调控最严的这一年，干地产的都很痛苦！只有走这条路的大咖们不迷茫？

　　德意志银行最新发布的数据显示：截至12月20日，今年已有93%的资产负回报，占比为1901年来最高，比上个世纪大萧条时期还要糟糕。

　　▲来源：华尔街见闻

　　作为周期之母的房地产行业，今年自然也是过得有点凄风苦雨，对未来充满迷茫，“活下去”成为了关键词。

　　然而，在12月20日，由睿和智库、万商俱乐部等联合举办的2018第三届中国不动产资产管理峰会上，来自碧桂园、绿地、万科印力、凯德的数十位大咖分享了对市场的看法，以及进入存量时代，资产管理的玩法，现场干货满满，不少嘉宾表示，原来在增量开发领域才迷茫，现在进入存量市场，一下就不迷茫了，因为这是一个崭新的赛道。作为战略合作方，明源君参与了此次大会，并将干货分享如下。

　　01

　　这些数字和案例说明

　　不是存量没前途而是你没干好

　　容易走的路，都是下坡路。增量开发领域还有十几二十年的前景，可是竞争越发白热化，中小房企生存艰难。相比之下，存量的赛道更宽，做得好也能赚钱。

　　1、认为存量不赚钱是你的算账方式不对

　　稳盛投资管理有限公司（由金地集团出资设立、专注于房地产领域的私募基金管理公司，截至2017年12月末，累计管理规模341亿元）总裁许亚峰表示，作为地产私募基金，稳盛过去做开发类的股权投资，测算周期是三到四年，几乎就应该退出了。2018年，公司对此类项目也加强了主动管理，以应对行业的波动。此外，今年稳盛专门发起了一个城市更新基金，突然发现这个账基本上至少要算到五年起，最近在过会的一个项目，直接把账算到15年、18年。

　　为啥做这个？一是整个行业趋慢了，从原来销售型的投资回收逻辑，逐渐变成依靠未来经营现金流逐步回收的逻辑，资本也要做出相应的改变。二是目前来看，虽然没有以前那么快，短期回报没有以前那么高，但还是可以满足相对合理的投资预期，因为资本市场也需要这样的产品。

　　传统的住宅销售无非就是进销存的逻辑，多少地价，多少开发成本、管理成本等，其中的利差也很清楚，很容易就把账算清楚了。但对长期持有的物业来说，算账就没那么简单。最常见的是按收益法进行测算，收益/资本化率（Cap Rate）=资产定价。Cap既与项目的无风险利率有系，又反映出运营商的能力差距（西田米兰达购物中心的Cap为6.5%，万达的Cap均值为12.8%）。如果要做资产管理就必须要学会这种算法，而不是按传统开发的进销存逻辑来计算。

　　2、通过运营充分挖掘资产价值，回报率能到9%

　　鼎一基金的郑平指出，到今年9月份，整个银行业的不良资产余额超过2万亿，信托今年6月份也有2500亿左右的风险余额，这里面跟房地产相关的占了很大一部分。过去金融机构做债权投资，退出只吃到鱼头，今天完全可以做更多一点，把资产的价值也挖掘出来，吃到鱼身。

　　比如，将一个30分的资产买下来做到60分。其介绍，该公司在浦东拿了一个2000多平米的物业，改成联合办公之后，毛租金回报率达到9%左右！

　　盛煦地产（目前在中国已经有120亿人民币资产管理规模）也喜欢买一些旧楼——这些楼或定位错误，或业主方根本不懂运营，导致资产价值很低，盛煦将其买下来，重新设计、改造成使用效率更高、租金比周边高的产品，然后再由强悍的运营管理团队运营。

　　以Base复兴路项目为例，其位于上海老西门地铁站，地理位置极好，之前由香港一家企业持有，是一个运营很差的四星级酒店，每间房400块钱一天。盛煦接手之后，通过不同业态的整合将价值拉到了一个新的高度——

　　将4楼到16楼的上面8000平米做了一个高端的精品居舍，每间房月租2.5万~3万。之前二楼是酒店餐厅，三楼是KTV，四楼是酒店自己办公的地方，租金都很低，盛煦将其整租给了一个品牌共享办公机构，租金较以前提高40%~50%。底层（一楼）是特色商业，比如麦当劳等。顶楼也用起来了，收益大幅提升。

　　3、有运营能力，就不怕找不到存量投资人

　　据大悦城地产总经理周鹏介绍，大悦城今年一年开了四个场，其中有三个都是在大资管计划里面，也涉及到一些更新，都是资管性质的。另外一块是写字楼的城市存量更新，包括产业园，无论是资本上还是政府层面上，都得到了极大的支持。其指出，最缺的根本不是钱，而是运营团队。目前市场的金融产品是足够了的，总有一款适合你，核心就在于你的运营能力是否足够。有能力就不怕拿不到钱。

