突破千亿的中国金茂开始甩卖“地王”，李从瑞如何“逆流而上”？

顶着市场上的各种质疑声，中国金茂(00817.HK)提前两月达成2018年销售突破千亿的目标。

目前，市场对中国金茂这家专注高端楼盘开发的地产公司颇有微词。

一方面，有消息称中国金茂在厦门的楼盘进行特价销售，而销售价格比此前金茂拿地楼面价还低。这也意味着，金茂选择在楼市下行区间亏本卖房；而另一方面，昔日上海北外滩“全国地王”近日以128亿元卖身凯德集团，而在年前其“股东”还是上港和中国金茂。

一边低价甩卖楼盘，一边又丢掉“全国地王”。中国金茂2018年似乎并不顺心。

11月2日，中国金茂发布最新销售数据，用数据证明了金茂的发展实力。公告称，截至10月31日，中国金茂累计取得签约及成交销售金额1057.11亿，同比增长1.3倍，并提前2月完成2018年所制定的千亿目标。

在近日新华社《环球》杂志、中国投资协会投资咨询专业委员会和标准排名联合出品的《绿色信用‘筑基’绿建时代2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中，中国金茂绿色信用指数得分81.29，排名第二，仅次于中海地产，位列华润置地、中国恒大、碧桂园和万科龙头房企之上。

但2018年，对中国房企来说日子过的都不轻松，中国金茂又如何实现“逆流而上”？

扩充版图，去化压力降低

2018年初，中国金茂执行董事兼首席执行官李从瑞表示，2018年中国金茂签约目标将增长50%达到1000亿元，正式冲击“千亿阵营”。

1月，中国金茂就以166.52亿的销售额，冲入中国房企销售金额前10位，成为当之无愧的黑马。值得注意的是，1月销售额同比增加7.44倍，且仅用一个月的时间就完成了去年全年销售额693亿元的24%。

而根据公司最新公告显示，截至10月31日，中国金茂累计取得签约及成交销售金额1057.11亿，提前完成千亿目标。

2015年，中国金茂提出“城市运营商”战略，为人与城市发展赋能发挥央企社会责任。2016年开始“去杠杆”，存货同比减少0.3%，预收账款的持续增长导致去化压力骤降。“存货/平均预收账款”指标同比下降38.14%。

最近两年，中国金茂的去化压力还在逐渐降低，2017年和2018年上半年“存货/平均预收账款”指标分别为2.81和2.67，均低于行业中位数水平，显示其去化压力相对较小。

2009年，中国金茂进入豪宅林立的北京市场，以广渠金茂府为开端，打造高品质住宅。近年来，“府”系列已经成为中国金茂的品牌代表。

其中北京金茂府项目2017年实现两开两罄，签约金额在北京均价每平方米80000元以上住宅项目中排名第二；杭州滨江金茂府项目开盘即售罄，成为杭州高端住宅市场标杆性热销盘；天津海河金茂府项目，获得天津市高端项目成交三冠王；无锡蠡湖金茂府项目位列无锡豪宅到单价第一，无锡高端盘榜首。

2017年年报显示，金茂府项目平均去化率为85%，签约销售额超过370亿元。目前，金茂府已在全国17个城市落地34个项目。

销售业绩的大幅提升离不开充沛的土地储备。截至2017年底，中国金茂累计土地储备面积达到4616万方，新增土地储备同比增长230%。

2017年，中国金茂进入了成都、温州、福州、厦门、嘉兴、南昌6个新的核心城市，成功布局华北、华东、华南、华中、西南5大区域。

2018年上半年，公司完成济南、西安、徐州、泉州和常州5个新城市布局，同时新获取17个项目，新增土地储备548万平方米。

公司版图不断扩大，为公司业绩持续的、有质量的增长储备优质资源。截止2018年上半年，中国金茂的土地储备倍数为12.4，高于100家上市房企的中位数10.52。

毛利率40%，处于行业前列

五年间，中国金茂的毛利率始终位于行业前列。

2018年上半年，中国金茂毛利率达到39.59%，较去年同期增加了10.19%。其中商务租赁及零售商业运营毛利率85%，同比下降1%；酒店经营毛利率51%，与上年持平；城市及物业开发毛利率38%，同比增加5%。

中国金茂毛利率始终处于高位的原因在于其较高的品牌溢价。2017年中国金茂全年共取得的36个二级开发项目中有17个项目实现底价或近底价获取，占项目总数的47%。公司开发物业（不含土地一级开发）签约销售业绩同比增长101%，品牌溢价能力位于行业前列。2018年上半年，中国金茂毛利率39.59%，位于行业3/4分位数38.4%之上，盈利能力相对较强。

