房掌柜&克而瑞联合发布丨2018南京房企销售排行榜 冠军又是它

2018年以来房地产政策调控加速明显，中央定调三阶段变化：3月两会重申“房住不炒”，7月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”，8月住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”。为房地产政策走向定下基调，各地调控政策继续密集出台，完善限购、限售政策，强化差别化信贷，同时调整住房和土地供应结构，因地制宜推进棚改货币化安置等。受政策持续深化影响，购房者预期出现转变迹象，市场开始逐步调整。百城新房价格涨幅持续收窄，部分城市二手房价格出现调整。

2018南京政策层面两阶段变化：前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松，涉及四限政策持续高压，整治市场秩序，上调房贷利率等；四季度调控政策略有松动的迹象，特别表现在下调房贷利率上浮比例，区域“限价”有一定的放松。

图：2018年商品房供销量价走势

南京今年的市场供求面来分析，前一季度因房企营销节奏与春节假期影响，供求保持一定的低位，其中2月更是刷新了近一年的最低记录。随后楼市反弹，供求一路向上，预证“开闸放水“，6月供应近150万方，更多高地价项目、老盘项目批量上市。四季度是全年供求高峰期，引起市场触底反弹。整体价格上扬，但整体幅度并不大，主要河西等高价板块供应量回落，溧水、高淳供应增加、六合房价回调。今年市场“日光、售罄“不现，最显著特征是区域分化严重、一二手房倒挂的热点板块依旧坚挺，去化放缓区域价格出现回调空间。溧水、高淳和江宁、江北的偏远区域，以及主城区前期过度投资和弱规划、乏配套的片区楼盘遇冷，部分非品牌房企的楼盘开盘去化率甚至低于一成；热点区域、热点楼盘的热度也开始下降，开盘摇号楼盘数量迅速下降，仅河西、鼓楼滨江和南站部分多数品牌房企仍然受到购房者的追捧，但中签率明显下降。其次公寓仍然是今年市场主角，竞争相当白热化。在投资预期普遍回潮的背景下，各家公寓项目也不得不提升更多性价比，挑高、双钥匙等卖点成为其中代表。

在今年南京调控环境下，“房子是用来住的“不仅仅是一句口号，更体现在楼市的具体需求上，下半年市场呈现”以价换量“的促销大战。

2018年已经收官，本次克而瑞南京发布2018年房企南京销售排行榜Top20，用数据来呈现房企的战略正确。

权益榜单

流量榜单

项目榜单

榜单解读

分化格局加剧 行业集中度加速提升

2018年市场大环境较为严峻，市场竞争压力加剧，与2017年相比，权益榜TOP5销售额占比TOP20总额由38.25%上升到39.41%。超百亿房企依然为2家，数量保持不变； 50-100亿格局，权益榜由10家缩减至6家，流量榜由11家缩减至8家 ；30-50亿房企增多。这说明阵营分化正日益加剧，房地产行业销售进一步向头部企业聚集，而小型房企的竞争优势在逐渐减弱。

“住宅+商业“多位一体抗风险能力较强

2018年的楼市降温，诸多房企开始进行战略调整，如龙湖、万科、保利更名去地产化，寻求多元化发展，纯住宅模式生存条件愈加艰难，早前，万科、绿地陆续提出“住宅+商业”的发展模式，来提升企业抗风险能力。18年，新城“住宅+商业”双轮驱动发展模式也更加凸显。从榜单来看，万科、绿地稳居冠亚军位置，与2017年相比，权益榜、流量榜分别有9家、6家房企在TOP20中消失，留下来的除万科、绿地、新城、明发、世茂、万达、荣盛等企业和新入榜的华润、升龙、证大等多为多位一体的开发模式。

房企强强联合 规避风险

在限地价、限房价、竞自持等政策严控之下，房产开发的成本再度攀升，项目操作难度也在加大，南京“联姻”的风潮愈演愈烈，不少房企开始积极寻求合作，以规避风险。华润、保利、弘阳、新城、荣盛等都是活跃度较高的房企，最直接的表现就是企业排名在流量榜和权益榜的排名相差较大，弘阳权益榜未入榜，但凭借其操盘的联合开发项目，直接杀入流量榜第8名，成为一匹黑马。

南京典型房企布局解读

南京的土地市场一直较为活跃，2012年起重点房企集中进驻，且市场占有率越来越大。截止目前全国房企TOP30中已进驻南京房企占到29个,2014年后除了旭辉、金科、融信、蓝光通过拿地的方式首进之外，泰禾、融创、龙湖则是通过收购地块的方式进入的南京；华夏幸福以竞标PPP项目的方式落地；阳光城、路劲则是以联合开发的方式入驻，今年以来，品牌房企的进驻明显下降，2018年香港置地、合景泰富、新力的品牌房企。为扩张市场规模，提升企业业绩，越来越多的规模型房企开始进驻郊区，开启以主城为核心，周边区县为辅的布局逻辑。

