张雷过冬 当代置业高息美元债与SEC处罚令

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观点地产网 进入深冬的12月,一个平平常常的日子里,细蒙蒙的雨丝夹着一星半点的雪花,纷纷淋淋地洒向大地。太平洋对面的美国寒意更甚,呵气成霜的天气考验着北半球的人们。

在冬天的地产人同样不好受,他们今年承受着陡增的融资压力。张雷也不太顺遂,作为当代置业的实际控制人,他需要不断为企业筹谋。12月21日,当代置业宣布拟发行1.5亿美元优先票据,利率高达15.5%。

观点地产新媒体了解到,若按计划发行,该笔票息将打破今年花样年控股15%的亚洲公开发行美元债票息纪录。

祭出高票息美元债是张雷度过这个冬天的棉袄,不幸的是,他还迎来了美国证券交易委员会(简称SEC)的一纸处罚令。

12月12日,SEC公告称,由于不当使用EB-5资金,三名休斯顿地区的开发商被罚款80万美元。据观点地产新媒体了解涉及到的均是当代置业在美国休斯敦的EB-5项目,其中一家开发商被证实是当代置业的全资附属公司,并由张雷出任董事。

尽管冬日里的篝火若隐若现,严寒而漫长的时节似乎快过去了,但那真正温暖的春天却还远远没有到来。

SEC处罚令

SEC给张雷下了冬天里的第一场雪。

12月12日,SEC发布公告称,三名休斯顿地区的开发商,就其不当使用从90名中国投资者手中募集的EB-5资金一事,与证券交易委员会达成和解。

这三家休斯顿开发商包括AMG Senior、AMG Community和AMG Residential。他们通过Crown Point Regional Center区域中心,在2015年5月至2017年3月间一共募集了4950万美元。

观点地产新媒体了解到,AMG Senior是当代置业的一家全资附属公司,于2013年2月1日成立于德克萨斯州,成立的目的是利用EB-5投资者基金为开发提供资金,建设和运营项目内的一个高级独立和辅助生活设施。

AMG Community成立于2015年,成立的目的是利用EB-5投资者资金帮助开发项目,包括项目内的联排别墅和社区中心的建设、运营。

AMG Residential成立于2015年,成立的目的是利用EB-5投资者的资金为项目提供融资,建设、经营多户公寓小区、共管公寓小区等项目内9000平方英尺的零售空间。

同时,公告中还直指皇冠区域中心Crown Point Regional Center项目。观点地产新媒体了解到,AMG Senior、AMG Community和AMG Residential三家公司牵涉到的项目,是当代置业在美国休斯敦的EB-5项目“休斯敦皇冠区域中心美国投资移民”。

SEC在公告中提及,上述三家开发商在EB-5发行文件中明确,募集资金只用于指定的房地产项目开发。但实际上将其中的2050万美元挪至母公司旗下其他实体,用于“未公开和不正当”目的,其中包括为两个不相关房地产项目提供资金。

此外,根据SEC调查,这三名开发商还在融资文件中不恰当的使用了两名房地产专家的头衔和角色。

外媒援引SEC沃斯堡地区办事处主任Shamoil T. Shipchandler说法称,“这些开发商从投资者手中获得了近5000万美元的EB-5产品,这些产品是基于误导性陈述的并涉及滥用募集资金。”

随后,在未承认或否认SEC的调查结果的情况下,三名开发商集体同意支付撤销费用4950万美元加上114.41万美元的利息和80万美元的罚款。

值得注意的是,在SEC处罚决定之前,当代置业附属公司就已经把所有的募集资金退给了投资人。市场消息称,该项目的I-526已被拒,与项目的施工周期以及涉及重大变更有关。

对此有行业人士就评论称,企业在海外项目用EB-5这种方式募集资金,需要遵守当地监管政策和法律要求。

据观点地产新媒体了解,房企在美国投资项目所普遍采用的EB-5筹资模式,是美国针对海外投资移民者所设立的一种途径。这种签证的申请条件是“直接或间接创造十个就业机会”,是目前所有美国移民类别中,申请核准时间较短、资格条件限制较少的一种途径。

具体而言,通过EB-5项目,房企可以通过创造建筑业等就业岗位,募集到海外投资者的资金,用于项目的开发和运营。投资者则可以通过EB-5项目,达到移民的目的。休斯顿EB-5项目就是当代置业在美国项目运营的常规操作。

目前,中国房地产商在拓展美国市场时,都会通过参与EB-5项目,募集EB-5资金,降低融资成本。绿地、金地、当代置业都有启动过EB-5项目的案例。

据观点地产新媒体不完全统计,当代置业海外已开发并运营13个项目。其中,美国西雅图3个,洛杉矶2个,德州4个,波士顿1个;加拿大温哥华2个,澳大利亚1个。

15.5%高息美元债

“走来走去,哈着气,捂着手,是人们在寒冷的冬日里该有的反应。”

