对话彩生活(01778):他们在抢地盘,我们在赢用户

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  2018年是港股IPO的大年,一年内发行200余只新股,融资额近3000亿港元,坐稳全球市场融资第一的交椅。2018年,也是港股物业股的大年。雅生活服务(03319)、碧桂园服务(06098)、新城悦(01755)、佳兆业物业(02168)、永升生活服务(01995)5只物业股先后登陆港股。

  对于已经上市的物业股,它们更是在上半年强势崛起,逆市大涨,整个板块大放异彩。其中彩生活(01778)凭借其平台化的转型成果,市值曾一度翻番,人气大增。

  如今物业行业正处于前所未有的高速增长期。面对万亿级的市场空间以及较低的市场集中度,物业公司爆发上市热潮,欲借助资本之力加速规模扩张,争抢市场份额。

  物业公司纷纷陷入激烈的规模争夺战,而此时,第一家登陆香港资本市场、且兼具规模优势的彩生活,如何看待未来的竞争与彩生活的战略布局?

  近日,智通财经APP就彩生活近期的运营情况以及市场关注的热点,专访彩生活副总裁段斐钦先生,以下为此次专访的内容。

  

  技术创新升级,终将服务高端市场

  问:最近佳兆业物业、永升生活服务等物业公司上市。它们在管理面积上都远远落后于彩生活,但是都具有较强的开发商背景。与它们相比,彩生活的项目物业管理费更低,对此公司怎么看待这个问题?

  答:彩生活的定位是独立第三方社区服务平台,我们不依赖任何一家或几家开发商,事实上以彩生活目前的体量,要维持每年一定的增长,也要求我们必须走市场化的运营道路。

  与行业内的很多企业相比,确实彩生活缺乏大型地产公司的资源优势,平均物业费水平偏低,但彩生活真正服务的是中国最广大范围内的普通老百姓。而且,事实告诉我们起源于大众市场的所谓“低端”的技术往往可以通过升级进而服务高端市场。

  这也就是克里斯坦森在《创新者的窘境》之中提到的“右上角迁移力”。供给和需求都会随着时间的迁移而提升,但供给的提升速度高于需求。淘宝已经顺利地升级为了天猫,客单价也水涨船高,而彩生活也在走相同的路径。

  2016年8月,彩生活开始向万象美提供顾问服务,万象美的毛利率、物业费的预收比例在2017年明显提升。2018年,彩生活成功并表万象美。今年11月,彩生活与越南当地的知名开发商富美兴发展责任有限公司(简称“富美兴”)设立合资企业,富美兴将约170万平方米的楼盘注入合资企业,而彩生活则负责合资企业的技术平台搭建,实现平台输出海外高端市场扩张的第一步。

  同时,彩生活更是将自身平台向长沙市公安局输出,充分证明了自身的技术实力。这都说明彩生活的起步虽然偏“低端”,但并不意味着我们将永远停留在“低端”。

  债务逐渐偿还、信托持续购入

  问:2018年彩生活并表万象美(核心资产为万达物业),进入高端物业和商业物业市场,但公司也因这笔收购增加较多的债务。对于债务,公司有何具体的安排?

  答:核心我们关注的是现金流。万象美并入彩生活后,相当于获得一个非常好的现金流主体。经过前期的整合,下半年为我们带来了稳定且充沛的现金流。也正是基于此,评级公司中诚信和联合评级都将彩生活的境内发债主体的评级由AA-调升至AA。

  对于债务的偿还节奏,彩生活下半年已偿还公司债等债务超过4亿元,并将在2019年1月,归还一笔本金约为9亿元的债务。基于目前良好的现金储备及充裕的现金流状况,上述债务主要利用自有资金进行偿还。未来一年,彩生活将实现总体债务规模稳步下降,同时持续优化债务结构,进一步释放一定的利润。

  问:近期彩生活资本市场动作频繁,公告员工信托股份奖励计划,且授出期权,引起市场关注,是否能详细说明具体的实施情况,未来还有什么新规划?

  答:股价的波动受到很多因素影响,公司的价值才是管理层思考的原点。目前,管理层核心仍然是关注彩生活是未来三年到五年的企业价值,因此决定以4.11港元/股的执行价格授出期权19,464,720股,其中15%授予8名董事,剩余85%全部授予公司的员工。

  同时,董事会决议向2016年7月4日采纳的股份奖励计划进一步拨款1,500万港元,从二级市场上购入彩生活的股票,并适时向合资格的员工授出股份,从而激励对公司业务作出杰出贡献的员工。事实上从11月13日公告至今,公司已通过员工信托计划以市场价持续购入股份,未来仍将继续进一步操作。

  社保新政应对有方,线上平台注册用户接近2000万

  问:公司的物业管理规模一直远超同业,稳居第一的位置。此前,公司曾披露,截止10月底,平台服务面积累计达到11.5 亿平米,半年报后新增1.7亿平米。目前,线下、线上的业务数据是否有更新?

