谢逸枫：“三稳”释放2019年中国楼市八大信号！

文/谢逸枫

国家对于房地产态度由严厉到放松到支持，基本上说明房地产对于经济太重要了。连续密集的会议，发出重要的政策信号，说明楼市政策放松到救市，只需要等“稳”的提出，地方就会纷纷相应，收回之前的楼市政策。事实证明，兰州、太原、菏泽、广州、珠海、杭州的楼市限购的放松，限价、限签、限售、限对象的取消、公积金放松与定向降资、降息及房贷利率下调、企业债的有条件、上市、再融资放开，就是对于“稳”的支持。最关键是国家一直对楼市政策保持因城施策、分类调控、分类指导的基调，给地方留有放松的空间。

2018年12月24日，住建部年会表示：“在2019年的十大重点工作任务中，前三大要务与房地产市场密切相关，为2019年房地产调控指明了方向：一是以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。二是以加快解决中低收入群体住房困难为中心任务，健全城镇住房保障体系。三是以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板。”

如何实现2019年“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，这是对2018年12月21日中经会中有关房地产表述（要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任）的具体部署，是2019年地方政府要落实的重要调控任务。第一是坚持“房住不炒”定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。

第二是坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。第三是继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。第四是加大房地产市场监管力度，继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。

老谢认为，“三稳”释放出2019年中国楼市八大信号：第一是救市信号！六城楼市调控松绑，政策风暖。第二是鼓励信号！地方自主调控权扩大，允许地方政策调整。第三是成功信号！达到楼市调控效果，防止下行过快是目标。第四是回暖信号！楼市最危险的时刻、房企最苦难的日子已经过去了。第五是抄底信号！政策见底，房价回升，最好抄底买房时机已到。第六是支持信号！支持首次与改善的需求买房，部分调控政策收回！第七是放松信号！稳健，是货币政策放松。第八是上涨信号！政策回暖，地价、房价上涨。

老谢认为，“三稳”意味着2019年中国楼市八个趋势：第一是棚改货币化安置不会一刀切，继续推进。第二是去库存继续推进，部分三四线城市与县区域城市。第三是房价上涨是大趋势，不存在暴跌。第四是长效机制、房地产税、遗产税、空置税不会出来。第五是房地产市场会比2018年好，不存在崩盘。第六是政策利好。降资、降息要来了，房企融资放开，限制性的政策部分取消或调整，房贷利率、首付、公积金贷款调整。第七是人才吸引政策放开，突破限购限贷政策。第八是房企抢地、上市房企抢房。

2017年12月23日，住建部年会表示：“明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。要保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。要抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。”

政策暖风，稳增长是大于一切。政策由收紧转向放松，货币的宽松与融资的放开、楼市松绑、减税降费、上调财政赤字率来了。

老谢认为，按照当前兰州、珠海、太原、菏泽、广州、杭州的楼市政策放松或调整与央行、银保监会看，集中于限价、限签的放松，限售的取消，限购的局部调整，首套房的首付、利率的下调，房企的企业债有条件放开，定向降准+降息，没有出现大规模的货币、信贷、税收等政策的放松，说明楼市调控是紧中有松，稳定市场防止风险为主。

老谢认为，2019年地方楼市调控放松或微调的方向，主要围绕着支持首次与改善的住房合理需求及房地产下行过快、库存过高、房子供应过剩的城市、房企融资难的问题，政策调整主要涉及到八个方面。其一是金融方面，降准、降息，释放流动性。其二是融资信贷方面，企业债、IPO、银行信贷等有条件的放开。其三是房贷利率方面，首套房、二套房的利率、首付下调。

其四是限制购房方面，限购、限贷、限商办的条件放松或者微调，棚根货币化继续。其五是价格管制方面，限价、限签的政策放松或者取消。其六是房屋交易方面，限售的政策取消或放开。其七是资金监管方面，商品房预售款监督放松或微调。其八是税收费用方面，首次与改善的住房减免。