12月21日,当代置业公告称,公司拟发行1.5亿美元优先票据,利率高至15.5%,期限至2020年到期。票据发行的所得款项净额约1.477亿美元,将用作若干现有债务再融资。

观点地产新媒体了解到,近期,花样年增发票息15%的3年期美元计价债券,增发规模为0.7亿美元,创下2018年亚洲公开发行美元债票息纪录。若按计划发行,当代置业最新的美元债则将打破花样年的纪录。

15.5%的高息不仅暴露出企业资金短缺、流动性紧张、信用评级较低等问题,也反映出资本市场对当代置业的信心偏弱。上述与当代置业存在千丝万缕的休斯顿开发公司,挪用EB-5资金遭SEC处罚的消息,也难免会对其资本市场的融资动作产生影响。

过去几年,“规模即话语权”成为行业的共识,当代置业也开始加速扩张,其中一个典型特征便是提出三年500亿的目标。

2018年前11月,当代置业已实现合约销售额约人民币289.27亿元,而其2018年的销售目标为320亿元。据此计算,目前当代置业目标完成率为90.4%。

但追求规模的扩张方式,直接导致了融资需求的增加和负债率的上升。

2018年半年报显示,当代置业经营性现金流18.93亿元,投资性现金流-2.16亿元,融资性现金流-24.24亿元。2016年、2017年以及2018年上半年,资产负债率分别为83.4%、84.47%、84.6%,明显高于79%的业内水平。这显示出当代置业目前承受较大的债务压力。

体现在评级中,2月26日,惠誉评级宣布,将当代置业长期外币和本币发行人违约评级展望从稳定调整为负面,并确认评级为B+,同时确认当代置业的高级无抵押评级为B+,回收率评级为RR4。

对于评级展望的调整原因,惠誉称,按照净负债与调整后库存的比例(包括按比例合并合营公司报表)来衡量,当代置业的杠杆率于2017年年末升至约46%,而2016年底和2015年底分别为34%和23%。

惠誉进而认为,当代置业的杠杆率上升,主要是因为通过合营项目继续买地扩张而致合营公司层面的杠杆率上升。

无独有偶,5月,中投证券研报中称,由于当代置业净负债率上升显著,融资成本因而将上升,因此下调目标价至2.05港元。

房企融资镜像

不管是海外附属公司挪用EB-5资金,还是发15.5%高息美元债,都显示出当代置业“钱紧”的现状。

但这应该不是张雷一个人的冬天,而是整个房地产行业的冬天。在股债面临压力、银行信贷持续退烧、海外融资难度加大的环境下,屡现的高票息美元债,折射出的是房企的融资问题。

在当代置业的15.5%高息美元债之外,10月末,恒大发公告称,拟发行三笔共计18亿美元优先票据。票据分为三笔,分别是5.65亿美元期限至2020年,利率11.0%;6.45亿美元期限至2022年,利率13.0%;5.9亿美元期限至2023年,利率13.75%。

11月28日,弘阳地产宣布拟发行于2020年12月3日到期本金总额为1.8亿美元的优先票据,年利率为13.5%。于12月,再发行了本金总额为2亿美元的新票据,并与2020年到期的1.8亿美元票据合并及组成单一系列,利率13.5%。

“地产债绝大多数是投资级以下,明年5-7月、9-11月是到期大月,到期大月的前3个月一般会再融资,没有人会在境内购汇把钱还上,比较大可能还是要在境外续发债券做一个再融资。”

有市场分析人士认为,债务到期压力空前的状况下,为了实现资金接续,部分企业也就不得不高价发行境外美元债融资。数据显示,在明年境外美元债市场上,低于投资级的中资发行人将有创纪录性的237亿美元债到期。

但她预计,由于境内发行成本低以及融资的边际松动,2019年中国公司会发行更多境内债券。

近期发改委支持优质企业直接融资的通知让行业嗅到了一丝融资放松的气息。12月12日,国家发改委发布通知,明确重点支持符合要求的优质企业发行企业债券,优质房企同样可作为发债主体。

“2017年是金融整顿,最严格的时候已经过去,现在是在做一些纠偏,后续会有持续松动的可能。”经济学家管清友此前在接受观点地产新媒体采访时表示,对于没有受到这波红利的企业来说,只能八仙过海各显神通,其中途径就包括“发的债利率高一点”。

管清友建议,房地产企业未来几年仍然要做好流动性管理。“一定要做好结构化安排,现在仍然适合发债发的长一点,比如5年期的。短债虽然利率低,但存在流动性问题。在2016年、2017年的时候,很多市场研究者就建议,企业发债尽量发的长一点,因为很明显这轮周期要往下走。发债长一点,至少能够度过经济和金融的下行周期。”

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