资本寒冬,长租公寓会受影响吗?看看最近的红璞、朗诗寓就知道了!

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  丨部分信息来源:观点地产网

  资本寒冬,长租公寓同样被波及,但作为房地产领域唯一红利部分,并不会轻易受到影响,更多的是面临洗牌和资源集中化。

  有分析人士此前指出,虽然住房租赁受到国家政策鼓励,融资监管却已更加严格,对发债用途监管升级。除此之外,因为租金贷的问题,长租公寓风险突出,融资也逐渐变难。开发商有着相对优质的信用级别,但负债总体偏高,数据不好看的(企业)可能需要更长时间。

  世联行:暂缓实缴出资世联红璞

  

  12月21日,世联行公告称,经世联红璞、公司全资子公司深圳世联集房和深圳世联云贷柒号投资管理三方于近日签订《合作谅解备忘录》,决定暂缓对世联红璞实缴出资事宜。

  据世联行公告称,世联红璞在签署《增资扩股协议》后完成了工商变更登记手续,而后基于市场情况的变化及公司对所属资产管理服务业务板块(长租公寓、商业物业管理等)的战略发展规划,有意向推进资产管理服务业务板块的对外合作探索更适合长租公寓业务发展的股权融资。

  世联行表示,此次暂缓实缴出资事宜不会对公司财务及经营状况产生重大影响,公司将根据相关规定和增资扩股的后续进展情况及时履行信息披露义务,敬请投资者注意投资风险。

  深圳世联行地产曾于2017年12月13日披露了《关于子公司增资扩股的公告》,当时子公司深圳红璞公寓科技管理有限公司的注册资本由300万元增至10,000万元。

  

  2018年10月25日公告,中城投资拟设立“中城-世联红璞长租公寓pre-reits基金”,公司拟与该基金以15%:85%的出资比例共同收购长租公寓优质资产,在符合基金投资标准前提下,优先委托公司控股子公司世联红璞运营管理收购的集中式公寓。

  该基金总规模预计30亿,期限5+1+1年,共同用于长租公寓优质资产收购,公司总投资额不超过5.3亿。

  结合以上两条信息来看,世联行后期将减少甚至会停掉对红璞公寓的资金支持,希望长租业务可以与外部资源合作,探索更多更丰富的发展模式,包括股权融资等。从红璞公寓和中城投资设立的基金来看,其实已经迈出了一步,期待后期更多变化。

  值得一提的是,在上周中骏方隅和基汇资本宣布共同成立了长租公寓投资平台,用于收购、开发和管理核心城市的长租公寓项目,FUNLIVE方隅将成为投资平台的管理人,负责平台整体的投、融、管、退事项,在本质上两者区别不大,且看谁的发展更好。

  又来8亿美元!基汇资本&中骏方隅成立长租公寓投资平台,下一个融资者是……

  对于红璞公寓而言,此次事件其实是推动了“走出去”的步伐,不再过渡依赖世联行的资金支持,尝试更多机会,获得更多成长,反观朗诗寓最近的消息,可谓是喜忧参半。

  平安不动产50亿长租公寓储架REITs获批

  

  平安不动产有限公司12月25日发布消息称,近日,“平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产支持专项计划”取得上海证券交易所的无异议函。这也是国内首单正式获得通过的合作型长租公寓储架REITs。

  据观点地产新媒体查阅,该专项计划为REITs产品,由平安不动产联合深圳平安大华汇通财富管理有限公司共同实施,平安不动产担任原始权益人及増信安排人,平安汇通担任专项计划管理人,朗诗集团担任増信协调人。

  该产品采用储架发行机制,储架规模达50亿元,可在无异议函有效期内分期发行。其中,首期产品发行规模为10.68亿元,期限18年,每3年设置开放期,优先级证券获得了3A最高信用评级,底层资产为位于上海市浦东新区外高桥板块的朗诗寓森兰项目。

  该项目总建筑面积达4.35万平方米,由朗诗旗下品牌“朗诗寓”进行运营管理,房间共计752间,产品类型为白领公寓和精品公寓。

  

  朗诗寓森兰项目

  据了解,平安不动产在2017年就已开始布局长租公寓领域,以“重资产+中资产+轻资产”的发展模式,联合国内长租公寓发展商和品牌运营商,在核心目标城市长持出租型不动产的资产投资及管理。

  平安不动产表示,未来十年内,计划于北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、武汉及其它重点二线城市与省会城市,发展200万间、总面积约8000万平米的长租公寓,总资产管理规模达到2000亿元。

  朗诗集团长租公寓ABS被再次中止

  

