环京楼市现状及发展趋势预测

现如今，全国房地产两极分化严重，甚至可以说是三级分化。

1. 1. 一线和环一线（限制已久和大幅下跌）
2. 2. 强二线（涨过一翻，目前被透支）
3. 3. 三四五线（横盘阴跌，5年不涨，越来越坏

1. 1. 菏泽，珠海，广州，深圳，杭州对武汉说：‘来了老弟！’限购解除这几天由点到面的铺展开来，大家都已经写烂的“限购解除”我就不再多说了，大家自己多关注新闻，多觉察信号。 时间来不及了，环京某楼盘已在短短几天每平米上调2000元，这相当于总价上调了23%，将近1/4了。 为什么能做到如此幅度，因为在限购强压下环京楼盘价格实在太低了。无奈只能在这里简单说一下环京的投资逻辑 了。 当你学会了逻辑这个东西之后，你不会被任何人所洗脑。

很多专家都告诉你某个区域好，任志强先生告诉大家去首都新机场附近随便买一套就行，北师大董教授去给固安坐镇了，通州副中心热点持续不下。但是说到底，哪里最好呢?这也是大家问到最多的问题。

我先说一下“热点”这个东西，首先“热点”是真实存在的。这些城市因为价值拐点而产生“热点”，热点确实建立在了利好频出之上。但是这其中也不伐有一丝“炒”的因素。比如，很多一些南方的专家之前一直贬低看空环京，而最近带着南方的大批粉丝团过来团购环京，可能是该专家合作团队终于拿到了环京某楼盘的代理权。又比如，廊坊北的区位在环京中也是佼佼者，但是廊坊北几乎是没有热点的。其实并不是因为廊坊北没有价值，而是廊坊北没有楼盘，大家没有必要把“热点”去放在廊坊北。所以，我们选房看热点是对的，但是不能抛开邓小平领导人的“具体问题具体分析”理论指导。

环京选房逻辑大解析

1. 1. 投资房产短期看政策（金融），中期看土地（该区域土地多与寡，是供大于求，还是供不应求），长期看人口流向（我国城镇化进程在50%，人才向来是农村——县城——地级市——省会——北上广——环京、临深、近沪 ）
2. 2. 环京是中国的政治、经济、文化中心，而经济和文化是要围绕政治的。这也是为什么很多企业的总部建在首都的原因，世界第一大机场建在首都旁边的原因，特区要在雄安成立。总之，领导人在的地方永远是中心。
3. 3. 环京最关键的价值底线在于到北京的通勤，而不是其他。满足在京打拼多年仍不具备购房条件（1.有钱2.有资质3.买的到）的各类人群的低成本居住需求。
4. 4. 价值最高≠回报最高（价值高了价格也会高，价格过高之后产生天花板效应，会压缩利润空间）
5. 5. 回报最高≠回报率最高（短期投资着重看回报，长期投资着重看回报率）
6. 6. 不要以“物有所值”的要求去投资，物有所值还怎么赚钱，一定要找物超所值的楼盘你才能赚钱。千万不要像任志强先生所说的新机场周边随便买一个就行。长期看是没问题的，但是投资我们就要拿出“较真儿”去对比。
7. 7. 投资远离雄安和环雄安，起码现阶段要远离。
8. 8. 投资不追求价格高点，要对比A区域比B区域的多出的利好值不值A区域比B区域高出的那些价格。
9. 9. 超短期以压房形式投资要具备以下几个条件：
10. 10. ①地段稀缺（卖完了就没有了，短期内不再开新盘）
11. 11. ②价格低廉（压低到手价格扩大套现利润）
12. 12. ③可免费更名
13. 13. 能贷款则贷款，记住单价过高的区域资金占比会大哦
14. 14. 首都新航城之廊永固大解析

首先固安是全国的房产多军所知晓的和吹捧的，固安凭借离北京的近的优势在全国房产投资届占有一席之地。在此我不否认固安的价值，但是目前15000-16800的单价确实比其邻居贵了不少，甚至差出 了一倍的价格。且很多投资人士误以为新机场就是建在了固安，其实新机场只是一条跑道确实占用了固安的土地，而其准确的位置是在大兴榆垡镇与礼贤以及廊坊广阳区的交汇处。而廊坊市被高铁线分为广阳区与安次区，高铁线以南的安次区适合廊坊市内的刚需，真正通勤到北京并不占太大优势，高铁线以北的广阳区优势就比较明显了，自驾30分钟到北京南三环分钟寺地铁站，而分钟寺地铁站旁的三个大型停车内70%以上的汽车牌照是廊坊牌照，10元停一天。早已悄悄实现了通勤。但每种不足的是廊坊北只有一个楼盘在售，18000-19000的价格加上外地人无法购买的情况也是没有给投资客留下机会，这也就是为什么这么优越的廊坊北缺没有热点的原因 了。

新机场与顺义机场对比大解析

第一，新机场规模和立体交通配套远大于顺义机场。

第二:当下环境，处境不同，顺义机场在北京，北京境内互往交通本身就很好了，北京自然不会因为个顺义机场而锦上添花。

但是环京不一样，规模宏大的新机场建外环京给环京带来的是从0到1的改变。 那么接下来？改变了什么？

改变了通勤，带来了相关配套就业人口，买不起燕郊的可以来买永清了，其他区域可以半个小时通勤北京的，永清也可以实现。在北京半小时生活经济圈内，永清是目前跌价最狠，单价最低的区域了，所以它又成了洼地。 它是目前北京的睡城中，居住成本和投资门槛最低的一个区域，但是记住，门槛低不一定回报率低。 所以，对比环京各个区域，千万不要拿自己在网上了解到的知识碎片去分析，也不要轻易用浅显的理解去着急下定论。

永清和固安综合对比大解析

固安15000-16800，看区位和配套，固安要胜一筹。但看价格固安却高出了永清一倍。细想一下固安胜出的“这一筹”值80万？在想一下固安为什么能16000扛住，别忘了固安是华夏独家操盘，也是华夏的示范城镇，在固安近乎没有其他开发商与之竞争，没有竞争就没有价格对比，就不会有价格战。

我们再继续想一下固安的京雄高铁的站点固安东站是建在了固安知子营乡与永清曹家务乡的交汇处，固安主城区到固安东站是12公里左右，而永清北到固安东站是7公里左右。但从这点看，固安贵出了一倍的价格似乎并没有占到便宜。何况刚刚河北发展改革委员会又爆出了猛料：永清设京津城际永清站。

永清这个地方的热点会在明年的9月左右充分展现出来，也就是新机场＋地铁＋京雄高铁同期投入使用的时候，直接利好廊，永，固。

而廊永固到新机场地铁通勤的时间几乎一样。 单论时间，固安和廊坊并不比永清强，而永清比以上固安和廊坊单价低太多！随着明年利好落地，以及超低单价拿下，我认为未来永清8000多送车位的楼盘是环京“回报率”最高的区域，一点也不为过！

冰山都是从一角开始融化的，但只要有一滴融水落下，候鸟们已经在迁徙的途中。菏泽充当的这个角色，只要菏泽政策不被打压，各地必会风生水起。亚马逊蝴蝶的翅膀抖动了。