成立物业基金“套现”18亿 低调远洋的另类资本局

对远洋来说，在“套现”之外，更重要的是在规模化的赛道上，让资本、商业、服务等在内的多元业务为集团贡献利润。

文 | 田晏林

12月23日，远洋发布公告称，将旗下的商业地产项目以53.8亿售予合资基金公司，预期获益接近18亿。

此举被业内视为一次“套现”，也让远洋的房地产金融业务浮出水面。

地产壹线获悉，作为远洋房地产金融化的重要载体，远洋资本已经在往基金化方向发展，未来会朝着纯股权基金管理人的角色转型。

远洋的“套现”行动

公告显示，远洋集团全资子公司新耀环球有限公司与工银国际投资管理有限公司的全资附属永帆国际有限公司，分别出资人民币9亿元的等值美元设立一个基金公司。

该物业基金设立的目的是收购远洋全资子公司迅荣创富有限公司持有的，位于北京市朝阳区CBD核心区的一个商业综合体——远洋光华国际。

据了解，收购完成后，远洋光华国际项目将不再与远洋综合财务报表综合入账。公告显示，出售事项预期为远洋带来约17.95亿元（须待审核），该笔资金将用作一般营运需要。

在部分业内人士看来，远洋此举或是一次“套现”行动，即以商业项目退出的方式完成财务负债的优化。

远洋2018年中期财报显示，截止到今年6月30日，负债总额为1571亿元，增加了17.94%；同期负债率为71.66%，净借贷比率约76%。

虽然远洋方面认为，集团保有人民币 258.14 亿元的现金资源，对现时负债水平“感到满意”，但去年底的净借贷比率约62%，数字的变化或许已在远洋心里敲响了警钟。

今年在金融监管加强、去杠杆、去通道信用紧缩的大背景下，房企感受到前所未有的融资压力。目前，以“募、投、管、退”全周期的投资管理业务模式，实现优质项目的资产证券化、金融化，是房企较好的筹资方式。

不过对远洋来说，在“套现”之外，更重要的是在规模化的赛道上，让资本、商业、服务等在内的多元业务为集团贡献利润。

早在2016年，远洋就宣布多元化转型。李明更是在公开场合强调远洋集团的战略愿景，即成为“具有领先产业投资能力的投融资集团”。

在他看来，房地产住宅开发业务是基础，但也不排除通过房地产基金和其他投资形式来实现。当时他对媒体表示，“未来公司销售规模会以每年百亿元的速度增长，其中将有相当一部分来自于远洋资本，即房地产金融。”

一家“另类投资管理机构”

被李明寄予厚望的远洋资本，现有的业务范围包括地产投资、股权投资、债权投资、资产管理及海外投资等五个方面。

其中，地产投资的业务规模在总业务量中的占比高达40%，股权投资、债权投资都能占到20%，而资产管理及海外投资业务占比约为10%和5%左右。

回顾远洋在房地产金融业务的发展历程，2011年远洋控股集团与KKR集团建立双GP基金平台，投资中国房地产市场；2013年北京远旭股权投资基金公司成立，取得私募基金牌照；2016年，远洋资本有限公司成立，同年底资产管理规模突破人民币200亿。

地产壹线了解到，目前远洋资本专业化团队超过250人，在管规模约800亿。预计2020年将达到1500亿左右的管理规模。

在远洋集团副总裁、远洋资本总经理王洪辉看来，远洋资本是一家“另类投资管理机构”。他解释称，地产投资本身是另类投资的重要内容，“此外，最为大家所熟知的就是PE股权投资，再次是债权和对冲基金，而债权投资也多依托在重资产之上。”

今年4月，远洋资本领投物流企业壹米滴答C轮，在物流供应链投资的闭环初步显现。

12月13日，远洋发行REITs产品——“中联前海开源-远洋集团一号资产支持专项计划”，产品总规模达32.03亿，通过资产证券化模式实现业务创新。

远洋方面认为，今年上半年，房地产金融业务新增规模、在管规模都取得显著增长。在新增投资中，债权类投资比重下降，PE优质股权项目投资以及海外投资的力度加大。

而在下半年，远洋将关注重点放在提高房地产金融业务的风险防范能力和投后管理能力上，从发展模式、资金来源、投资结构等方面进行调整。同时，在股权融资、不动产投资股权基金和境内外融资等方面进行结构优化。

