楼市调控一旦松绑，房价就会大涨？先过了这三关再说！

最近两天，楼市最大的新闻，莫过于“两日三城相继传出楼市松绑”，山东菏泽打响松绑第一枪之后，广州和珠海随即跟进。消息曝出，效果非常显著，相关房地产个股逆势上扬。

如今，买房人普遍有两个疑问，即：（1）这三座城市，会不会成为“探路先锋”，接下来会松绑调控扩大化？（2）楼市调控一旦松绑，房价就此会不会大涨？

第一个问题暂且不谈，这个问题真不好说，本文重点谈一谈第二个问题。笔者认为，楼市调控一旦松绑，房价想要大涨，先过了以下这三关再说！

第一关，国家决心！

今年以来，国家对楼市的表态非常坚决，最典型的是7月底的“坚决遏制房价上涨”，连以往的“过快”这两个字都拿掉了，态度如何一目了然。

有人认为，时移世易，如今情况不一样了，国家可能真会放松，比如最近楼市调控频率断崖式降低，就充分说明了这一点。然而，最近国家召开的经济工作会议中，依然强调“房住不炒”，仅此一点就表明了态度，更别说也没有什么松绑调控的信号出来呀。

更为重要的是，这两年一直强调这一点，甚至一两个月之前，还在强调不放松，结果现在却大规模放松了，房价出现暴涨了，那么不是小脸会被打的啪啪响吗？

因此，楼市调控会“因城施策”，但想大规模松绑，基本上是不切实际的幻想。如今这三座城市的松绑，也不是彻底放开，只是给某一方面松绑。既然调控还在，房价自然不会大涨！

第二关，楼市供应！

近两年来，楼市一直在喊供应不足，因为需求旺盛，所以导致房价大涨，说到底是供不应求。那么，如今怎么样了？

18日，易居房地产研究院发布的《中国百城库存报告》显示，今年11月份，100城商品房月度新批预售面积为5930万平方米，这个推盘量创出了单月历史记录。更为惊人的是，在持续上市的情况下，如今100城的库存总量，已经高达4.4亿平米！

如果算全国的话，估计这一库存总量将更为惊人。前几年开始去库存，几年过去了，房价涨上去了，但库存之高，几乎又回到原点了。

不计算全国住宅新开工面积（14亿平）、住宅施工面积（56亿平）这些枯燥的数据，单说库存又回到原点，就说明了一点：在供应充足的情况下，房价还咋涨？真以为房子是黄金呀！

第三关，楼市需求！

关于楼市需求，前一阶段有很多消息，最触目惊心的有两个，即：楼市掏空居民财富，和中国家庭债务到了极限！换言之，居民想买房，但心有余而力不足，翻开口袋左看右看，就是空空如也，所谓囊中羞涩。别说再买房了，可能现在的还贷压力都受不了。

更为重要的是，之前买不起房的人，到了明年后年就能买得起？十年前100万能全款了，如今100万可能首付都不够，房价涨速远超收入。如果房价再大涨，买不起的人可能就买不起了。

还有一个现象，最近几年，大家疯狂买房，尤其是对新房限价的城市，导致一二手房价倒挂，于是需求快速释放，也透支了未来需求。

总之，从买房需求这一角度看，未来几年可能没那么旺盛。楼市供需决定房价，需求显得疲软情况下，指望房价大涨，可能不太现实。

综上所述，即便楼市调控松绑，如果这三关不解决，房价也很难大涨。所以，想买房的人，别那么紧张于调控松绑导致房价大涨，在没有重大刺激的情况下，未来房价最可能的是平稳。

不排除这么一种情况，放松之后，楼市回归本来面目，供应过量而需求缩小，以至于房价就此大跌。当然，从国家层面来看，也不会允许房价大跌。