，是否将迎来行业拐点？

一、看清长租公寓发展态势

洞悉行业趋势，就必须深度解读长租公寓行业的发展背景。

1. 从经济环境来看，当拼多多盛行火爆的现象，但公寓行业出现很明显的消费升级现象，特别是是下半年以地产为主的公寓产品都出现了迭代。从政策来看，由于租赁供给不均衡，国家提出供给端要提多样性、高质量、保障性、差异化。

2. 2008-2017的十年间，城市化让人口持续上升趋势，二胎政策未达到预期效果。这样的人口增长速度远落后于消费的上涨速度，城市独居人群、改善性租房、当租房不代表穷时，因此长租行业需要提供更好的服务才能满足多样化化主体需求。

3. 2015年-2018年的长租行业投资案例显示，更多的钱投于品牌公寓机构。

房东东创始人全雳先生认为，行业格局将逐渐形成“哑铃型”变化：

大型公寓品牌机构和更隐蔽的个人房东东发展得更好。中小型机构规模减小或数量减少的原因在于品牌、产品、运营、物业获取等多方面的制约；个人房东（夫妻老婆店）由于价格低和产品专一的优势进行更贴合的刚性的入口性需求。整个行业规模不断壮大，但是洗牌现象也愈发明显。

二、长租公寓竞争格局变化

总体上长租公寓行业高度分散、小微型机构数量巨大、全国性品牌渗透率低、各地均有本土龙头机构，所以众多的品牌公寓的市场竞争空间很大。

品牌公寓的3个类型层级:

个体级1.0机构：收益由租客数决定，而租客越多，房间的规模也必须随之扩大。他们面临着合规风险和规模不经济的矛盾。

机构级2.0机构：注重产品研发和体系输出，不再受物业和客户约束。

平台级3.0机构：能制定行业的标准和体系，有全周期的产品和资管能力。

公寓机构的竞争层级：

2014-2018年：物业竞争、客户竞争

2019年至未来：资管竞争、产品竞争、品牌竞争

三、长租公寓发展态势

长租公寓行业目前有轻重资管的布局、单一和多业态复合布局等，不同的布局会导致不同的营收结果，但是殊途同归，他们的发展拼的都是这3大核心竞争力：

内力：产品研发竞争力、运营体系竞争力、品牌营销竞争力

外力：客源输送竞争力、获取资本竞争力、行业话语影响力

耐力和实力考验的是品牌公寓的战略竞争力

房东东全雳认为，经过4-5年的行业高速增长，各家趋于理性，逐渐进入到并购时间！

四、租赁发展需要耐心和热度

行业准独角兽公司魔方、自如分别在2009、2011年后相继成立，最长也不过10年时间。

一直信奉公寓是个慢行业，一直低调深耕的创业者开始动摇，头部项目会获得更多资金倾斜，而本来机会就越来越小的创业者还需要担心这些企业继续获得大额资金，但已经成为巨无霸后残酷的打压力量。

但对于准独角兽来说，日子也不好过。“对于B轮或者C轮级别的成熟企业来说，大家会更加关注财务的健康度，比如出租率、续租率、利润率等指标，而不单纯看房费收入。

2018年对于长租公寓是“危”与“机”并存，方向和策略的正确把握与否决定了这个“拐点”是高速上升还是急剧下降。对于未来，目前宏观基本面利好，一些细分赛道未来业有望快速成长，例如成才公寓、服务式公寓、主题公寓等，我们希望看到行业在2019是“更加有耐心、更加理性、健康的发展。

作为长租公寓企业制定下一年度规划最重要的节点，将长租公寓行业宏观背景、行业竞争格局、行业发展态势三大层面作为重要的参考因素做好年度规划，品牌公寓机构才能有望在新的一年从容迎接长租公寓的新拐点。

毕竟，决定企业和个人高度的，从不是起点而是拐点。