  答:彩生活的平台服务面积来自两个渠道,第一,通过公司签约物业项目的管理面积增长;第二,通过向外输出彩生活平台的合作面积增长。

  截止11月底,彩生活平台服务面积已经接近12亿平方米,其中自管面积5.3亿平方米左右,剩余约6.7亿平方米为合作面积。平台服务面积扩张,只是彩生活获取客户的手段,真正核心的是让这些线下住户变成线上用户。

  截止11月底,平台活跃用户突破400万人。线上平台的注册用户数已接近2000万,主要是因为生态圈企业的发展带动注册用户增长。与此同时,在1至11月,彩生活平台上的成交额累计达到82.53亿元人民币,同比增长36.93%。

  问:彩生活的增值服务板块发展迅猛,不过从营收和利润占比而言,传统的物业管理仍然占据第一位。此前业界担心“社保新政”会使物业公司大幅增加用人成本,公司如何降低这一新政带来的影响?

  答:一直以来,公司不仅在探索增值服务板块的新业务,同时也利用彩生活的平台将基础物业进行订单化处理。比如说,电梯需要维修,就可以到e电梯的平台上生成订单报价,平台会派单核价,也会有师傅接单,在执行完这一单后,物业可以给师傅评价打分。

  这个操作类似于现在的“滴滴”,对于物业人员的管理一步到位,同时也可以大大提高效率。彩生活正逐步利用“北斗七星”将基础物业管理当中的各类服务进行标准化、订单化处理。

  在新的订单制管理模式下,彩生活仅聘用少部分核心服务人员,以保证紧急需求的马上响应,剩余大量的四保(保安、保洁、保绿、保修)人员从公司雇佣关系,变为了自愿接单关系。以客户评价、事业部评价、总部天眼抽查等综合维度考核打分,以订单为支付依据,由员工自身承担社保、所得税等缴纳,进而也能够很好地抵御社保新政对于劳动力成本的影响。

  通过“彩惠人生”,重构人与物业的关系

  问:今年3月末,彩生活重磅发布了类似于社区电商的产品叫“彩惠人生”。管理层称“彩惠人生”是彩生活新的战略重点,请问“彩惠人生”的定位是什么?为什么业主要在“彩惠人生”上买东西,而不去京东、淘宝?

  答:大家不断地讨论模式,讨论创新,但是都忽视了理性和常识的重要性。现在社会里商品已经非常丰富,业主为什么要来“彩惠人生”买?因为便宜呀。

  原本一袋大米,京东上面卖100元,彩生活也卖100元,还给你减少30元的物业管理费,也给你配送上门,业主当然会在“彩惠人生”上面买东西。

  彩生活为什么可以卖得比别人便宜?那是因为我们的获客成本极低,不仅不花钱,而且业主每个月还给我们缴纳物业费,因此我们也不会收取供应商高昂的佣金。供应商完全可以把“彩惠人生”当作除了京东、淘宝以外的另一个销售渠道,这个渠道不需要任何中间的交易费用,只要算清楚成本,将毛利的一部分返还给业主做物业费就可以。对于线上获客成本越来越高的供应商而言,也是很愿意接受的。

  当然,并不是说通过“彩惠人生”,彩生活要进入电商领域了,应该说“彩惠人生”构建的是一种全新的物业与业主关系。举个不一定恰当的例子,虽然都是卖商品,但淘宝是人货关系,拼多多是人人关系,“彩惠人生”是人与物业的关系。商品只是载体,可以换成任何其他形式的服务或内容。

  问:也就是说业主通过“彩惠人生”买商品,价格与大电商平台一样,还可以减免物业费。从彩生活3月31日上线至今,业主的使用情况如何?

  答:“彩惠人生”自上线之后得到业主的欢迎。另外,我们在节假日时也会开展线下活动,与业主互动推广“彩惠人生”。我们坚持“刚需、高频、低价、笨重”的头部商品类型,在社区内设置前置仓,在业主下单后由物业配送上门,实现最高效的作业流程。

  截止11月30日,“彩惠人生”累计订单金额达到6136万元,累计订单数为147.5万单。由于将原本必须按月冲抵物业管理费的模式,拆解为可以按单零星冲抵物业管理费的模式。截止11月末,“彩惠人生”的客单价由上半年的88元下降到42元,但冲抵物业费的家庭户数已经从6月末的4万家上升至20万家。相信随着深入地推广,这一用户数还会不断地裂变。

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