中央经济工作会议定调:未来房地产政策会出现边际放松,政府将有更多“裁量权”

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  12月19日~21日,中央经济工作会议在北京举行。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平,中共中央政治局常委、国务院总理李克强,中共中央政治局常委栗战书、汪洋、王沪宁、赵乐际、韩正出席会议。

  

  会议强调,在充分肯定成绩的同时,要看到经济运行稳中有变、变中有忧,外部环境复杂严峻,经济面临下行压力。这些问题是前进中的问题,既有短期的也有长期的,既有周期性的也有结构性的。要增强忧患意识,抓住主要矛盾,有针对性地加以解决。

  会议明确,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

  对于上述“房住不炒”等政策,亿瀚智库日前在分析中预判,房地产行业始终会以“稳”为主,并持续完善长效机制建设,政策调控将在“房住不炒”的基调下,坚持“因地制宜,因城施策,合理保压”,未来政策会出现边际放松,但很难有大范围的变化。并且政府将有更多“裁量权”,承担更多主体责任,并持续完善住房市场和住房保障体系。

  房住不炒 因城施策 夯实城市政府主体责任

  “ ‘住房不炒’的定位是最近两年楼市调控的大基调,在政策持续发挥作用下效果已经显现,热点城市持续降温。说明明年还要继续维持政策基调。‘因城施策’说明楼市调控政策已经不是‘一刀切’,地方政府是调控主体。今后楼市政策松紧还是地方政府根据自己情况调整。联系最近几天不少城市对楼市政策出现微调,明年这种案例会更多。‘完善住房体系’中房地产税是始终绕不开的内容,不排除加快推进速度的可能。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

  同时值得注意的是,此次中央经济工作会议对于房地产内容的表述,出现了一些微妙的变化。

  其一,“分类调控”提法改为了“分类指导”。在严跃进看来,这或暗示着单纯的直接调控会减少一点,而是更多基于城市政府主体责任,来进行指导。“从这个角度看,说明房地产的管控主体不在于中央,而在于地方政府,中央扮演了指导的角色,而地方政府才真正扮演调控的角色,这是‘因地制宜’的一个重大突破,从侧面也说明当前菏泽和广州政策调整是有理有据的。这也说明此次中央经济工作会议更加强调‘调控和指导’的关系。”

  其二,此次政策没有提及租赁市场的概念。“这和去年的重心完全不一样了。这与租赁市场本身已经启动、开始进入正轨发展态势有关。当然应该说,在过去一年租赁市场的鼓励性政策比较多,后续应该说不会有非常直接的刺激新政策,这需要相关租赁企业注意,即2018年租赁市场是一个政府支持型的市场,而到了2019年需要更加主动去探索市场化的模式。”严跃进说道。

  “政策上所谓放开需要两步走:首先是放权。各个城市政府尤其是省会城市和地级市相对来说有更加权威的放权机制。放权之后,各地的具体政策会有放松。这种放松不是简单的因为市场交易下滑,有些政策可能也会存在一定的瑕疵,包括限购政策及酒店式公寓等方面。不过,相对于过去政策的‘一刀切’,现在的政策会有所放开,对以后市场的交易也会有影响。市场交易好以后也有助于开发商及购房者入市,供求关系会更加平衡。”严跃进总结表示。

  

  短期内市场下行趋势或难改变

  在同策研究院首席分析师张宏伟看来,从某种角度来说,地方政府有可能会采取一些定向宽松的措施,这对于三四线城市会有一些明显的变化。但对于大部分一二线城市来讲,明年政策面将很难出现松动。“就现在的情况来讲,即使有一些定向宽松措施,市场下行的趋势也是不变的。”

   “从行业调整的阶段特征以及周期的表现来讲,现在市场还没调整到位。这种调整会持续到明年三季度甚至更晚。另外从企业资金面角度来讲,即使现在有几个城市政策面有一点宽松,也不会改变现在整个市场的销售速度,对企业回款来讲,也不会有太多的利好。”张宏伟说道。

  据张宏伟介绍,当前环境下,整个企业的资金兑付压力较大,对房企来讲,资本市场融资环境仍比较严格,融资渠道也非常窄,这种情况下,从今年下半年到明年上半年的这段时间还是企业资金压力比较大的一个阶段。当企业资金压力比较大时,市场必然会因为资金链的问题而出现价格调整,企业为了回笼资金而进行降价从而会导致市场持续的调整。

  Wind数据显示,2018年全年公司债和企业债合计有2638只已经兑付或即将兑付,涉及到期偿还、提前兑付和回售,预计规模1.43万亿元,较2017年大幅增长近60%。

  “从未来的市场趋势来讲,明年三季度之前还是一个持续下行的过程,现在官方的定调所谓的稳并不是指不动,而应该是指稳步的小幅下滑,防止市场大幅下滑,然后回归到一个合理的状态。”张宏伟说。

  对于目前的行业形势, 阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌在日前内部召开的“品质宣言大会”上坦言,2018年对于房地产及其相关行业来说,是非同寻常的一年,持续三年的行业调控已进入深水期,“一城一策”的长效调控机制将逐步落地,行业回归平均利润,正式进入下半场,是一个大的趋势。但其表示,仍然坚定不移地看好这个行业的长远发展前景。“没有不好的行业,只有不好的企业。千亿元规模之后,阳光城将更加注重产品品质打造,品质是立业的基本。”

  

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