一次性退租10层楼 深圳写字楼市场现大面积退租

600米的天际线刷新深圳第一高。近期，这座写字楼新地标一次性被退租10层楼，退租面积共计3万平方米，这也是今年深圳最典型的写字楼退租案例。

事实上，遭遇退租的不止平安金融中心。2018年第四季度以来，诸多金融公司、包租“二房东”大面积撤退，深圳写字楼市场的退租迹象正在显现。

12月27日，第一太平戴维斯发布深圳房地产市场2018年回顾及2019年展望报告，并透露了上述信息。

“平安金融中心退租的这10层，此前由包租公司作为二房东拿下，这种包租公司通常都是一些资产管理公司，需要依靠出租率维持运营。然而，因整体经济情况影响，10层楼的出租率下降，导致该大包租公司资金链紧张，只能选择退租。”第一太平戴维斯相关负责人告诉经济观察网。

按照该负责人提供的数据，平安金融中心对外的租金大概400-450元/平方米/月，上述包租公司的租金成本达到350元/平方米/月。目前，整个平安金融中心的出租率维持在90%以上，但退租之前，上述被包租的10层楼出租率下降到50%以下。

“一般包租公司或联合办公运营商，只有出租率达到70%以上才能盈利。”该负责人说。

退租现象的加剧叠加新增供应的入市，促使第四季度深圳甲级写字楼市场出现供过于求的趋势。

不过，从空置率指标来看，2018年，深圳甲级写字楼平均空置率同比下跌2.5%至10.3%。这主要基于今年深圳甲级写字楼物业市场租赁需求表现旺盛。

上述报告称，金融、高新技术、生物医药、传媒和电信行业及专业服务业是深圳写字楼的主要承租力。

至2018年底，深圳甲级写字楼物业市场的净吸纳量为52.97万平方米，同比增长8%。同期，深圳新增的7座新写字楼项目总建面达62万平方米。

这些新增供应将深圳甲级写字楼总存量推高至约845万平方米。按照第一太平戴维斯的预计，2019年，深圳还将有7栋甲级写字楼入市，带来约57.77万平方米的新增供应。届时，租户将有更多选择并有效提高议价空间，从而导致2019年租金或将出现下跌。未来五年内，由于新项目集中入市，深圳甲级写字楼市场的空置率也将有所上升。

值得关注的是，从2017年开始，联合办公成为深圳写字楼领域的“黑马”，今年以来，为满足科技和创新行业中小企业不断增长的租赁需求，联合办公继续表现出强劲的扩张态势，以扩大其在深圳写字楼市场的份额。

在第一太平戴维斯提供的一张2018年度主要租赁成交甄选表中，联合办公运营商正成为重要租户之一。比如，Wework在TCL大厦、华润置地大厦T2、中建钢构大厦及深业上城合计租赁约2.25万平方米；Funwork在东海国际、京基100分别租赁约4000、3000平方米。

上述相关负责人向经济观察网表示，随着联合办公行业的洗牌加剧，联合办公运营商在扩张中也会越来越谨慎，因此其对深圳写字楼存量的消化和影响不会像这两年一样强烈。

“以上海为例，过去两三年间联合办公运营商都在积极扩张，但下半年整个联合办公行业的扩张已经出现放缓趋势，这种情况也许会传染到深圳乃至粤港澳大湾区的写字楼市场。”第一太平戴维斯董事、华南区市场研究部主管谢靖宇称，对联合办公运营商吸纳写字楼存量持比较保守看法。