松江新城地王入市均价超5万 销售:我们不急

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  2016年7月1日,松江新城成交了一幅住宅用地,这块地由合景泰富拿下,后取名为合景天悦拿地楼面价39073元/平,去掉保障房和自持的面积,可售部分楼板价高达41000元/平。因为当时大家关注的目光普遍集中在奉贤南桥的地块身上,所以这块地当时并没有引起轰动。

  

  不过根据保守估计,松江新城这幅地可能要卖到近6万/平才能回本。但是,2年多的时间过去,松江新城大多数小区的房价依旧维持在4万出头,即使一手房也就在4.3万、4.4万元/平左右的水平。

  

  而就在今年即将结束的节骨眼上,合景天悦突然一次性将已经建好的第一批房源全部申请了预售许可,高层住宅均价约5万/平、洋房均价约5.45万/平。若真是照这个价格在松江、又高于同期其他一手房、又高于二手房,似乎应该会卖不出去的节奏,不过现场再一次颠覆了小编的认知。

  

  可以看到即使是工作日来看房的人也不少,以年纪偏大的阿姨妈妈居多,的确让人有些匪夷所思。不过,仔细看了一房一价表并听了销售的一番说辞之后,有些事情似乎又解释得通了。

  

  价格差距夸张 位置好的反而便宜

  仔细看房源的价格、对照沙盘图,敏锐的小编很快发现,明明是位置景观最好的小区最后一排房源,在一房一价表上价格反而其实是最低的。

  

  △合景天悦本次开盘价格相对较低的楼栋位置示意图 可以看到都是位置比较好的楼栋

  高层住宅位置较好的2幢价格大多普遍在4字头,没有超5万的。而相对来说位置不那么好的剩下3幢房子,价格就要离谱很多,普遍都超过5万,最高达到5.45万/平。

  

  

  △合景天悦部分一房一价截图,部分房源的价格连销售自己都说离谱

  洋房也同样如此,位于小区中间位置的一排大多数房源单价都在5万-5.2万元/平左右的水平,除了一楼送地下室的房源、单价基本没有超过5.4万的。而其他位置的房源价格就比较离谱了,最高达到了近5.9万元/平,可以说相当离谱了。

  “我们这次只打算把最便宜的部分卖掉”

  “年底要冲年报业绩了嘛,老板让我们这次只打算把最便宜的部分卖掉就行了,回一部分钱就行了,剩下的留着以后慢慢卖。”提到这次有点离谱的价格,合景天悦的销售显得非常淡定。“你也知道我们这儿地拿得贵,近4.1万/平的楼面价,即使按现在的价格卖也是卖一套亏一套,所以我们真的不急。

  

  △合景天悦售楼处现场实景,可以看到来看房的购房者还是不少的

  销售这么一说,关于价格的问题就很容易理解了。据了解,合景天悦这次拿到预售许可的房源总共582套,而按照销售的说法,这次定价相对比较合理的房源其实也就是200套左右。而即使是销售觉得价格合理的这200套左右的房源,相较于整个松江新城的二手房价其实还是略微偏高的,那么销售这么淡定的底气又在哪里呢?

  区域内无竞品 容积率或是主要优势

  据了解,合景天悦这块地的容积率为1.4,为洋房、叠墅以及高层住宅组成的混合社区,且人车分流,这个容积率在松江新城区域这几年的新增商品房中确实不多见,再加上楼盘主打的是99平、121平的改善户型,因此确实能吸引一些注重改善需求的购房者。

  

  小编在项目附近转了一圈也发现,合景天悦周边很大范围的地区都以密度较高的高层社区为主。

  另外,合景天悦所在的地段也不算差,紧邻成熟的居民区,周边也规划了商业,门口还有有轨电车,优势还是有的。

  

  △合景天悦门口的松江有轨电车站点

  更重要的是,目前松江新城地区的新增商品房供应量的确很少,松江本地的购房者手持500万若想在松江新城挑到位置、品质、房源选择余地大的新房,能够成为备选的楼盘几乎是没有,所以合景天悦这个时候以没有比周边二手房贵太多的价格入市,那些有明确改善需求的松江本地购房者很大程度上也只能认了

  

  △合景天悦周边的二手房小区,可以发现各个小区容积率都不低

  这么一看,松江新城的这个“地王”这么“任性”也不是没有道理。说白了就是松江新城核心区就我这么一个靠近商业又靠近地铁又靠近成熟居民区的楼盘,反正我现在卖一套亏一套,你们爱买不买。

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