北京燕郊房价腰斩，北漂们解决自身住房问题好机会！

房价波动影响着每个家庭的生活。今天北京燕郊成为房市焦点。燕郊地理位置得天独厚，位于环京津、 环渤海经济圈 核心，与北京仅一河之隔，距北京市中心天安门30公里， 距空港首都机场25公里，距海港 天津港 120公里，可承东启西、经纬南北，提供融入京津、俯仰全国、接轨世界的绝佳平台。大家现在对2019年的楼市走势都有了初步预测，2019年没有大涨的契机，只会有局部的结构性机会，那2019年有值得买入的城市吗？

要么是选未来还有强大的房价上涨势能的城市，例如深圳。

要么是选在本轮房价回调之中，利空出尽，跌落到底部的城市，例如燕郊。

深圳值得买，几乎是毫无疑问，而说到抄底燕郊，大家的第一反应想必会是——抄个屁底，不套死就是万幸了，那可是腰斩过的地方啊。

是的，世间之事，尽在矛盾之间，对立和分化。

2019年，拥抱洼地，第一个要重点关注的就是——在本轮行情中房价腰斩、炒房客血赔上百万、开发商死扛、中介“一条街关门转让”的燕郊。

北京是中国楼市的风向标，而偏居一隅的燕郊则是北京楼市的晴雨表，真可谓是中国楼市的一个侧影。

在这里，有人离场，有人折戟，也有人获利颇丰。

它普通，是河北廊坊三河的一个经济极其落后的小镇，它特殊，离帝都中心天安门只有30公里，位于潮白河东畔，西与未来的北京副中心通州区隔河相望。

而真实燕郊正如它的地缘一样，具有双重属性。

正如《南方周末》笔下的“两个燕郊”。

一个燕郊壮志凌云，朝着国际化都市高歌猛进，万人小区林立，高密度楼盘与新兴的商业圈以十余倍的面积包围了旧有的镇中心。

而另一个燕郊被困在小镇旧有的脆弱躯壳里，被开发殆尽的土地上，公共设施严重滞后。

今天的燕郊，刚刚经历过生死劫，售楼一条街基本都挂上环形锁，门上的玻璃灰蒙蒙的，屋里地上还有曾经摆放的桌椅落下的灰尘印。

当年，潮白河东岸的“疯狂”，仿佛在目。

2012年，燕郊的售楼一条街——京榆大街兴起。

那年，北京二手房一路狂飙，从2.4万/㎡涨到3万/㎡,那些被挤出北京的北漂刚需，攥着刚刚够上车的首付，坐上看房大巴，来到了燕郊。

与通州仅仅一河之隔的燕郊，新房平均价格紧紧9000元/㎡，售楼部门口的广告展板红底金字——“北京给不了你们，在燕郊都能给你！”

这些买不起北京的北漂，把燕郊当做一块跳板，手里这点钱，在北京仅仅只能买一个厕所，而在燕郊，大可以买一个小三房，先有一个安身之所，然后涨起来之后置换成北京的房子，通过平衡过渡这个时间，自己不仅可以住，还可以给一定的时间多赚点钱，而且房子本身也会涨价。

而随着刚需客而来的，还有大波看涨环京的投资客。

比起刚需客关注房子本身，他们更关心这里的升值潜力，心里都在计算着短期内可以有多少获利空间，多久可以卖掉。他们是北京房价上涨的最大受益者。抵押贷、高利贷在燕郊是很正常的事情，高杠杆是环京炒房客最大的特征。

燕郊炒房客最大的特征是：高杠杆、多套。

在这些人眼中，京津冀一体化，北京发展方向向东，地铁22号线平谷线横穿燕郊，连接北京，甚至未来北三县这块“飞地”会划入北京，最关键的是赤裸裸的价差，隔壁的通州在“帝都副中心”概念的加持下，房价可是7万/㎡啊。

地铁22号线平谷线▼

多重叠加的利好让2017年初的燕郊乃至整个环京完全陷入沸腾，而且持续半年，这些高杠杆入市的投资的预期就是——全国都在涨，首都北京在涨，那么有着强大价差的燕郊更是要暴涨。

