商住房价格跌至两年前，如今能入手吗？

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每天会接到后台粉丝发来的各种咨询，总结下来大致有几类：

米大，某个区域现在能买吗？
房价跌得这么狠，房子还能买吗？
刚需住宅首套买哪里更合适？
50年商住价格跌得厉害，可以入手吗？

关于区域，之前说过，主要看购房者的主观喜好，没有绝对的可否；

关于价格，经过楼市的两年调整，泡沫被剥掉了，剩下的大抵是醇香的美酒了，想喝自然是可以的；但是这酒是啤酒红酒或白酒，目前难以辨认，所以是否年份越久越醇厚值钱，还需时日方有结论；

关于刚需，之前多次提到，总预算有一定控制，可以选择的多分布在东南西北的五环左右范围，具体方位选择其实可以参考区域喜好；

这几天，广州商住房松绑的消息出来后，咨询商住该不该入手的粉丝更是此起彼伏！

其实关于北京商住，自从去年317之后到现在的确是跌幅感人，多个商住楼盘价格更是直接跌回到两年前的价格。那么问题就来了，看起来价格划算的商住房，现在是不是该抄底来一套呢？

今天，我们就对北京商住的话题，来展开聊一聊。

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先来说个典型，曾经红极一时的“北京像素”。

老规矩，先上一张区位图：

楼盘位于近几年活跃的朝阳区常营板块，位置在朝阳区朝阳北路五环外，紧邻地铁6号线草房站出口，一条马路之隔就是大型购物中心“龙湖长楹天街”，交通、生活都非常便利。所以很受欢迎。

要论为何北京像素能够“红极一时”？首先因其是北京最大的商住楼盘，项目分南北两区，总体量9000多套。其次就是当年的价格优势和商住购买的不限购。

9000多套，什么概念？米北实地调研上图为证。拍摄一栋楼，想放在一张照片里都是有难度的。

注：密集的楼座

图中可以看出，密集程度可见一斑，密集恐惧症患者慎点大图吧。

尽管如此，依旧没有影响他的热度。

追根溯源，北京像素2010年开盘，开盘价一万多。交通利好加持，到2012年12月底地铁6号线东末端草房站开通，价格随之大涨，直破4万元大关。虽然2015年价格略有回落，曾经跌回到3万出头的价格，但是后面几年，随着房地产市场大水漫灌和周边房价的一路上涨带动，2017年初达到了价格顶峰，每平米6万多。

六年多的时间里，价格番了五倍，100万摇身一变600万，涨势之凶猛如同坐上了火箭。绝对称得上投资少&周期短，收益效果显著的最佳项目了。

热闹的行情，高回报的事实，加之相比于商品房的不限购政策，使得北京像素这一商住类楼盘，在短短几年里二手房买卖频繁。甚至个别单套房屋，换手率惊人。并且每一位买手离场后，都收获颇丰。

正当很多人欢呼雀跃，欲望继续高涨的时候，2017年3月17日，一个对于商住炒房者来说噩梦般的日子----“商住限购令”来袭，势头凶猛，一棒致命。

商住房至此也加入到北京的限购大潮中，在北京购买任何类型的房产，都不再有空子可钻，满足五年社保要求是绝对的硬性条件。

炒房者的预期一下子跌倒谷底。

一夜间，北京像素外十几家房产中介瞬间人去楼空。

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当时笔者也算亲身见证了这一历史时期。说来，有个小故事。

一对外地朋友，早就对投资北京房产跃跃欲试，苦于高额房价和限购门槛一直未出手。可是几年过去了，眼看着北京的房价上涨凶猛，貌似在那个年景下不在北京置套房，都不算投资成功。干什么都没有买房来钱快速！

说来也巧，左等右盼，终于在2017年3月下定决心购置了北京像素的一套54平米的LOFT，在笔者的全程陪同下，几番与房主砍价后，成功砍掉20万，最终以320万成交。单价不到6万，小两口还心中窃喜了许久。结果在签完了网签，等待银行放贷的时期，317的限购政策下来了。贷款也很快批下来了，10年，月供7k。

