首付不到30万还能买市区地铁盘！成交冷淡，金沙洲次新房直降10%

新政探市

金沙洲板块

临近年底，广州盛传“放开限价”，各区新盘宣布回归“单合同”，首付门槛一夜暴降。而此前靠低首付吸引刚需客的二手房，突然失去优势，成交是否受到影响？业主放盘会不会主动降价？买家是不是应该回流抄底二手？

为此，「关爱买房公会」特别策划：楼市拐点，新政探市，实地调查多个二手交投热门板块，亲测市场水温和买卖双方心态。本期目标——白云区金沙洲板块。

位于广佛交界的金沙洲，过去因为处于边缘地带，“两头不到岸”，发展缓慢。但毕竟身处中心六区，与荔湾和越秀仅一江之隔，交通尚算便利。

前几年，随着万科、保利、越秀等多个实力房企开发后，金沙洲成为刚需+刚改置业的热土，就连旁边的佛山板块也曾因此被“搞活”。

如今，这些新房交付入住房产证满年限，地铁六号线开通，多家商业广场也正式开业，这里的居住氛围日益浓厚，二手市场也逐渐兴旺。

对比一江之隔的越秀动辄5万、6万的价格，这里的价格显得稍微亲民一点，刚需更好接受。

▲金沙洲实景图

关键是，由于近期置业市场趋冷，金沙洲二手房价比年中高峰时期回落不少，置业性价比凸显，正是刚需置业的好时机。

不过，由于岛居的环境+居住人口猛增，还有规划多年的沉香大桥等尚未兑现，如今早晚高峰的金沙洲依旧是让人谈“堵”色变的地带。刚需置业，买买君建议还是沿着地铁六号线进行筛选，出行更舒心。

▲地铁沿线二手房参考报价图（数据来源：中原地产 链家网）

地铁旁次新房降幅达10%

目前广州金沙洲板块内，沙贝站旁的中粮万科金域蓝湾当属板块内的标杆楼盘，这里有地铁+名校+公园+江景，配套丰富，加上万科优质物管，所以价格也较高，业主放盘议价空间不大，适合对居住有要求并且预算比较充裕的买家。

▲优质教育配套加持，万科金域蓝湾价格较高

其次，可以考虑在浔峰岗站旁的御金沙，进地铁，还有名校，今年高峰时期业主放盘价4万+起，如今整体价格有所下降，整体放盘价约3.6万元/平左右，降价幅度接近10%！

如果预算有限，但也想住上楼龄不算太长的次新房，则可以考虑在地铁周边的越秀星汇金沙、深业江悦湾以及保利春天里等。这些都是板块内成交比较火旺的次新房楼盘，都是品牌大盘，整体居住环境不错。而这些楼盘二手房盘价基本在3万-3.3万元/平之间。

不过中介坦言，虽然现在金沙洲内的次新房放盘价格有明显的松动，但是很多买家都选择继续观望，因为他们会偏向认为价格还没到底。反而一些预算非常有限、同时又急需房子的刚需买家会选择果断出手。这类买家会更偏向选择横沙站旁的城西花园。

▲各类配套最为密集的中部

中部横沙站周边楼盘性价比最高

根据介绍，城西花园作为板块内的第一个商品房项目，是广州少见的带小区管理的步梯楼，园林设计有层次有特色，小区临近地铁六号线沙贝站及横沙站、家门便是公交站及肉菜市场等，还可以步行到达金沙洲医院。

论居住氛围和配套的成熟度，其实不输万科金域蓝湾。不过缺点在于楼龄较长、大部分为楼梯楼，还有对应的学位一般。

但其实这两个盘就是互为邻居，享受几乎一样的生活配套，但价格却相差不少。因此，从这个角度看，城西花园的置业性价比真的很高。

▲城西花园小区实景

今年，在整个板块次新房价格下调的情况下，城西花园二手房依旧逆市上涨。年初整体放盘价在2.6万元/平起，如今年末同类型产品要3万-3.1万元之间，整体涨幅可达15%。越看越涨，这也是促使不少刚需买家出手的原因。

▲城西花园小区外围的商铺业态丰富，满足日常生活

中介表示，城西花园属于金沙洲交投最旺盛的刚需盘了，这里的二手放盘，价格符合市场预期的话，一般两个月左右可以成交。去年楼市火爆的时候，一个月一个门店能成交接近20套单位，如今冷淡时期，一个月能成交2套已经算不错了。

刚需置业推荐：城西花园

根据建筑年代，城西花园可以分成东区和西区，全为小高层设计（最高9层）。东区建筑年代在1995-1996年之间，位置较好的单位，二手放盘价在2.8万-3万元/平之间，8-9层的高层单位价格稍低，在2.5万-2.6万元/平左右。

▲城西花园小区分布图

西区的楼栋目前全为楼梯楼，建筑年代在1999-2000年，整体放盘参考价在3万-3.1万元/平左右。

此外，东区还有少量加装电梯的单位，放盘价在3.2万-3.4万元/平之间，是整个小区放盘价较高的单位。

中介提醒，后期能否加装电梯不好说，因为有些楼栋确实难有符合改造的条件。

▲小区内部的幼儿园

如果刚需自住，建议优先选择西区中间的“蛙式房”，享受小区花园的精致、楼距较宽，居住舒适程度较高。户型大小从65平的两房到87-89平的三房（部分还带主卧套间）均有选择，整体使用率比较高。而且西门也临近地铁站，比较方便。

▲“蛙式房”园林实景

▲“蛙式房”外立面

目前有一套87平的带主套三房放盘价258万元/套，西南朝向，能望小区水景，条件还不错。当然了，这边的楼龄较长，不少物业室内设计风格比较老旧，自住还需要好好装修一下。

另外，城西花园二手备受欢迎，还有一个重要原因，就是这里还有一些“超小”的上车户型。如25平-27平左右的小单间，58平的两房，近期有套27平的总价约85万，首付不到30万元；还有套56平的两房预计175万起有交易。

中介笑称“首付几十万就能在市区买房，应该也就没几个楼盘了吧！”因此，这些小户型确实能让预算有限、但又希望落户广州的年轻人上车，也相对容易成交。

次新房也有洼地：元邦明月金岸

根据中介介绍，其实在城西花园旁边还有一个次新房“洼地”——元邦明月金岸。电梯小区次新房，房产证满五年，目前放盘单价在2.8万-2.9万元/平左右（这个价格竟然比部分城西花园的楼梯楼还要低！）。

不过整体产品面积段比城西花园要大，目前有约92平的两房（可改成小三房），以及107平的三房。其中92平的两房放盘价255万元，降价急售。

▲元邦明月金岸实景图

这个小区位于山地之上，地势较高，小区内部也比较安静。缺点就是周边临近城中村，部分户型临近高速路。但从价格上看，对比周边3万+起步的电梯小区，元邦明月金岸步行5分钟内即可达到地铁站横沙站，与城西花园享受一样的成熟配套，优势还是不少。由于这个盘目前放盘量不算多，市场上关注度不大，但其实价格还是有吸引力的。

▲元邦明月金岸小区实景

小结

根据中原研究发展部的统计显示，今年金沙洲板块二手房的成交均价约29716元/平，同比上涨8%。

随着金沙洲的二手房也逐渐突破“3万”的价格线，不少刚需置业正在往白云罗冲围、同德围等仍有“2字头”的板块外溢，同时也使得这两个板块今年二手房有超过10%以上的涨幅。

虽然金沙洲二手房盘在近期有明显的降温，但中介认为，近几年金沙洲的商业配套还在增加，这里还有尚未改造的村落，未来还有发展空间。

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