看这!年底该不该买房 2019年昆明房价涨还是跌?

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  回顾2018年的昆明楼市,在上半年昆明房价依旧处于上涨状态,在2018年下半年受到多重楼市调控政策影响,昆明楼市遇冷,整体房价下跌,各大房企开启暗降促销模式!

  但是在近几天,各大房企纷纷发出2019年房价将要大幅上涨、房价上涨倒计的的广告!这到底是房企的营销手段?还是确有其实?

  

  据专家分析,通过在2018年国家出台的各种政策来看,诸如近期的个税改革、央行多次降准、房地产企业税的调整,都可以看出国家政策都在拉动房地产的发展!

  在2019年,房地产市场也会顺应国家经济发展需求,楼市会趋于稳定。但因受房地产市场需求以及土地供应影响,房价会稳中小幅增长。

  

  全国经济增长房地产作用大 云南对房地产依赖度全国第四

  据数据显示,2018年前三季度,全国固定资产投资(不含农户)483442亿元,全国房地产开发投资88665亿元,占全国固定资产投资的18%。

  在2018年前三季度31省份GDP和房地产开发投资数据显示,云南省前三季度房地产开发投资占GDP比重排名第四。

  2018上半年昆明房地产投资额占固定资产投资比例在46%波动,接近一线城市水平,明显高于西南地区各周边城市,处于房地产快速发展阶段。

  2017年1-5月规模以上固定资产投资完成1268.31亿元,同比增长14.20%;2017年昆明市房地产开发投资549.59亿元,增长11.50%。房地产投资额约占规模以上固定资产投资总额的43%。

  昆明其2016年的GDP总额为4300.43亿元,房地产投资为1530.5亿元,房地产投资占GDP总额比重为35.59%,对房地产的依赖度在全国所有城市中排名第3。

  

  (图片来源于网络)

  据专家分析,通过数据可以看出,无论是国家亦或是云南的发展都离不开房地产的发展,只有房地产行业的稳定发展,才能保证国家经济的平稳运行。近几年来,昆明经济的发展对房地产市场的依赖度越来越大,房地产已近成为昆明经济发展的支柱产业,经过了2018年下半年的房地产政策调控。在2019年的昆明的楼市也将有望回归平稳状态,房价也将趋于稳定!

  

  国家出台多项政策 拉动房地产行业的发展

  (1)央行多次降准 房企融资难问题得以缓解。

  持续的低利率环境加大房地产风险积累。房价上升过程中低利率环境是一个重要的助推因素。2014年11月22日,央行开启降息通道,连续五次降息、七次降准。2015年10月份以来,五年期以上银行贷款利率和个人公积金贷款利率分别持续维持在4.9%和3.25%的历史最低水平。2016年以来,多数月份实际利率处于负区间。在持续的低利率环境下,居民购房热情持续旺盛,房价上涨预期强烈。

  

  2018央行共计降准4次。分别是2018年1月25日开始实施的面向普惠金融的定向降准,释放长期流动性约4500亿元;第二次是2018年4月17日晚上,4月25日实施的定向降准置换9000亿元MLF,同时释放增量资金约4000亿元;第三次是2018年6月24日宣布7月5日起,5家国有银行和12家商业银行释放5000亿资金,其他银行释放的2000亿资金,;第四次是2018年10月7日公布的10月15日再次用定向降准置换MLF的行为,释放增量资金约7500亿元。

  

  近两年,房企融资难、负债率高已经是众所周知的事情,为了不让在建项目的资金断链,开发商们也是通过各种渠道借钱,各显神通,而央行的降准,对于他们来说无疑是一个大好消息。而降准对于房地产企业的流动性困局会有一定的缓解作用。这对于昆明的房企来说也不例外。

  (2)个税改革5000元起征 或将刺激房地产市场

  距离我国新个税法实施还有不到20天时间,明年起计算个税应纳税所得额,在5000元基本减除费用扣除和“三险一金”等专项扣除外,还可享受子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或住房租金,以及赡养老人等专项附加扣除。其中,住房贷款利息方面,纳税人本人或配偶发生的首套住房贷款利息支出,可按每月1000元标准定额扣除;住房租金根据纳税人承租住房所在城市的不同,按每月800元到1200元定额扣除。