有数据统计，远洋资本目前已累计投资了30余个项目，控股、参股近20家企业，并实现了5个项目的退出，平均退出回报为50%。

远洋资本的三种投资策略

12月20日，在第三届中国不动产资产管理峰会上，远洋资本副总经理周岳透露了公司在地产投资方面的三大策略：一是机会型策略、二是聚焦不良资产、三是轻重并举。这也被远洋资本视为在不动产资管领域的创新路径。

一般而言，地产的投资策略可分为四类——核心型、核心增益型、增值型和机会型。远洋资本更看好增值型与机会型投资机会。

因为从投资回报率的维度来看，增值型、机会型的年回报率分别是11-15%、大于15%，资产的持有时间适合中期和短期。而核心型、核心增益型的年回报率在6-11%，且持有时间较长。

据周岳介绍，这种机会型策略的运行模式是“买入-修复-退出”。具体来说，第一步“买入”，聚焦一线城市及核心二线城市，选择具备改造潜力的物业。他认为，中国房地产市场已进入存量时代，“位于核心区域城市更新类及存量物业的改造提升是具有可挖掘性和盈利空间的优质投资机会。”

第二步“修复”，则是与远洋集团的办公、商业和写字楼事业部团队对接，制定并执行改造方案，以获得租金提升。最后，再通过出售或者境内外REITs等形式退出，赚取资产升值部分的利润。

此外，远洋资本认为，不良资产呈现显著逆周期特性，特别是经济下行阶段，不良资产供给增多，行业预期盈利空间较大，反而成为收购良机。

这种策略的底层逻辑是，前端介入以相对较低的市场价格获得具有改造更新和增值潜力的优质标的，在市场“翻转”时，再通过运营方式处置资产，回笼资金。

今年11月，远洋资本以“市场化债转股”的方式完成收购上海元博酒店项目，被业内视为不良资产投资中的典型案例。

事实上“聚焦不良资产”的投资策略，远洋资本在两年前就使用过。

2016年8月，远洋资本通过法律拍卖形式，以低于市场价格的对价获得了上海的科恩国际中心项目，依托在商业地产的运营和服务领域的积累对科恩国际中心进行自持改造。

2017年，远洋资本继续通过自持改造将远洋地产收购的上海东海商业中心项目翻新为“上海远洋商业大厦”，使其成为上海商业新地标。

周岳预计，到2020年，不良资产行业的市场规模约5.6万亿。不过他也表示，由于不良资产的交易结构复杂、业态改造升级处理难度大，项目持有周期长、退出风险高，机构须结合自身特点谨慎评估。

有着地产基因的远洋资本在今年9月，斥资4亿元独家战略投资联合丽格，首次进入医美行业。

远洋资本总经理王洪辉曾向媒体表示，“远洋集团作为一家全国化布局的知名地产公司，在全国各个主要城市群都有自己的运营团队，可以满足被投方建院扩张等方面的诉求。”

这种投资策略的逻辑是，借助“轻资产”投资锚定被投企业，再依托“重资产”属性为被投企业提供订制开发、长期回租等附加增值服务。

以物流地产为例，物流公司通常都有长期租赁仓储设施的需求。远洋资本通过PE股权投资方式在冷链、零担、城配运、冷库等细分领域布局，再依托自身在重资产端的优势帮助被投企业获取物流用地并提供长期回租的附加增值服务。

地产壹线了解到，截止2018年11月底，远洋资本在天津、郑州、南京、西安等地获取物流资产项目11个，占地面积1408亩，可出租面积约80万平米，累计投资总额约35亿。

周岳表示，与物流地产投资逻辑类似，远洋资本也在关注长租公寓、教育地产、以及医疗地产等领域内创新性的投资机会。