无疑，朋友此刻高位站岗了！而且是站在了目前看来的历史制高点！

上面我们说过，北京像素一直是个活跃度很高的小区，不仅二手房买卖市场火热，租赁市场更是源于独特的位置而异常火爆，聚集了各路气质北漂，所以租金一直不菲。

这也算是不幸中的万幸吧，朋友的房子没几天就租出去了，租金平衡了贷款。

既然被政策拦得死死的，无法短期获利。那就转变思维，改成长期持有吧。

在限购的巨大压力下，北京像素这类的商住房价格和成交量双双急速下跌，成交量更是锐减70%，商住行情如遭遇寒流瞬间冰冻。

注：中介目前价格截图

一年多，和朋友相同户型的房价从300多万，跌到了现在的200万，一年间跌掉了三分之一的总房款。

北京317这一轮商住的调控政策如下：

1.需在京无房；
2.需连续缴纳满5年社保或者个人纳税连续60个月；
3.满足以上条件，个人名义可以购买一套商住房；并且先购买商住房的个人，不占用购买商品房的名额；
4.购买商住房，不接受贷款，只可全款购买；
5.以公司名义，不限制购买商住房套数。

从政策面我们可以看出，对于北京商住房，尽管有着跟商品房一样的5年社保的严苛限购条件，似乎又略有人情味儿，因为满足5年社保可以先购买一套商住房，再购买一套商品房。

但是对于更多初次满足5年社保的刚需群体，不论从经济角度还是居住需要上都会毫无疑问的购买商品房。

因为商住房不仅居住年限短，而且在设计上大多没有天然气入户，不符合国人的生活习惯。另外商住房很难转手，政策若不调整，未来市场选择接盘商住的人会越来越少。

北京像素特质就像一个一个的像素点，仿佛一个个北漂的缩影。北京像素是北京众多商住类小区的典型。如同商住房也是市场房屋中的其一类型。

虽然渺小，但是有着不可忽视的作用。

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12月19日，全国商住类的限购被广州撕开了第一个口子。330政策之后，广州商住类要求不得售于个人，而此次松绑后允许售于个人了。

一石激起千层浪，各路媒体都在积极解读。

同为一线城市，同为2017年被商住类限购卡得死死的城市。广州已放开，北京会不会跟进呢？

就连购房者也在会意，难道政策底已现，如今市场底的行情下，是不是可以尽快入手北京商住了呢？

笔者看来，未必！

毕竟，北京是全国的北京，小风小浪是很难影响到政治中心的大北京。

第一、中央经济工作会议再次提出要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持“房住不炒”主导思想。

所以，想要靠投资商住房来炒房的时代，早已逝去，并且一去不复返。

一下子砸进全款购买商住房的人，要么是真正公司需要，否则以个人名义买来收租金，几十年回本的人，我只能说你太勇敢！

嫩韭菜都已经看明白的行情，你还冲进来，是想告诉我们你是蒜苗儿吗？

第二、会议中对于房地产市场，又加上了“因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”的这一句话，耐人寻味。

地方政府如何折腾，一定是在响应国家大行情“稳定房价”的基础上，来具体操作。政策由地方政府定，当然结果也由地方政府来负责。

所以，才有了12月19日的广州商住类的松绑政策。广州地方政府先是出来表了态，积极相应国家政策。

然而，北京这个全国政治中心，地方政府又紧密连接国家政府，所以一切政策和责任都会做到万无一失。

笔者猜测，即使北京商住松绑，也会是在诸多一线城市和强二线城市大范围松绑的情况下，逐步放松。

稳定楼市行情，是未来北京市场要长久贯彻的方向。

在北京众多的商住楼盘中，像素是少有的兼容刚需自住的、民水民电又大部分有天然气入户的产品。现在都跌成了这个样子，更不要说那些不适合自住的纯商住了。

所以，购买商住房一定是慎重慎重再慎重！嫩韭菜们也已经觉醒了！

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