区域深耕 稳扎稳打
万科地产

“独立性”更高的万科夺得今年成交金额、面积的第一桂冠，连续三年荣登榜首。初来南京的万科，对整个市场进行了深入的研究，最早起源于河西板块首个项目金色家园到后期又进驻江宁、南部新城等板块，万科一直在突破自己的界限，主力在售项目和新近取地项目则顺应南京南拓之势，从传统城市中心逐步向南扩张。整体形成镇守南部新城，从江北到溧水远郊，全城联动的态势。

而如今的万科，也开始低调联合其它品牌房企开发项目，南站G46地块、安德门G27地块等，都是“联姻”项目。比如都荟天地由6家联合开发，分别为万科、招商、华发、碧桂园、融信、中骏共同开发建设，同时万科收购同曦江宁地块打造万科金域国际，南京万科启动“用青春定义南京”项目，联合南京共青团通过“创意快闪”、“我爱宁骑行”等活动，一起为南京青年发声；推出“青年安居计划”，用实际行动鼓励毕业生留在南京。时刻致力于更新南京城市生活的方方面面。而南京购房者也给予万科高度信赖，这种相互依存、相互信赖的关系将时刻激励着万科继续前行。

遍地开花 逐步外拓
保利发展

保利2009年进驻南京，深耕南京仙林，也是南京豪宅“开拓者”，如今南移北扩，布局河西、江北、江宁、城北、城中、城南等地覆盖全南京，物业类型以住宅、别墅为主，辅以公寓、办公产品，开发节奏快，打造的也是精品高端人居住宅，开发项目总体数量的增速十分明显，今年为年度榜单贡献的项目多达近20个。此次年度权益、流量榜单中位列前三甲，从布局的态势来看，保利不但在城市布局中兼顾到全面性，保利国际社区等刚需项目、天悦高端豪宅、再到云禧的终极改善，全产品线的产品落地，保利擅长的是根据项目所在区域的地段特征，集成周边各类生活配套与自然资源，形成各项目自身独特属性。

在今年高价地全面面市，叠墅产品的接纳程度并不高，而保利云禧却多次赢得突围，项目在地段价值、板块资源支撑下，整体区域前景看好，推出区域内稀缺的叠墅产品，瞄准周边以及全市的改善客群。项目从拿地到首开用了2年多的时间，在南京区域限价严控背景下，项目叠墅分层设计，满足不同改善需求，同时结合周边自然环境，主打高端改善，以及央企强大的品牌影响力，首开去化7.5成以上，逆市热销，也是南京“叠墅“产品的典范。这两年保利不但加快在南京的土地储备步伐，还不断尝试在南京1小时都市圈加速取地，不断扩大已经明显占据优势的城市布局成果。

高举高打 战略转型
招商蛇口

招商从最早的招商依云溪谷、紫金山1号、雍华府，到2014年招商蛇口南京公司的全面爆发和扩张，版图不断扩大。招商蛇口自1995年进入南京，至今落地深耕24年之久，从最初的住宅开发转型成为城市服务综合开发运营商，也是带来了城市名片级的商业诸多产品。

其中152天招商蛇口南京公司以98亿获得中华门地块，该地块将打造中华门的商业项目。由此南京公司将完成从花园里到花园城，再到高端商业的产品布局，凭借中高端项目打造品牌口碑和高端形象。

同时又积极布局新业态，长租公寓、养老地产实现快速发展，形成多元化业务发展战略，不断寻找新的利润增长点。

一炮打响 精攻品牌
正荣集团

2013年正荣以“地王“面貌进驻，长三角区域首选南京，不少企业在全国化扩张中，南京一直被正荣视为“一定要进入，且尽可能早布局”的城市之一，南京楼市巨大的发展空间，既能带来销售规模的增长，也正荣在都市圈的口碑发展，奠定了基础。继河西、江北项目获得热销后，两个最先推向市场的“试水作”不仅产品品质让业内及客户赞扬， 由此正荣的品牌在南京迅速确立。

整体来看，从近两年的年度榜单来看，2017年，正荣整体在10名后徘徊，而今年权益和流量的排名分别在第六和第八，全面进入十强排列，这一步的大跃进正荣仅用了六年之余。从规模拓展到品牌扩张，正荣正在开打产品征途，在2015年，正荣地产提出“改善大师匠心正荣”的品牌定位。正荣进入南京打造的三大项目——润江城、润锦城、润峯，均是一线城市、一线房企标准，从空间设计、家居细节、户外环境、社区配套到服务体验，皆以匠心打磨精工住宅。而这3个项目也不仅进入了近几年的南京的热销项目排行榜，并且在品牌知名度和产品认可度上都得到了切实好评。

正荣地产于今年1月登陆港交所，成功在港上市以来，积极展开融资创新，融资渠道也在上市后得到进一步拓宽和加强。今年正荣集团也在组织架构方面做出了调整，提出了“三大引擎”战略，即地产、产业、资本三大业务，构建起正荣三位一体的发展驱动力。地产注重快周转和规模化，产业注重中长期收益，资本从金融运作和资本助力的角度协力。