那时，就这么一个小小的河北小镇燕郊，在楼市最鼎盛的时候，养活了将近4万名中介。它面向的是全国性的市场，不仅仅是北京的人来买，还有山西开车大奔的煤老板来买，操着一口浑厚东北口音的大哥来买，甚至还有看惯了房价欲与天公试比高的香港人来买。

中介一天带看8组客户已是习以为常，每天连喝口水的时间都得挤，运气好的时候，成交四五套，月收入数万，轻轻松松。

资本在这里，上演最后的疯狂。

所有人知道这个市场有问题，但他们都毫不犹豫地加入到这个击鼓传花的游戏中。

2017年的4月，燕郊优质项目甚至叫价4.5万/㎡，均价小步快跑，整体跑上3.5万/㎡，大家就是铆足一口劲，盯着燕郊跑上5万/㎡。

而彼时，GDP全国排名第三的一线城市广州，房价才3万/㎡。

随着“房住不炒”的利剑高高悬挂，北京出台“326新政”打击商办物业炒作，北京开始回调。

而对标北京楼市的环京也开始祭出调控：2017年6月，廊坊出台限购，只有持有3年社保才能购买，而且不认同补缴。

环京进入量价齐跌的窘境，燕郊房价更是高空跳水，近乎腰斩一半以上，炒房客悉数抛出，燕郊上演了中国房地产史上最知名的滑铁卢。

根据新闻报道：

经过一年半的回调，燕郊二手房价格相比最高点普遍腰斩。

不少楼盘从最高点3.5万元/平米，跌至目前1.5万/平，缩水超6成。

不少小户型二手房挂牌价为1万元/平米，仍然无人问津。

本地三年的社保和纳税凭证就成了环京燕郊的死结。

北三县是此轮调控中唯一被腰斩的区域，相比其他地方都是假限购，抢人落户，政治正确的北三县对自己真狠，各县的社保只能买本县的房子，三河只能买三河、大厂只能买大厂、香河只能买香河，完全把购房门槛堵死。

燕郊离北京其实不远

除了政治正确的原因，还有便是因为燕郊本身的价格虚高，价值不扎实。

多年以来，大家看多燕郊，就冲着两个希望。首先是“行政上划归北京”，次之是“开通地铁”。

“飞地”转正，这个现在大家都看清了，完全不可能，次之便是还有地铁平谷线河北段的建设一直不顺利，毕竟是跨省建地铁。所以燕顺路每天依然堵成一条血管，绵延好几公里，818路公交车每天颤颤巍巍，翻山越岭，串联起燕郊和北京双城生活的北漂。

因为没有钱，土地已经出让完毕，燕郊完全没有钱来建设公共配套。

暴跌后的限购的环京，开发商架不住资金回流的压力，所以在社保上一直都是暗箱操作：

先草签购房合同，然后购房者补交3年社保再办理网签过户。

各城市对这些事也是睁一只眼闭一只眼，毕竟不能不让他们活，对吧？都是利益相关。

曾经大火的燕郊在楼市的低迷期，甚至一个月才成交了8套二手房，市场之凉，可想而知。

2015年，燕郊均价1万多，2017年初，均价3.5万，限购之后被打回原型，简直就是坐过山车。

目前通州副中心新市政府附近的二手房均价在6万左右，而北三县的燕郊16000-22000，大厂14000-16000，香河11000-14000。

这一刻，燕郊16000-22000，这个价格，是已经经历挤泡沫的价格，跌无可跌，市场已经把没有资金实力和扛风险能力的炒房客都洗了出去。

环京的利空出尽，燕郊的抄底时机已经到了。

随着菏泽放开限购、珠海全市5年社保变1年、衡阳放开限价，放松调控闯关成功，2019年的楼市路径已经越来越清晰——因城施策、分类调控，地方在调控上有了更多的裁量权。