2018年第二季度经济平稳与房地产上行，政策严厉的态度与地方持续的调控相应，三四线城市加入到调控的阵容之中，即使是国家都是自2014年以来发出最严的调控声音，非常的罕见。2018月7月31日，中政会表示：“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

第一是2018年第三季度经济下行压力加大与房地产降温过快，已经引起政府重视，政策转向是信号，一次不提房地产，提“六稳”，这是首次政策见底与救市的信号。2018年10月31日，中政局表示：“实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作，有效应对外部经济环境变化，确保经济平稳运行。研究解决民营企业、中小企业发展中遇到的困难。”

第二是2018年前11月，中国经济下行趋势恶化与房地产市场未稳定，再一次提到“六稳”，也再一次不提房地产，这是允许政策放松，允许地方松绑调控。2018年12月13日，中政局表示：“继续打好三大攻坚战，着力激发微观主体活力，创新和完善宏观调控，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作，保持经济运行在合理区间，进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，提振市场信心。”

第三是房企企业债融资放开，但是有条件的。2018年12月12日，国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》（以下简称《通知》），支持建筑业、房地产业营业收入大于300亿元的企业进行发债融资。12 月14日，国家发改委表示：”贯彻房地产调控决策是坚决的、一贯的”，在核准企业债券过程中，将严格执行房地产调控的相关政策。目前只支持有关棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目，并不支持商业地产项目。

2018年12月24日，国家发改委表示：“未来将加强顶层设计，做好经济形势分析和政策储备，加大投资补短板力度，释放居民消费潜力。有效应对外部环境变化，扎实做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期各项工作。同时，加快建立健全推动高质量发展顶层设计、制度框架和工作分工方案，扎实推进供给侧结构性改革。”

第四是一次定向降息+四次定向降准。2018年1月25日-12月19日，央行用实际行动告诉市场。一次定向降息：12月19日，创设定向中期借贷便利（TMLF），TMLF资金可使用三年，操作利率比中期借贷便利（MLF）利率优惠15个基点，目前为3.15％。四次定向降资，释放2.3万亿流动性：第一次是2017年9月30日宣布，2018年1月25日开始实施的面向普惠金融的定向降准，释放长期流动性约4500亿元。第二次是2018年4月17日晚上，4月25日实施的定向降准置换9000亿元MLF，同时释放增量资金约4000亿元。

第三次是6月24日宣布7月5日起，下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点，用于支持市场化法治化“债转股”项目，同时撬动相同规模的社会资金参与。5家国有银行和12家商业银行释放5000亿资金，其他银行释放的2000亿资金，用于支持小微企业。第四次是10月7日公布的10月15日再次用定向降准置换MLF的行为，释放增量资金约7500亿元。

第五是2018年12月21日，中经会公报表示：经济稳中有变、变中有忧，外部环境复杂严峻，经济面临下行压力，要确保经济运行在合理区间。宏观政策要强化逆周期调节、积极的财政政策要加力提效，实施更大规模的减税降费，较大幅度增加地方政府专项债券规模。稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕，改善货币政策传导机制，提高直接融资比重，解决好民营企业和小微企业融资难融资贵问题。

供给侧改革重心从“三去”转到“一降一补”，从做减法到做加法。“必须坚持以供给侧结构性改革为主线不动摇，更多采取改革的办法，更多运用市场化、法治化手段，在”巩固、增强、提升、畅通“八个字上下功夫。要巩固”三去一降一补“成果，推动更多产能过剩行业加快出清，降低全社会各类营商成本，加大基础设施等领域补短板力度。”激活资本市场，恢复股市融资功能，推动科创板和注册制落地。“

2019年楼市政策的放松指导，正式的鼓励地方楼市松绑的信号。构建房地产长效机制，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任。2018年12月21日，中经会表示：“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

2017年12月20日，中经会表示：”加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。”