专家点评

·赵静波·

易居克而瑞南京事业部总经理

从政策上看，南京是国内政策调控严格的城市之一，限购、限贷、限价、限售等政策频繁，并且是全国租赁房的试点城市之一。这其实侧面印证南京楼市的热度，作为省会城市的南京对周边城市具有较强的吸纳力，伴随城市经济与建设的快速发展，以南京为中心，向滁州、镇江、马鞍山、扬州等城市拓展，形成的“南京都市圈”使得南京作为都市圈核心的效应得到强化，人口导入后劲继续增强。这也是全国重要级房企布局南京的重要因素，不仅可以实现从规模拓展，同时在品牌扩张、产品力深耕、多元化的发展占据更有收益的空间。

为了房企升级转型，特别是以万科为代表顺应房地产市场的发展趋势，借助资本的力量，努力布局，通过并购整合、扩张规模、延长产业链、租赁布局，从单一产品生产，向产品多元化、服务商方向来发展。

同时南京市场外来品牌房企的市场占有率进一步提升，而少数优秀的本土房企凭借业主口碑、产品特色依然很有竞争力，比如银城等。银城地产在扩张规模速度明显，与产业龙头华夏幸福合作南京及环南京的项目，在全龄化和养老社区上堪称业内典范。同时银城不但加快在南京的土地储备步伐，还不断尝试在南京1小时都市圈加速取地。

近几年，房企进驻南京的方式，不在局限于招拍挂拿地，更多的是参与棚改、旧城改造、联合开发、收并购、一级二级联动开发等，早年，保利、朗诗、新城等房企联合开发的项目并不算多，而到了这两年房企合作拿地，开发的现象十分明显。

比如，正荣拿下的城东G36地块，由正荣、万科、旭辉、弘阳、中骏5家联合开发成时代天樾，南站的都荟天地就由7家房企联合开发，高价地背景下，未来开发商的利润率也将会回归正常行业水平，同时对资金实力需要更高的要求，联合拿地实现各家的优势共享，共担风险、共担收益，能达到更好的目标。

今年南京房企表现值得关注的是，正荣、弘阳分别在今年的1月和7月在香港成功上市，均为了开疆拓土、做大规模。一直以来弘阳地产是低调是沉稳，到了2017年，弘阳地产一改稳健风格，高调喊出，2020年跻身千亿元房企的口号。在土地市场政策收紧、限价等一系列调控政策的大环境下，市场下行，这对弘阳未来的发展和扩容带来了不小的压力，机遇从来与高压并存，抓住后发优势，企业的战略规则和布局尤为重要。不仅扎根大本营长，目前全国已经布局将近30个城市，弘阳快速扩张的一个表现。

在高价地的背景下，房企们尝试推陈出新，打造不断改进、美化细节、产品升级方面的涌现产品系比比皆是，而世茂天誉在南京楼市的产品创新上，真正做到了”凤毛麟角“，88亿元的总价下在开发标准上无疑是一个很高的起点，世茂天誉开盘推出公寓和住宅，以城市“天际线”为卖点，赚足了关注度，世茂旗下五大承担不同战略定位的产品线将形成全生命周期，这也将使得世茂产品覆盖更多客群，形成更强的品牌效应与竞争力，为其保持持续的高增长奠定品牌与产品基础。

未来南京的地价将在房企的博弈中得到有效控制，谨慎拿地、保证利润空间将成为房企拿地共识，这样也可以有效避免开发房企一味降低成本影响质量，来激发维权事件的产生。同时，政府将积极参与、开发商推动政策性住房、租赁用房，市场主体未来更具多元化特征。

根据克而瑞对南京短中长期潜在的供应格局研究，其中不少潜在供应来自过去两年成交的高价地，未来高位供应仍将持续一段时间，项目整体去化率维持在70%左右，预计多数房企还是会务实应对，积极走量，供求逆转下，整个市场的流量存在补充空间。2019年房企资金回笼速度变慢，房企业绩压力持续加大“以价换业绩”为市场常态，房企们不断扩大规模已经明显占据优势的区域的布局成果，为迎接下一个楼市周期做充分准备。

关于数据口径：

统计时间：2018年1月1日-2018年12月31日，

统计口径：商品房（普通住宅+别墅+酒店式公寓+商办+车库和其他）、南京市（含高淳溧水），来源CRIC系统。

关于权益、流量榜单数据说明：

1、《房企销售权益排行榜》是指房企在所有的房地产开发项目中所占股权对应的销售业绩，主要用于衡量房企的资金运用和投资布局水平。

2、《房企销售流量排行榜》是指房企操盘口径的销售业绩，主要衡量房企的项目操盘和管理能力，即将所有自己操盘项目的销售额加总计算出来的销售流量，进行排名（如果合作项目的控股方控股平均分配，项目销售金额全部计入控股方销售业绩）。

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