  12月24日,朗诗长租公寓ABS计划遭遇年内第二次中止。

  据上交所12月24日披露的信息显示,朗诗集团拟发行的“中山证券-东兴企融-朗诗寓长租公寓一期资产支持专项计划”于当日被上交所中止审查。

  据早前消息,该资产支持计划曾于今年7月被中止审查,据观点地产新媒体了解,当时被中止的原因:更改项目结构,改成储架。

  该公司债券品种为资产支持证券-ABS,发行规模为7.87亿元。据中山证券相关债券销售人员表示,这次中止主要是更新资料,调整交易结构。

  此外,上交所早前披露信息显示,今年8月,朗诗集团拟发行的5.56亿元资产支持证券项目状态变更为“终止”。该债券全称为“东证融汇-东兴企融-朗诗集团绿色建筑资产支持专项计划”,发行人为南京朗诗投资管理有限公司,承销商为东证融汇证券资产管理有限公司。

  截止目前朗诗集团在上交所提交的多个发债申请中,1宗被终止、1宗被中止,仅有2宗小规模申请被通过,合计发行规模约17亿元。

  房企今年的资金压力很大,通过债券、证券化等渠道来获得资金的渠道也越来越难。

  

  据公开资料显示,作为朗诗绿色集团旗下的长租公寓品牌,朗诗寓已在北上广深、杭州、南京、成都、苏州、西安、无锡、宁波、合肥、佛山、重庆等城市获取超过100个项目,房量4万余间,在营房量1.3万间,业务规模位列全国集中式公寓运营企业前五。

  截至2018年11月,朗诗寓在营门店数50余家,新开门店平均爬坡期1.5-4个月,稳定运营门店出租率保持在82%-96%。

  说到朗诗寓,不得不提青杉资本。

  创立于2012年的青杉资本,设立的初衷是作为朗诗集团地产开发项目的非银行融资平台。在成立几年间,青杉资本发行了多支绿色地产基金和信托产品,并于2015年获得私募投资基金管理人的登记证书。

  在2015年朗诗集团向轻资产转型过程中,青杉资本也进行了定位升级。2016年开始,青杉资本将目标瞄准存量物业,先与中信资本成立200亿元基金组建城市更新物业投资的合作平台,随后联手平安不动产开始大力布局长租公寓。

  今年1月,青杉资本与平安不动产签订长租公寓战略合作协议,战略合作涵盖一线城市和部分强二线城市长租公寓项目的开发及投资收购、工程改造、运营管理、长租公寓项目资产证券化产品的发行及退出,以及围绕长租公寓项目开展的其他金融服务。

  在青杉资本的预期中,未来三年双方将在北上广深一线城市及多个强二线城市投资长租公寓项目,目标资产管理规模100亿元。

  2018年11月23日,青杉资本与平安不动产合作的首个长租公寓投资项目朗诗寓森兰店正式开业。除了朗诗寓森兰店之外,平安不动产与朗诗寓合作的上海黄兴路项目、南京建发紫悦广场等多个长租公寓项目,预计将分别在2019年第2季度及第4季度开业。

  至于青杉资本与朗诗寓两者之间的关系,对方透露,青杉资本作为重资产收购的投资平台,而朗诗寓是负责设计、改造和运营的平台。

  很明显,青杉资本作为投资平台,更注重项目的投融管退。

  朗诗首席财务官兼青杉资本负责人申乐莹也曾对观点地产新媒体透露,虽然项目退出要看市场的具体情况,但是青杉资本投资的目标是希望在三年内项目IRR都达到15%以上。她表示,长租公寓只是目前不赚钱,不代表未来不赚钱。从商业模型来看,现在就是长租公寓的投入时期,需要有几年的现金回转周期,过了这个周期,后面的盈利性就比较好。

  申乐莹指出,如果放在整个周期角度来考虑,长租公寓的收益其实并不差。按朗诗的测算,长租公寓全周期净利率基本上在16-20%之间。

  

  今年年初国内吹起了一阵长租公寓融资风,资产证券化迎来了爆发式发展,房企们纷纷拿起租赁住房相关的融资工具。其中朗诗寓长租ABS于2月22日就获得上交所受理,但迟迟未有进展,因而相关募资资料都已不合时宜,亟需更新。

  朗诗长租ABS计划在7月遭遇第一次中止。同一时期,产品规模高达100亿元的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”,规模达50亿元的“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划”等均获得通过。

  除了朗诗,7月份鸿坤申请的20亿小公募住房租赁专项公司债券项目状态也显示为“中止”,富力非公开发行2018年60亿住房租赁专项公司债券同样遭遇“中止”。

  有分析人士此前指出,虽然住房租赁受到国家政策鼓励,融资监管却已更加严格,对发债用途监管升级。开发商有着相对优质的信用级别,但负债总体偏高,数据不好看的(企业)可能需要更长时间。

  

  来源:观点地产网、公寓次世代

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