中海启德低价拿地，香港地价楼价双降温

12月27日，香港地政总署公布启德用地招标结果，一宗位于九龙启德第4B区2号地盘的地块以约80.34亿港元批予名发有限公司，其母公司为中国海外发展有限公司。
作为香港启德机场旧址、香港政府大型发展计划区域，启德区域批出的地块向来不乏有实力的竞争者，“地王”更是多次诞生于此。本次被中海拿下的地块，同时吸引了长实、嘉华国际 信和置业联合体、新鸿基地产、会德丰地产 新世界发展 恒基兆业 帝国发展、参明有限公司5家竞标主体参与。
地政总署的数据显示，该地块面积约为9048平方米，指定作私人住宅用途。最低楼面面积为33116平方米，最高楼面面积可达55192平方米。按照最高可建楼面计算，每平方米楼面地价约为14.56万港元。
这是中海在启德拿下的第三幅地块。2013年6月，中海以合共45.4亿港元拿下启德发展区首两幅批出的私人住宅地块，彼时两块地的楼面价分别约为每平方米5.29万港元、5.84万港元。本次中海拿下的地块地价显示，5年半的时间里，启德地区地价已升值约1.49倍至1.75倍。
但实际上，本次中海拿下的地块已创启德地区楼面价近19个月新低。
今年11月以来，启德区域已批出三块私人住宅用地，且面积相差无几。11月7日，上述会德丰地产等四家地产商联合体以83.33亿港元拿下面积为9706平方米的住宅用地；11月14日，高银金融以约89.07亿港元拿下面积为9708平方米的住宅用地。按照总价和最大可建楼面面积计算，这两块地的楼面价分别为15.6万港元和16.58万港元。
上述两组可供对比的数据显示，一个月的时间里，启德地区的地块楼面价已最大下跌约12%。
将时间线拉长来看，该地块的地价也回到了两年前海航首拿启德地块时的地价水平。2016年11月，海航以总价88.37亿港元在启德地区拿下总面积为11262平方米的地块，按照最大可建楼面计算，综合楼面地价约14.53万港元。
事实上，在地价现跌势之时，香港楼市已连跌18周。
今年8月份是香港楼市的拐点。纵观香港近两年以来的楼价指数，在一年半的时间内一直处于爬升水平，至今年8月份到达最高点，之后见顶回落至今。
每周发布、用于反映香港地产市场价格变动的中原城市领先指数CCL显示，该指数18周以来一直呈连续下跌态势。今年8月20日，该指数显示为188.44，之后一路下跌至12月17日显示的174.37，累计跌幅达7.5%。
这表明，香港的楼价也已回落到今年3月份的楼价水平。有市场分析认为，根据地价跌回两年前水平来看，香港楼市依旧有下行空间。中原地产市场研究部认为，预期2019年第一季度CCL将跌至160点水平，即未来楼价会再下跌约一成。
值得一提的是，香港特首林郑月娥在今年10月份的施政报告中表示，为解决香港土地供应短缺导致的楼价高企问题，将分阶段实施“明日大屿愿景”计划，建造合共约1700公顷的多个人工岛。
而针对近期楼价缓慢下跌的情况，香港发展局局长黄伟纶于昨日公布2019年第一季度卖地计划时，目前楼价正向下有序调整，但政府不会以土地供应来调控楼价，政府不会因市场变化而放慢开拓土地的努力。