链家董事长左晖：未来房地产的发展仍然要坚持市场化

1998年以来，中国住宅市场取得了长足发展;同时，房地产经纪行业也获得了持续发展，和人民群众的关系也越来越密切。在新的时间节点上，如何认识房地产行业面临的新机遇、新挑战?如何认识房地产经纪行业未来的发展趋势?链家董事长、贝壳找房董事长左晖昨日对以上问题一一作答。

房地产行业面临新的四大矛盾

问：站在未来的门槛上，如何认识现在房地产行业面临的机遇和挑战?房地产需要承担怎样的新使命?

左晖：当前整个房地产市场发展，已经到了一个比较高的高度。下一步，应该深刻理解房住不炒，深刻理解多渠道供给、多主体保障、租购并举等大政方针的精髓。这是行业需要研究的大方向。作为前提，应该刷新对当前行业面临主要矛盾的认识：

第一，从总体供给看，要关注增量市场和存量市场的切换。2010年以后，“万人开工率指标”开始从高峰阶段下滑，增量市场大规模开发的进程实际已经结束。根据2010年“六普”数字加上近年来商品房竣工面积估算，今天全国存量市场的商品房接近300百亿平方米。如何撬动巨大的、越来越高的存量资源，如何进行存量市场的“基础设施建设”这是一个新命题。

第二，在租购并举之间，如何理解这个“并”，以找到良好的平衡?我们的住房交易市场每年交易额远远高于租赁市场。未来如何在大中型城市中发展租赁住宅?对比国外，例如英国、德国租赁住宅基本都是通过C端即私人住宅市场解决的。我们能否激活近300亿平方米存量住宅进入租赁市场，去解决大中型城市年轻人租房需求?

第三，要关注城市之间的不平衡。很多三四线城市或者说人口净流出城市，存量住宅供给明显过剩;而核心的一二线城市、核心城市圈供给仍然不够。与此同时，中国的城镇化还远远没有结束，人口仍在向大中型城市和城市圈聚集。

第四，人民群众对美好生活品质需求的快速增长和供给不足存在矛盾。过去几十年，我们大规模、快速地推进了城市化，出现了城市住宅的建设浪潮，但也存在各种各样的问题，包括硬件品质——住宅本身舒适度和环保节能等方面品质，以及软件品质如住宅全生命周期中的服务品质、住宅交易配套环节中的品质问题。

房地产经纪行业面临“下半场”

问：在解决未来房地产行业四大矛盾的过程中，房地产经纪行业面临怎样的趋势?你是否认为房地产经纪行业也有一个“下半场”的概念?

左晖：房地产经纪行业主要是从1998年以后，伴随国内存量住宅的高速增长发展起来的。主流经纪公司发展也都是20年左右。现在，大概在20个重点城市中，二手住宅交易量已经超过新房交易量，预计在未来三到五年时间，全国二手房交易的成交额会超过新房。

经纪行业也面临着新的机遇，也有一个“下半场”的概念。房地产经纪行业下半场的关键词有两个，一个是消费者体验，一个是职业经纪人。

关于消费者体验，随着存量房逐渐超越增量房占据市场主流，在房地产交易领域中，消费者的主体感受，已经从买新房的感受，转移到买二手房的感受。二手房交易的参与主体又非常多，有买家、卖家，有金融机构，还有政府部门等，房地产经纪人和经纪公司就在其中起到了核心枢纽的作用。

而经纪人职业化的发展现在还是很不够。首先是量的不足：全国目前大概有二三百万的房地产经纪人，大概和美国差不多。但我们的城市人口比美国多得多，也就意味着我们的房地产经纪人和城市人口的比例还很低。其次是经纪人队伍的波动、流动。当下房产经纪人平均从业时间大概只有8个月左右，非常低。整个行业处在一个非常大的波动和流动状态中，经纪人的职业操守、经纪人的作业环境，以及得到的职业尊重、职业保障，都还是不够的。

那么，我们很难想象，一个平均从业时间只有8个月的职业队伍，要服务一个复杂的交易服务行业，还要能给消费者提供满意的服务。因此，未来如何培养职业化的经纪人群体，使之成为一个有长期职业规划、有良好职业操守、能接受良好职业训练、获得较高职业技能的服务群体，这是行业面临的重要课题。

问：经纪行业服务水平，一直是群众关心的问题。未来，经纪行业服务水平应该从哪些方面跨越?链家、贝壳找房会从哪些方面强化服务机制?

左晖：现在链家大概有超过10万名经纪人。我们从做链家早期就开始问一个问题：经纪人对我们来说，是我们的员工?是我们的客户?是我们的产品?在我看来，经纪人群体本身其实是产品。在二手房交易过程中，包括购买服务这部分。但就像刚才说的，今天整个中国经纪人群体的职业建设程度还是比较弱的，经纪人的职业化一直没有建设好，其中原因非常多，有经纪人群体的服务理念的问题，也有服务不错的经纪人得不到足够的职业尊重、职业保障的问题。

而从未来看，存量房交易过程中，很难去掉经纪人这个环节。在大宗C2C(个人与个人之间的电子商务)的复杂交易中，因为有经纪人的参与，的确降低了摩擦成本，提高了润滑度，提高了效率。既然去不掉，关键命题就是改善这一群体的服务品质。对于贝壳来说，核心方向，就是提高经纪人本身的服务能力、服务效率，让经纪人平均从业时间变得越来越长，提高他们的职业保护和职业尊严。同时能让大家得到消费者的激励，更进一步提升他们对行业发展的预期，形成良性循环。

如何撬动良性循环?我们要做出大量服务标准、服务指南，推出多种服务承诺。比如，在链家体系中有一个要求，每年交易额的万分之五，要作为各种服务承诺的赔付。各种各样的服务标准、服务承诺落实下去，消费者就会有越来越好的感知。但这些核心都是服务者，是职业化进程中的经纪人。如何提供他们的职业化程度，包含职业操守和职业技能，两方面都要去提高。这是未来的方向。

影响房租的主要变量是城市居民收入

问：今年关于中介和房租的关系一度成为行业热点。您认为有关中介和房租关系问题，为什么会在今年爆发出来?这给了行业哪些启示?

左晖：关于经纪公司、经纪人和房价、房租的关系，全球已有比较多的研究。居住成本和人民群众生活联系紧密，占比又比较大，所以当房价、房租出现波动的时候，社会情绪容易被调动起来。但从各种实证研究来看，房地产经纪机构作为一个中间机构，对房租和房价能起到的作用并不大。同时，这种作用既有抬升的作用，也有往下压制的作用。这是第一。

第二，房租的上涨并不是全国普遍现象，而是集中在大中型城市中。在大量二三线城市中，反而是房屋租金和市场比例过低，并且长期保持在一个比较低的水准。为什么在核心一二线城市会出现房租上涨的压力?背后的关键实际还是供给的问题。一些大城市供给不足，而城市对年轻人吸引力又特别强。

第三，影响房租的核心变量，跟资产价格没什么关系，也就是说房租和房价关系不是很明显。从实证研究看，影响房租的主要变量是城市居民的人均收入。从全球很多大城市看，城市租房群体平均收入的30%，会用于整个居住成本。

第四，从过去十年看，一线城市的房租实际保持非常稳定的增长，大概每年平均在10%左右。不同城市、不同季节又有一定的差异性。因为季节性的存在，我们感知房租的环比涨幅会比较明显，例如在春节后的三月份，在新增大学毕业生比较集中的七八月份。而过了一些月份，房租往往就是下降的趋势。

未来，要解决租赁市场的供需矛盾，还是需要更好地发挥市场的力量，更多地激发存量。