靴子落地,保利确认参与天房集团混改,但具体细节尚未确定

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  靴子终于落地。

  12月26日,天房发展公告称,公司接到控股股东天津房地产集团有限公司(下称“天房集团”)《天津市与保利集团对天津房地产集团有限公司进行共管的信息披露函》(下称《披露函》),天津市将与保利集团对天房集团进行共管。

  《披露函》显示,2018年12月25日,天津市与保利集团签署合作框架协议,通过央地联动、优势互补,把作为央企的资金优势、管理优势、品牌优势,同天津市国企的资源优势、区域经营优势进行整合,通过资源共享,实现共赢发展。

  这意味着,历时一年多的天房集团混改事项已迈出实质性第一步。


  图片来源:图虫创意

  天房混改

  早在2017年6月,天房集团就在天津市产权交易中心披露混改计划,其拟通过增资扩股、股权转让等形式引入投资者,拟引入的投资者持股比例为40%-60%。

  根据彼时的招募要求,意向投资者需为国内房企综合实力前30强。

  随后,有媒体曝出,包括碧桂园、万科、恒大、融创、泰禾在内的16家房企均有参与天房集团混改的意愿。对此,融创曾公告否认,其余房企则对外三缄其口。作为引入方的天房集团则通过旗下上市公司平台天房发展“传话”,强调混改方案与其他确切的混改信息均未确定,更没有进入有关混改的挂牌、报价竞标等正式程序。

  有限的公开披露信息一定程度上减少了市场对该次混改的关注度,直至2018年4月,天房集团混改方案正式在天津产权交易中心“上线”。

  

资料显示,天房集团拟公开挂牌让渡公司65%股权。其中,投资者通过受让取得天津津诚国有资本投资运营有限公司所持有的天房集团增资前50%股权(即天房集团增资后35%股权);通过增资取得天房集团增资后30%股权,拟募集资金总额达83.06亿元。

  然而,虽多次推延挂牌截止日期,但天房集团混改的参与方迟迟未现身。

  彼时,不少观点将混改进度的停滞不前归结于天房集团这块“肥肉不好啃”。

  虽然作为天津房地产市场的“土著”的天房集团,在克而瑞2018年上半年天津房企销售流量金额排行榜位列第一,但随着万科、融创等全国性房企在天津市场的进一步布局,天房集团面临的竞争压力不小。

  财务数据显示,2016年、2017年以及截至2018年3月31日,天房集团分别亏损3.98亿元、22.1亿元以及5.15亿元。

  此外,天房集团重要子公司天房发展的经营业绩也不佳。截至2018年三季度末,天房发展的营收和归属于上市公司股东净利润同比分别下降20.18%和18.08%。

  一方面是集团整体盈利能力的下降,另一方面则是偿债压力的持续上升。财务数据显示,截至2018年第一季度末,天房集团的总资产为2179.4亿元,负债1896.9亿元。

  进入2018年下半年,天房集团的偿债需求或还在加大。10月24日,新三板挂牌公司天房科技公告称,公司控股股东天房集团向渤海国资质押1.33亿股,质押股份数为实际控制人控制的全部股份,用于其借款担保质押。

  高企的负债额以及持续上升的偿债压力或迫使天房集团急需寻找一位拥有雄厚资金实力的投资者。

  天房集团在其挂牌文件中要求,意向投资者需提供284亿元银行保函(或效力相当的其他方式的证明文件),以保障天房集团的兑付存续能力。

  

  在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,债务的清偿仅是天房集团这类国有房企混改过程中面对的问题之一。此外,对集团“人、物、财”资产包的梳理、剥离和整合也隐形提高了意向投资者的资质要求。

  就挂牌文件来看,纳入此次交易范围内的企业及项目中,存在未缴纳土地出让金、潜在亏损风险、融资担保及未结诉讼等情况。

  保利入局

  那么,保利集团参与天房集团混改又是出于何种考虑?

  事实上,保利集团的入局并非突然,早在2018年9月底,就有媒体曝出,“保利团队已多次分批派出考察队伍,进入天房集团完成尽调,且或更倾向用‘托管’的形式完成混改。”

  根据此次公告,保利集团将派出涵盖管理、财务、工程、运营等领域的专业团队对天房集团实施共管。鉴于后期是否涉及入股天房集团等细节还未披露,“共管”期间,混改事宜或还将处于博弈及调整中,最终交易金额、资产规模和形式还不明确。

  那么,保利集团此番入局天房集团是否会间接对天房发展的经营和战略制定产生影响?就上述问题,《国际金融报》致电天房发展证券部,但电话未能接通。

  严跃进表示,“保利集团的‘接手’或也说明,自下半年楼市降温来,相对其他民营房企,央企的资金压力会较小一点。”

  以保利集团旗下上市平台保利地产来看,截至2018年上半年,其557个国内地产项目中,天津地产项目共计18处,且多处项目的权益比例并非为100%。

  严跃进认为,保利接手后,未来其在华北市场的发展机会将扩大。

  编辑 沈玉洁

  

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