　　比如，去年8月份大悦城与GIC等机构投资者设立并购基金，总规模为114亿元，大悦城只出了34亿元，其他都是机构的钱。

　　4、这个数字显示中国存量交易潜力巨大

　　胡峰进一步指出，根据戴德梁行的统计，整个大中华区的大宗物业交易大概在2300亿人民币，其中1200亿在上海，400亿在北京，其他的700亿在深圳、广州以及所有的二三线城市。而全球每年的大宗物业交易达10万亿人民币，仅纽约一个城市就有5500万人民币，是整个大中华区2.4倍。可以说，在商业存量市场领域，中国才刚刚起步。

　　总结起来，不动产资产管理领域，市场空间巨大，有能力就能拿到钱，算对账，作好运营管理也能赚到钱。那具体怎么干呢？

　　02

　　空间的运营模式有十几种

　　但研究透两点就可以做好

　　不论是城市更新还是不良资产（地产），简单的收购和并购并不能解决资本发展的问题，更重要的是对这样的资产如何赋能以及运营。

　　凯德商用北部区域总经理就打趣说，去年我们北京的项目，招牌都被拆了，到现在都没有重新装上，但是我们的物业不受影响，消费者依然知道我们的存在，招牌不重要，重要的是内容。

　　怎么运营，促进资产升值？毛大庆指出，不同的空间的运营模式大概有十几种，但无外乎两种驱动：第一种是生活方式的变革驱动，比如城家和优客工厂等；第二种是技术的驱动；将这两点研究透，找准生活方式的趋势和客户群的需要，满足和超前于他们制造这样的运营内容和方式，并利用好技术化的手段就够了！

　　1、首先是找准生活方式的趋势和客群的需要

　　城市为什么要更新？表面上看是房子旧了、墙旧了、电梯不好用了等，但这个带来不了更大的价值。更新的底层逻辑是有更新的内容注入。

　　联合办公未来的核心是提高效率

　　公寓、住宅、酒店等已经出现了上千年，但是办公这样一个品类，仅出现了一百年左右，对应新的技术革命带来的新的工作方式和财富场景。

　　如今新办公一边是资产效率提升，另一边是企业效率提升。联合办公只是新办公的探索，但大的趋势是确定的——不动产下半场的机会和红利在于效率运营。

　　比如，现如今的GDP增速没以前快了，可是据毛大庆介绍，今年4季度以来，优客工场的出租率直线上涨。为啥？

　　一是企业员工对空间需求发生了巨大变化，上海某策展公司有600多名员工，但签劳动合同的只有3个，其他都是平台型员工，该公司一年在亚洲策划27场展览，每场都会动用100多人，平均只有八九十人需要在物理空间里办公，且一会在北京一会在上海……固定的办公室无法满足其需求，但优客工场可以。再比如，很多像抖音、快手等新兴的公司，员工的数量浮动很大，他们需要不买办公家具、不用找中介，不用为办公室发愁，优客工场可以满足他们……效率极大提升。

　　商业核心是要提供“秀”的场景

　　消费者也升级了，但消费没怎么升级。大悦城地产总经理周鹏认为，那是因为缺乏有效的消费场景。其指出，以前的运营模式下，内容三五年不变，现在需要用策展思维回应个性化的需求——无论是商业综合体，还是写字楼等物业。消费者逛街，买了就要秀，你需要提供相应的产品和场景，让消费者可以秀。

　　大部分商业体会将目标人群集中在两个群体，一个是年轻人 ，比如静安大悦城、K11、ifc；另一个聚焦亲子（其实也含有年轻人元素），比如湖滨道、金虹桥等。大悦城的定位是用潮流时尚元素吸引年轻人。

　　为了吸引年轻人去秀，大悦城策划了数不清的国内外IP主题展，比如魔兽、One Piece、Line Friends、吾皇驾到等，给大家提供秀的场景和内容，因此，每次特展都可以带来大量人流。

　　与做纯场地方不同，大悦城多几年前就开始亲自参与标志性特展的投资，比如日本二次元的超级IP蛋黄哥展览、Line Friends，不仅人气爆棚，而且还将多方商业利益绑定在了一起……

　　能创造情感交流空间的设计会被追捧

　　光大安石（截至2017年底资产管理规模920亿）林宝泰对此表示认同：越是互联网时代人与人之间的情感交流越珍贵。如果空间设计能给消费者创造这种氛围，就会有溢价。为此，光大安石跟香港一个公司合作成立了空间设计公司，一个团队专门给光大安石做所有项目的优化、改造以及整合。

　　比如，Lounge和Bar是起源于18、19世纪社交需求。如果在办公场景里植入Lounge和Bar，可以让我们与同事或客户更轻松与惬意的交流。

　　Google的办公室就有一个非常棒的Lounge，里面有开放后厨和餐台，员工可以在餐台上随意取用各种面包、果酱、点心，还可以自助榨果汁、拌蔬菜色拉等。此外，开放的lounge有各种舒适的沙发，可以供员工休息、交流等。

