刚央媒刊发社科院建议:下跌较快城市可调整限售、限价房地产政策

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  刚刚,经济日报刊发了社科院发布的12月份《中国住房市场发展月度分析报告》。该份报告由社科院财经战略研究院住房大数据项目组、住房大数据联合实验室共同发布。大数据显示,11月份房价下跌城市较快增加,跌幅比上个月扩大0.5%,142个城市中,房价跌幅环比扩大,下跌城市113个,占样本城市8成。报告建议,部分房价下跌城市可因地制宜,调整限售、限价等不合时宜的房地产政策。

  

  

  除此之外,另外三条信息与之遥相呼应

  1.日前,国家卫生健康委员会发布了《中国流动人口发展报告》,其中提到流动人口的规模数据逐年下降,2017年相比2016年减少85万人,2016年相比2015年减少171万人。虽然说,几十万人对一个上亿的流动人口数据来说,占比非常之小,但我们应看到这种趋势的变化。这样的情况也引起了专家们的关注,国家信息中心首席经济学家范剑平表示“农民工后继无人了”。

  2.根据澎湃新闻报道,21日,当代置业发布公告称,公司发行一笔1.5亿美元票据,利率高达15.5%,票据所得款项用于现有债务再融资。根据证券日报消息,这个票面利率创下亚洲今年公开发行债券票面利率新高。甚至有业内表示,当代置业票面利率还不算最高,还有18%的,这是当下一些房企融资迫不得已的选择。

  3.昨天,继菏泽、珠海、杭州、广州之后,衡阳公开发文暂停已执行一年的限价政策,以文件形式放开限价,这还是第一个城市。另外,青岛公布了户籍政策细则,逐步放开落户限制,且严格限制城市居民到农村去落户,这被业内人士理解为向楼市输入持续需求。

  

  

  这三则信息似乎不相关,但仔细揣摩发现,这里面是具有内在联系的,至少可读出明年楼市3个信息点:

  1.住房需求方面,注重“双向调节”。城市人口吸引力差异化进一步体现,我们的流动人口逐年在年少,除了一些人口回流到家乡之外,大多数城市面临人口吸引力不足问题,除了房地产外,没有新的经济增长点,就业吸引力不足,面临人口难以长期驻留问题。另外,有产业、有就业优势的大城市,人口吸附力强,年净流入人口还在持续,对房地产市场起到重要支撑作用,房价还会面临上行压力。不同城市特质不一,在这次全国城乡建设会议上,住建部要求注重“双向调节”,也是基于此,调节城市住房供应和需求平衡是明年城市房地产市场管理重要工作之一。

  2.民营房企日子不好过,以价换量是重要选项。当代置业并非孤例,其实这正是不少民营房企的影子。这两年,房地产市场调控不断加码,资金需求大的民营房企难以融到资金,银行融资渠道又受限,房企往往把目光转向信托资金,信托资金融资成本高,也加重了房企成本负担。如果不快速回笼资金,房企不仅还不上到期融资,还会吞噬较大利润。所以,在市场调整期,民营房企适当降低价格,以博取好的销量,加快回款进度,是当下和未来一段时间的必然选项。

  3.各地“因城施策”,逐步放开限售、限价等措施在路上。本轮楼市调控以来,限售、限价城市分别达到50、60多个,各城加码政策时间不一、力度不一。在“房住不炒”、“因城施策”政策指引下,城市逐步放开行政限制条件是趋势,相信我们很快就会看到不少城市加入松绑之列。可以预计,对于楼市调整节奏较快城市,将会迅速、多项政策放开,不排除适当使用一些刺激措施。

  

  

  当然,还有5天,我们就要跨入2019年,国家已确定了“稳地价、稳房价、稳预期”基调。所以,从总体上讲,既要防止房价下跌,也要防止一些城市房价过快上涨。从主流思想来看,当前地方的任务应该还是预防房价快速调整。如独立经济学家马光远所言,当房地产市场出现逆转以后,大家预期往下走,政策调整应该提前,比如2014年以前,当房地产市场出现明显降温时,我们没有及时调整调控政策,导致调整幅度过大,到最后,我们救市的力度又过大,导致市场再次出现报复性反弹。这一次,显然吸取了之前的教训。

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