  

  房贷利息抵税政策,早在1998年便在上海、天津进行过试验,从政策效果看,在当时对商品房销售有很好的促进作用。业内人士认为,房贷利息和房租抵扣个税,有助于降低住房消费的成本,利好购房和租房,但不会导致房价和租金大涨。个税方案中提及的住房贷款利息或可以抵扣的规定,对于中等收入以上的人群将会是个极大的利好,通过抵扣可以有效减少房贷利息支出对于实际收入的影响,也会促使一部分人群加速买房的行为。

  

  (3)多城市首套房贷利率上涨2019年首套房支持性政策或将强化

  来自融360的数据显示,在其监测的全国35个城市533家银行中,11月份全国首套房贷平均利率为5.71%,虽然同比去年11月份的5.36%仍小幅上涨0.35个百分点,但从环比来看,已与10月份持平。具体来看,有23家银行分(支)行首套房贷款利率上升,占比4.32%,较上月减少4家;有15家银行分(支)行回调利率,较上月减少4家;有494家银行分(支)行首套房贷款利率较上月持平,占比92.68%。

  而就昆明来看,在10月份的首套房贷款平均利率仅为5.39%(融360的房贷利率数据一直有较大出入),但是,据小编近日了解到,昆明多家银行首套房贷利率目前已达5.63%,在基准利率的基础上上浮15%,并且上浮已经有一个多月了,包括农业银行、工商银行、交通银行、中国银行、富滇银行等,甚至有少部分已经上浮了20%。不仅是首套房,二套房贷利率也已经涨至5.88%,在基准利率的基础上上浮了20%。

  

  据专家分析,首套房贷利率滞涨确实表现得比较明显,这除了能反映出市场流动性向好以外,对于房地产市场来说,首先利好于刚需,会在一定程度上对楼市形成利好,刺激刚需的购房需求。

  (4)住建部就明确指出:明年要以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标

  2月24日,全国住房和城乡建设工作会议在京召开。住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽全面总结了2018年住房和城乡建设工作,分析了面临的形势和问题,提出了2019年工作总体要求和重点任务。

  

  其中,明确说到:以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任,加强市场监测和评价考核,切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。继续保持调控政策的连续性稳定性,加强房地产市场供需双向调节,改善住房供应结构,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房,强化舆论引导和预期管理,确保市场稳定。加大房地产市场监管力度,继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。

  房地产调控松绑 昆明楼市有望迎新春

  截至目前, 2018年全国房地产各种调控政策达450次左右,刷新历史调控记录,同比涨幅高达75%。2018年也成为历史房地产调控政策最密集的年份。也可以看出国家在房价维稳方面确实下足了功夫。

  

  但是在前几天,菏泽取消限售,文件中说到因城施策,为了解决广大棚改户买不到房子的问题,所以取消限售。而该政策使得楼市冷却后囤积的卖不了的二手房又可以往外卖了,这在一定程度上刺激了楼市。

  

  在菏泽取消限售的第二天,广州发文,允许个人购买商办,也就是公寓性质的办公室,其实很多人是买来住的,之前卖不掉的商办也可开始卖。

  紧接着,深圳四大行首套房贷利率下调,刺激了一部分之前还不起贷款的刚需贷款买房。

  除此之外,国内最大住宅开发商的董事会主席宣布逐步放开投资,同时预判“城镇化之路不可阻挡”,城镇化道路就是说农民越来越少,农村城市化,所以居民区还会被大量需要。

  珠海降低购房门槛,非珠海市户籍居民购房,按个人条件已从此前的需连续5年社保改为只需缴纳1个月、3个月、1年不等。

  

  从各大城市不同时期出台的政策不难看出,全国楼市调控已在逐渐松绑。而昆明楼市回暖指日可待。

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