业主起诉楼盘“双合同”,源于房价预期利润率下降

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  盘和林

  日前,广州东部郊区七大楼盘业主代表向广东省消费者协会递交诉求书,投诉的原因各式各样:开发商夸大、虚假宣传;拒绝使用公积金贷款;拖延合同;拒不开具发票;强制指定贷款银行等。其中,开发商“双合同”违规销售成为各大楼盘共同投诉的焦点。

  事实上早在2013年广州多个楼盘就已经大量出现“双合同”事件,据当时报道广州3个月内新楼盘过半签署了双合同。而“双合同”普遍存在是在2017年,不过从2018年下半年开始,关于“双合同”的投诉越来越密集。

  

  “双合同”之所以出现,是在限价政策下,开发商为了保证企业利润同时方便备案,而采取的一种规避政府调控的手段。但是值得注意的是,限购政策事实上早在2010年就已经实施,而“双合同”的大量出现则是在2017年,也就是说相比于限价政策,“双合同”的出现的与房价的上涨周期更具有密不可分的关系。

  之所以在17年广泛的出现“双合同”现象,是房地产企业和消费者“一个愿打一个愿挨”的结果,是因为房价上涨的预期可以保证购房的“机会”成本实现转嫁。而如今之所以出现大范围的“双合同”起诉案件,原因在于,如今房价的走向让“机会”成本变成了“沉淀成本”,简单点说就是房价预期利润率下降,房屋持有者只能“向后”追帐。

  从经济学上来讲,其背后逻辑是“资本边际效率的崩溃”。通俗点来说资本的边际效率是一种折现率,该折现率恰好使得使用期各期收益的现值总和等于资本品的重置价格或者说是市场价格,通常也被作为预期利润率。

  凯恩斯认为资本的边际效率具有递减规律,即随着投资和资本存量增加,不仅获取资本资产的成本在增加,资本资产产品的供给也会增加,预期收益就会下降。市场对于“资本边际效率崩溃”的情绪越多,市场主体就对灵活性偏好就增加。通过“双合同”购房,增加了购房者的隐形成本,一旦市场预期消极,必定会引发消费者的恐慌,所以虽然购房是双方在自愿的条件下的交易,但是“双合同”不具有法律效力,不受法律保护,所以消费者最后只能“哑巴吃黄莲”。

  

  同时不得不提的是,与此前明星天价片酬“阴阳合同案”如出一辙,两者都是政府对市场价格进行行政限制产生的未预期到的负面效应。这里需要纠正的是,不论是最低限价还是最高限价,都是政府为了支持或者限制某个行业的一种经济行政手段。但是很明显行政限价的后果是:治标不治本,价格偏离轨道愈来愈远。

  据相关数据显示, 10月份开始广州多楼盘提高了备案价格,其中增城区新塘板块的金地香山湖的备案价从约9000元/平方米提升至约17000元/平方米;合景誉山国际的备案价从9000/平方米上调至18500/平方米,翻倍增长。

  关于我国房地产市场是否存在泡沫,学术界尚未得出一致的结论,但是从以上数据我们至少可以看出,现有统计口径下的房价存在着一定程度的失真。这也就意味着,居民住房支付能力远没有我们看到的那么乐观。

  高价难限,问题到底出在哪里?不是需求过多,而是供给过少。虽然从03年开始,国家实行了偏向中西部的政策,但是即使考虑了2030年城镇人口的变化,土地供应也是可以很好的满足人口城镇化的住房需求。房价不会形成下跌趋势的原因在于,开发商可以进行内部自我调节,使企业生产总能达到一种自我最优的资源配置状态。

  

  可以看到的是,即使在今年下半年,也总是不乏有万科、碧桂园等房企大举拿地的消息,但是大量的土地却并没有实现转换,依靠“地王”成为垄断者,通过供给量控制房价已经房地产企业“自肥腰包”的“惯用伎俩”,其手段是以土地的开发和平整为名义,形成事实上的“土地闲置”。

  综上,窃以为价格终须需要市场实现平衡,通过行政经济手段限制价格治标不治本,如何制定土地空置的统一标准和形成有效的惩罚机制,实现土地的有效的转化,是相关部门需要关注的重点。(作者系应用经济学博士后)

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