负债率逐年攀升，现金流存隐患

2016年开始，中国金茂的资产呈现加速增长的态势，扩张的同时杠杆指数也在不断攀升。

2018年上半年，中国金茂调整后的资产负债率为66.44%，较年初增长4.29%。其中，资产总额2407.6亿元，较年初的2220.4亿元增长8.43%；负债总额1721.7亿元，较年初的1556亿元增长10.65%。

可以看到，公司负债金额的增长速度快于资产增长速度，致使负债率有所提升。不过，目前中国金茂的负债水平位于行业1/4分位数之下，低于大部分同级别房企。

近几年中国金茂的短期偿债能力都较为稳定，平均值位于行业中位数0.99上下。

2018年上半年，中国金茂流动资产2185.5亿元，较年初1729.9亿元增加26.34%，流动负债1093亿元，较年初1070.7亿元增加2.08%。2018年上半年中国金茂调整后的速动比率为1.62，位于行业3/4分位数1.14之上。

加速扩张带来负债逐年稳步的增加，导致“（货币资金+存货+投资性房地产-预收账款）/全部债务”指标逐年下降。

其中2016年至2017年负债总额增幅达到39.43%。2018年上半年，负债总额较年初增加10.65%，增幅有所放缓，“（货币资金+存货+投资性房地产-预收账款）/全部债务”指标为0.72，略高于行业中位数0.71，长期偿债能力稍有提高。

值得注意的是，中国金茂的现金比率近年来一降再降。虽然2016年现金有大幅增加，但2017年流动负债50%的增幅直接导致现金比率同步下降33.3%，达到近五年最低值，仅略高于行业1/4分位数0.27。

2017年年报显示，中国金茂期末短期借款为278.27亿元，而现金及现金等价物总额仅为194.07亿元，公司现金并不能覆盖短期借款。

同时，中国2017年经营活动现金流出净额为246.93亿元，投资活动现金流出净额为155.19亿元，融资活动现金流入净额为416.38亿元。中国金茂2017年现金流入净额仅为14.26亿元，且经营活动及投资活动现金流入均为负值，现金流全靠融资活动支撑。

截至2018年6月末，中国金茂因收到售楼款、售地款、物业租金及酒店经营收入，经营活动现金流入33.35亿元。现金流及融资情况略有改善，现金比率较年初提高了35.71%，略高于行业中位数0.36。

坚持“双轮两翼”，绿建成就突出

多年来，中国金茂一直坚持“双轮两翼”的发展战略，不断夯实开发与持有业务的发展基础。中国金茂的收入来源主要包括城市及物业开发、酒店经营、商务租赁及零售商业运营，分别占比89%、5%和3%。

其中，2018年上半年城市及物业开发收入同比增加23%；商务租赁及零售商业运营收入同比增加12%；酒店经营收入与上年持平。其他收入包括上海金茂大厦88层观光厅、物业管理、楼宇装修等地产相关业务收入，同比增长99%。各项业务收入增长势头良好。

另外，中国金茂的长期深耕和对品质的坚持终于在近两年得到了回馈。2018年10月，中国金茂总裁李从瑞在中国金茂金茂府2.0发布盛典上提出金茂府2.0的两大升级方向——绿色健康升级与智慧科技升级。

绿色健康升级，将围绕房间的温度、湿度、空气品质等核心客户诉求展开，通过对核心12大科技系统的迭代和升级，实现整体的绿色健康升级，给客户更加绿色和健康的生活环境。

智慧科技升级，其目标是打造低碳环保的生活方式；实现业主对居住空间的远程控制，通过AI智能的引入，打造更加个性化的智慧生活体系。

绿建业务正是中国金茂的主要竞争优势之一。公司绿建业务积极突进绿色能源、健康人居及智慧化技术研究与转换，上半年中国金茂推动长沙梅溪湖能源站、南京江北能源站等项目投资落地；结合建筑科技系统打造一站式集成服务产品，构建公司智能家居体系；此外，中国金茂新增12个绿色建筑标识，目前各类绿色认证累计达121个，占总开发项目90%以上，持续牢固公司发展特色与行业领先地位。

在标准排名《2018中国绿色地产TOP30》指数报告中，中国金茂以38.3的成绩排名第四位，并且在《2018中国绿色地产运行典范TOP10》中排名第二。绿色建筑指标在地产行业中处于领先。

在2018年半年业绩公布后，中国金茂管理层主动在业绩发布会上表示将冲刺1200亿元的签约销售额。

虽然，今年公司凭借现有的高溢价项目及竞争优势实现1200亿元销售可期，但是在融资环境趋紧、去杠杆的大环境下，中国金茂的现金流是公司发展中的一大隐患。