解局 中骏为何38亿夺下“冷冻期”的厦门地块

观点地产网 9月下旬，建发夺下了厦门岛内近5年首次推出的宅地（人才房、租赁房除外）。时隔两个月，厦门再次推出岛内商住地，而这一次，则由中骏夺下。

12月21日，中骏以总价38.05亿元竞得位于厦门市湖里枋湖的商住用地，楼面价3.91万元/平方米，溢价率18.4%。值得一提的是，该楼面价也刷新了厦门地区的纪录。

资料显示，该地块编号为2018P03，位于湖里区06-07枋湖片区枋湖北二路与枋湖中路交叉口西南侧，土地用途包括城镇住宅用地、零售商业用地、教育用地等。

该地块出让面积2.77万平方米，计价建筑面积9.73万平方米，起拍总价32.13亿元，起拍楼面价3.3万元/平方米。

据了解，该地块吸引了包括中骏、华润&国贸联合体、建发、禹洲等多家房企到场参拍。这批房企也曾出现在9月下旬厦门的另一场土拍现场。

彼时，建发以总价57亿元成功竞得湖里薛岭2018P02号地块，楼面价3.81万元/平方米，溢价率27%。这也是近5年来厦门岛内首次供地，最终成交价刷新了建发在2013年亲自创下的岛内单价纪录（2.99万元/平方米）。

在中骏之前，厦门的地王纪录其实并非属于岛内，而是融侨在2016年8月下旬竞得的翔安2016XP04号地块。该地块成交总价42.18亿元，楼面价3.83万元/平方米，溢价率达140%。

对比楼面价可以直观地看出，不管是中骏竞得的2018P03号地块，或是建发竞得的2018P02号地块，与两年前融侨竞得的2016XP04号地块相比，在土地成本上可以说相差无几。

但是从溢价率来看，岛内两宗地王溢价率均在20%左右，融侨在2016年夺得的岛外地王溢价却达到了140%。2016年正是厦门土地最火热的时期。

事实上，融侨之后，岛外也再无地王，厦门地市逐渐趋于冷静。据观点地产新媒体不完全统计，2018年全年厦门已出让15宗地，其中6宗底价成交，超过20%溢价的土地仅两宗，一宗位于集美新城，另一宗则为建发夺下的岛内地王。

其中，与融侨地王同区域的翔安今年也有3宗土地出让，但是溢价率最高仅去到17.67%，楼面价则均位于2万元/平方米左右，最高仅2.12万元/平方米，较融侨地王便宜近半。

反观中骏与建发夺下的岛内地王，也顺延了今年以来开发商在厦门土地市场的拿地节奏，并没有因为岛内5年未供地而“抢购”。相比于融侨的岛外地王，这两宗地块在拿地成本上显然拥有更多的优势。

不过，厦门作为房地产调控的典型城市之一，2018年内曾传出开发商亏本卖楼，售价比楼面价还低，万科白鹭湖降价百万销售，“买贵了能退款”等等，以及厦门二手房价格腰斩的传闻，仍让市场对于近期岛内出让土地的前景依然存在疑虑。

对此，西南财经大学博士生导师刘璐在接受观点地产新媒体采访时表示，目前厦门虽然二手房跌，但新房并没有跌，是处于“高位盘整”状态。

数据显示，厦门今年新房售价较去年变动不大，甚至全年基本保持同比上涨的水平，仅11月出现同比下跌。若观察厦门今年新房售价环比变动数据可以发现，每月波动几乎都在0.5%以内。

15个热点城市新建商品住宅销售价格同比变动

数据来源：国家统计局、观点指数整理

15个热点城市新建商品住宅销售价格环比变动

数据来源：国家统计局、观点指数整理

另一方面，对于二手房价格下跌的问题，亦有厦门本地市场人士澄清，房价腰斩其实更多的是源于一些个别案例或者偶然事件，此类房源一般是位置偏远、户型布局较为不合理或者业主自身原因。虽然市场整体有下降趋势，但是资质好或带有刚性需求的房源价格并没有下降的趋势。

刘璐对此也预计，北京、厦门为代表的前期大涨城市，从2017年四月起二手房开始跌，到现在已经跌一年半了。它们就很可能在明年止跌回暖。

按照目前市场消息，融侨的翔安地产项目按照市况已基本属于亏本状态。这一消息显然会让人疑惑，与之成本相近的中骏、建发地王项目，未来能否实现盈利呢？

有业内人士表示，像中骏与建发的这两块地，算上各种成本，保本价基本在每平方米5.5万元至6万元。实际上，从2014年起，厦门岛内的思明区和湖里区均未再有宅地出让，这也使得岛内现有的新房供不应求，现在价格多数稳定在7万元/平方米。所以盈利基本不存在问题。

刘璐指出，厦门全市的面积只有1699.39平方公里，厦门岛面积只有158平方公里，厦门面积本来就小，厦门岛更仅占厦门全市面积的9.3%。土地稀缺也导致岛内供需矛盾突出，新房供不应求的情况可能长期存在，这也是开发商目前仍然在厦门拿地的原因。