关于商品房买卖的几个重要提示

一、 一方当事人履行合同过程中存在违约行为，但并不必然导致一方当事人有合同解除权。只有在一方当事人的违约行为已构成根本性违约致使双方不能实现合同订立目的时，另一方当事人才享有法定解除权。反之，解除合同的诉讼请求将不被支持。

二、 不安抗辩权行使的条件很苛刻：根据《合同法》第六十八条、第六十九条的规定，行使不安抗辩权应具备两个条件：一是先履行债务的一方有确切证据证明对方不能履行债务，或者有不履行债务的可能，且未提供适当担保；二是及时通知对方当事人。当符合这两个条件时，行使不安抗辩权才有效，先履行的一方有权中止履行。

三、 在商品房预售合同中，合同的解释具有十分重要的意义。商品房结算面积条款与国家有关部门发布的建筑物测量规范或者房屋初始登记的测量标准具有不同的功能和目的。前者的功能在于确定标的物的转让价格，属于当事人意思自治的范围；后者则主要是基于行政管理、公共政策的目的。当事人就房屋的某一部分面积是否计算价款、如何计算价款的约定不受测量规范或者登记规范的影响。人民法院应当根据当事人的约定确定商品房的转让价款。

四、 买受人与开发商均主张双方之间存在真实有效的商品房买卖关系，但在签订购房合同、支付购房款等重要事实上存在众多疑点，双方多次陈述不一、前后矛盾，认定双方之间存在真实的商品房买卖关系，依据明显不足，且可能损害第三人利益。买受人请求开发商按照商品房买卖合同约定，办理房屋过户登记的，应予驳回。

五、 合同就违约责任承担方式约定选择性条款意味着一方违约时，守约方获得了在约定违约责任范围内主张何种违约责任的选择权。除非他出特别约定，否则选择性条款只能择一行使，而不能相继行使。守约方一旦做出选择，即意味着违约责任承担的具体方式已固定下来。进而，守约方已不能主张直接适用之前约定的选择性条款，再择其他违约责任承担方式。、

六、 认定当事人之间形成本约还是预约，不能仅依协议约定，而应综合审查相关协议约定内容及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系性质作出准确界定。

七、 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条制定的背景和目的，其规定的惩罚性赔偿制度主要针对的是附加涨速过快、涨幅较大的情况下房地产开发商在较短的时间内一房数卖的行为，该条规定的“损失”不含括对可得利益的赔偿，一般不应与《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的可得利益赔偿同时适用。

八、 民事诉讼中的案件事实，应为能够被有效证据证明的案件事实。书面合同是确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，应当重视其相当于传来证据、简介证据所具有的较高证明力。仅应在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同表现的效果意思出现显著差异时，才可依前者确定法律关系的性质。在没有充分证据作证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏的法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不宜简单否认既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。