　　如果还有一个顶层的花园酒吧，那就更棒了——同事的生日派对、各种纪念庆典都可以在这里举办，非常的方便。

　　▲光大安石中心rooftopbar（来源：光大安石中心）

　　这些，在光大安石中心里都有。

　　2、科技上要不断投入，提升运营的效率

　　现如今，谈运营不谈科技、智能化、智慧化，说明根本就还没有上道。因为没这个，你根本没办法提升运营效率。

　　▲来源：周鹏演讲

　　举个例子，购物中心的前端数据采集往往与数据应用脱钩，面临着终端智慧、前端不智慧的痛点。对此大悦城的智慧平台将IT系统与大数据结合，通过实现数字化、云端化和智能化，提升购物中心客户管理、资源整合和运营管理三大能力，由于体系内的数据是打通的，可以助力营销模块千人千面的营销。

　　▲悦·云系统（来源：大悦城）

　　华住集团CEO更是将自己当成是IT公司。蒋卫东表示，城家公寓继承了这一理念，一开始就对IT进行深度的投入，目前有60人左右的IT团队，造就了公寓行业里面一个比较领先的操作系统——CAS系统。

　　CAS系统主要有4大内容：

　　实时房态更新、长短租结合，自动排房最大化提升入住率，实现门店平均95%以上的出租率；

　　集中式公寓及分散式散租多业态结合，提高员工工作效率，降低人房比。目前，城家公寓人房比大约1:50，有的门店（CJIA LITE公寓）已经实现了无人化运营，从而降低单店运营成本；

　　与设备关联，智能门锁，远程抄/水表/电表，提高效率和内部风险管控；

　　多渠道跨平台销售，共享库存房态，实时销控管理，一个平台管理多个渠道销售。

　　▲城家公寓(北京总部基地店)情况

　　03

　　通过资本平台或金融创新

　　无论项目大小都能拿到钱

　　由于融资渠道收紧，今年很多将快周转做到极致的开发商都非常缺钱。至于存量，由于要占用大量资金，更是让人望而生畏。

　　我们在此前的文章中经常谈到国贸，其1985年开始建设，1990年开始盈利，到现在一、二、三期整个110万平米，一平米都没有卖。别看它现在写字楼每平米每月上千块钱，商场最高可以达到4000块，但这么些年坚持下来很不容易。

　　美国商业地产的繁荣，离不开REITs等金融工具，比如西蒙地产（市值500亿美元），左手REITs右手重资产，羡煞中国同行。没有美国REITs，就没有美国商业的今天；没有美国REITs，美国整个房地产行业也会呈现完全不同的格局。中国还没有真正的REITs，但真正运营能力强的，其实有很多渠道能够拿钱——除了大悦城这样的大块头，很小的项目也有相应的金融机构提供融资服务。

　　多彩投的总裁赵耕乾就表示，今年其用户的投资依然十分活跃，项目的融资效率、进度和比例都比去年及前年高很多，资金不缺，相对于较为缺乏的是优质的项目。这跟整个地产行业相对“钱荒”的状态正好相反。

　　赵耕乾举例，杭州西溪一个项目十几分钟就筹集了3300万的资金，还有一些融资额度同样高的酒店、公寓等项目，几个小时甚至几分钟就完成了融资。

　　因为相比增量开发领域，动搁十几亿甚至几百亿的规模不同，多彩投做项目层面的众筹，一个酒店、民宿或者客栈、联合办公、公寓，单项的不需要这么多钱，因为大部分是二房东模式，而非持有资产，一般就几百万到几千万，最多几个亿就搞定了。比如，冯仑投资的月子中心通过多彩投众筹了2000万，王功权在漓江的一个精品酒店众筹了3000万，薛蛮子在日本做民宿，也是通过多彩投众筹的……而且，通过众筹投资这家机构，就可以成为这家酒店（或客栈等）的直销客户，帮助项目解决融资的同时，还帮助它做品牌推广和直接获客营销的问题，提高其经营的利润。

　　做地产金融类的机构，资金来自LP或者机构投资人。投一个酒店，只有当酒店真正建起来才知道有没有人来住；投一个住宅项目，盖起来后有没有人来买房是未来市场决定的。可是众筹不一样，它是一个直接融资平台，消费者是否真正能买单在开业之前、运营之前就能得到一个市场的测验，如果众筹失败，证明产品缺乏市场的需求。

　　到目前为止完成多彩投已经600多个项目众筹，累计完成规模150多亿，线下目的地遍布全世界各地1300多个，包括可以旅行、可以消费、可以办公的项目。到今年为止有150多个项目成功退出，到现在为止坏账率还是0。有部分项目众筹投资的失败，但是最后完成了资产的合理处置。

　　▲来源：多彩投官网

　　小结

　　2018年告诉了我们一点，在动荡的时代里面最大的危险不是动荡，而是仍然用过去的思维逻辑。与其想着赚快钱，不如放低预期，放慢速度，找到商业运营本身的逻辑。利用金融的属性更好的促进存量发展，但也需要存量发展给金融打开更多的渠道。只有运营做好了才有效益，才能去谈资产退出。如果你的收益很低，又以六七个点的成本去发行ABS、类REITs，无非是换了一个名头做贷款而已。即便真正的REITs落地了，你这个东西拿到股市上去交易，也没人会买单。（明源地产研究院执行主编 艾振强）