物流地产的典型代表及经营模式分析：宝湾物流、普洛斯、京东物流PK

中商情报网讯：现代物流地产属亍产业地产的范畴，指投资商投资开发的物流设施。其范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。专业物流地产商或综合类地产商投入资本拿地开发，建成物流园区、配送中心、分拨中心等不动产，通过出租出售、管理等方式获利。目前，物流地产目标客户为电商、第三方物流、零售商、汽车零部件、医疗器械。

物流地产典型代表为：宝湾物流（资源驱动型）、普洛斯（基金驱动型）、京东物流（产业链驱动型）。

宝湾物流：资源驱动型

宝湾物流控股有限公司（简称“宝湾物流”）是深圳赤湾石油基地股份有限公司（简称“深基地”）的高端物流设施投资平台，成立于2011年7月，注册资本5亿元人民币。宝湾物流是国内知名的物流园区开发商和运营商，在物流园区选址、开发建设、运营管理等方面均积累了丰富的经验。发展至今，已在中国34个经济热点城市战略性布局了58个高端物流园区，构筑了规模强大的物流设施服务网络。

作为自有核心仓储资产的物流服务商、行业领先的国际物流园区开发商和运营商，宝湾物流致力于打造综合化、专业化、标准化的物流服务体系，不断丰富和创新业务模式，充分满足第三方物流企业、商贸零售企业、电子商务企业和生产制造企业对仓储设施在运作效率、安全和环境等多方面的要求，并积极开展并购、合资、定制等多种仓储物流开发与营运模式。主要业务包括：物流运营管理、标准设施开发与运营、定制仓储设施、运输与配送、电子商务仓储服务、供应链金融服务、冷链物流、医药物流等。

宝湾物流在上海、天津、广州、武汉、成都、重庆等28个核心物流节点城市运营管理46个项目，目前已经形成环渤海、长三角、珠三角及中西部地区的物流地网。

宝湾物流从物流园区项目的资源获取、项目的规划设计、再到具体的开发建设、后期的招租和提供物流服务都有参与，是典型的开发、持有和运营服务商的重资产模式。受益于进入市场的时间较早（2003年8月最早开发上海宝山宝湾物流园）和专业的招商运营团队，宝湾物流的网络化布局和运营效率优势十分明显。

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普洛斯：基金驱动型

普洛斯有限公司（简称“普洛斯”）是全球领先的现代物流设施及解决方案开发、运营和基金管理者，业务遍及中国、日本、美国和巴西的118个主要城市，拥有并管理约5,600万平方米的物流基础设施，形成了一个服务于4000余家客户的高效物流网络。通过标准设施开发、定制开发、收购与回租等灵活的解决方案，普洛斯致力于为全球最具活力的制造商、零售商和第三方物流公司不断提高供应链效率, 达成战略拓展目标。此外，普洛斯有390亿美元的基金管理平台支持未来的发展（含280亿美元的投资，110亿美元未缴资本）。

2003年普洛斯中国成立，创始团队梅志明在中国运作项目，开始进入上海、苏州、广州等城市；2005-2007年，普洛斯已经在中国进入了18个主要城市；2008年普洛斯被中国奥组委指定为奥运会物流配送唯一供应商；2010年10月普洛斯在新加坡证券交易所上市；之后普洛斯入股宝湾物流的母公司、收购中国航港发展有限公司股权、收购物流地产开发商维龙股份，推出中国物流基金等等，使得物流项目加速拓展。目前，普洛斯在中国进入了39个城市，园区数量为280个，总建面约3500万方。

物流地产属于“小资产-大客户”业态模式

国际资本代表普洛斯与宝湾物流在中国起步的时间比较接近，但在中国的在营面积将近后者的十倍，核心原因在其通过基金模式放大股权杠杆并实现项目投入资金的快速回笼，通过轻资产的模式实现快速扩张。普洛斯开拓新型市场很多时候是直接受大客户的定制要求所驱动，充分证明了物流地产存在很强的客户需求直接驱动的特征。比如2002年普洛斯根据其核心客户DHL（敦豪）的要求在日本定制开发物流园区并由此进入亚洲市场，2003年又因为其核心客户联合利华的仓储需求，在中国拓展长三角拓展物流园区业务。而密集的园区开发需要在前期投入较多的资金，1999年普洛斯启动了基金管理模式，成立了第一支私募基金（PrologisEuropean Fund），从19位机构投资者募集10亿欧元，用于收购普洛斯手中的成熟物业（之后普洛斯不再直接控股这些物业，但通过与基金公司签订管理协议，仍然负责物业的长期运营并适当收取管理费用，同时也作为基金的发起人和一般合伙人获取业绩提成），腾出资金去开拓新兴市场。

普洛斯的经营模式有两个关键点：其一，通过基金管理平台收购稳定的物业实现项目开发投入资金的回笼，基金到期后通过资产的上市或发起更大规模的基金吸收合并旧基金实现资金模式的持续循环；其二，物流设施的网络布局具有显着的规模效应，在成本改善、运营效益和租金溢价方面会越来越占据优势，规模效应更能保证较为稳定的租金回报率。

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京东物流：产业链驱动型

京东是中国领先的自营式电商企业和中国收入规模最大的互联网企业，京东为消费者提供愉悦的在线购物体验，以富有竞争力的价格提供具有丰富品类及卓越品质的商品和服务，并且以快速可靠的方式送达消费者。京东物流隶属于京东集团，以打造客户体验最优的物流履约平台为使命，通过布局全国的自建仓配物流网络，为商家提供一体化的物流解决方案，实现库存共享及订单集成处理，可提供仓配一体、快递、冷链、大件、物流云等多种服务。

目前，京东物流拥有521个专业物流中心，1160万平方米物流基础设施，30万末端服务网点，25万物流服务车辆，在电商行业里面物流设施体量较大。

京东自从2007年底拿到第一笔融资开始就在筹划自建物流，自建物流的出发点之一是给京东下单客户及时的收货体验，出发点之二是降低物流成本（物流成本居高不下，通过顺丰等成本不可控），出发点之三是通过消费大数据和自建网络减少物品的流动。京东物流的最大特点就是仓配一体化，即充分利用互联网大数据平台的支撑，对不同品类商品在全国地域、时间等维度进行精准的销售预测，通过智能仓储系统，将商品在全国范围内进行智能分货，商品提前配送至距离消费者最近的城市仓。

2009年京东物流正式布局，在全国40多个城市开始建立配送站；2010年京东在上海嘉定建设华东物流仓储中心。2016年11月京东物流宣布开放服务体系，承接第三方的物流配送业务（包括仓配一体化的供应链服务、京东快递服务和京东物流云服务）。2017年4月京东物流宣布独立，成立了物流子集团，京东物流由单一服务京东商城成为社会化的商业基础设施，成为一项公共服务。未来可以预期，京东物流的经营模式中自营配送模式的占比将会持续降低，第三方物流模式占比会不断提升。

更多资料请参考中商产业研究院发布的《2018-2023年中国物流地产市场前景及投资机会研究报告》,同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。