而楼市放松调控，这不就是给了之前调控太紧的环京得以喘息放松的机会吗？

而且，根据数据显示：

廊坊2017年上半年GDP为1360亿，下半年GDP为1238.6亿，整整下降了121.4亿，增速-8.9%。

没有了房地产，你让依靠钢铁厂、红木家具业为支撑产业的小城市，哪里搞钱去做承接几十万北漂的公共配套？

但毕竟全国人民都盯着环京，所以环京已经不会堂而皇之地出台文件松绑限购，应该是非正式、悄悄地放水，大方向一定是——在保持房价稳定的前提放松。

燕郊大跌、腰斩，有过严重的负面，相信很多朋友都是心有余悸的。

在此，我给你讲讲另一个曾经大跌过的城市的故事——杭州。

找找杭州在哪里？▼

1998年，商品房时代开启，杭州先于北京上海，房价率先上涨。

2002年，杭州5861.6元/㎡。而当时的北京是4066.7元/㎡；上海是4553.8元/㎡。

你看，早在16年前，杭州的房价早已是一线城市的水平。

2004年，杭州8000元/㎡的房子占了51.4％，10000元/㎡以上的竟占27％。

2004年，深圳8000元/㎡的房子占了13％，10000元/㎡以上的只占5％。

2008年，逢8之年，全国楼市一片哀嚎，深圳房价开始暴跌，从12500元/㎡，到直接跌破10000元/㎡。

只有杭州逆势上涨，幅度还不小，涨了足足1000元/㎡。

随着四万亿放水收紧，楼市调控的深入，从2011年-2014年，杭州暴跌，市场54折的楼盘都有，7折的楼盘更是数不胜数。

2014年，杭州在高房价与高库存之间挣扎，库存量达到了12万套，新房+二手房，则整体库存超过了20万套。

杭州降价、崩盘的消息甚嚣尘上。

名盘德信·北海公园和天鸿香榭里纷纷降价，业主一夜之间亏掉50万元。

杭州业主打砸绿城售楼部，至今历历在目。

而融绿之战，“杭州第一开发商都开始卖身了”，让无数的投资客噤若寒蝉。

在中国20年的商品房历史上，杭州是唯一一个曾经经过腰斩、连跌5年的重点城市。

而后来的杭州，阿里巴巴在互联网的浪潮中崛起、G20和亚运会的利好在这座城市集中爆发、再加上棚改的天量货币推动，虽然有过腰斩暴跌的负面，但是依然阻挡不了杭州在城运的加持下翻身，房价重新站在比以前更高的起点，并且大有超越广州之势。而在2019年没有大涨契机之下，曾经跌过，而价值够扎实的燕郊，甚至放大到北三县，就是最好的结构性机会，而我们做房产投资，就是要去拥抱这样的负面，拥抱洼地，燕郊虽然大跌过，但是燕郊的价值不会变。

不仅仅是调控松绑，我之所以说燕郊值得抄底，最关键的还是因为燕郊本身的价值：

1. 地缘上无可替代。

它是30万北漂“最后的堡垒”，优秀的地缘和滞后的公共配套，让它更像野蛮、肆意生长的北京，又被北京拒之门外；

2.交通环境的改善。

以北京为半径的50-70公里1小时交通圈将在2024年建成；环京的7条高速同步在修，交通通达性会更好；

3.断崖式价差。

通州6万，环京1万多，这种断崖式的价差在环沪环深环广都绝无仅有。

燕郊曾经站上3.5万/㎡，即使有泡沫的成分，但这也是市场曾经认可它的价格，总有一天，燕郊的房价还是会回归3.5万/㎡，只是时间问题而已。

燕郊已经没有新房，只能买二手房，而如果你一定要买新房还是重点关注北三县大厂、香河，其他的，不值得。

或许，这一刻的环京，售楼部已经悄悄在打开，迎接四面八方的人，只是你不知道而已。

最后要考虑自身的因素了。解决住的问题是我们的基本的生活需求，根据我们以及家人的工作地点工作性质以及小孩读书，老人养老以及买房预算情况考虑。有中长期计划在北京发展的朋友首套住房在此地购买，此时是好时机。最后祝有这方面需求的朋友早日买到适合的房子。