根本停不下来！从进击到蛰伏，融信中国代价难逃

港股解码，香港财华社原创王牌专栏，金融名家齐聚。看完记得订阅、评论、点赞哦。

时光匆促不过寒来暑往，2018年也进入了终极倒计时眼看就要完结了，虽如此，人类社会经济构造中的每一个环节及部件都仍旧有条不紊地运行着，放至具体的企业个案中来看，它们或在冲刺收尾准备着总结陈词，或忙活着筹集资金为将来发展充实弹药，一件一件全没落下。

在2018年这个分外“兵荒马乱”的年尾，菏泽一记“取消限售令”枪响将国内房地产业市场炸成一锅粥，正所谓一石激起千层浪，中国楼市氛围一时微妙起来。虽然这些声音轻易便能挑动市场极度敏感的神经，但在政策层面尚未作出明确指示之前，较之对于监管风向的试探，更多的内地房企还是更在意企业自身的发展节奏与步伐是否合衬——比如在这岁末年尾，融信中国（03301-HK）就又开口集资了。

年息越来越贵，为何融信中国仍集资不停？

12月19日，于港股主板上市近三年的融信中国（以下或简称融信）宣布将发行优先票据以集资用于其现有若干债务的再融资，21日一早，融信便公布了其本次融资计划的详情：公司将发行于2020年到期的2亿美元优先票据，净筹约1.96亿美元。值得关注的是，融信此次融资的成本可是较之以往贵了不少，本次优先票据的年息为11.5%，很是重锤。

话说回顾这一年以来融信的集资经历，其也是动用了不少手段的。如下表所示，财华社整理融信于2018年内的融资记录发现，在今次发行2亿美元优先票据之前，其已经于今年的1月、2月、7月及8月分四次累计发行了8亿美元于2021年到期的单一序列优先票据，这一系列优先票据的年息均为8.25%：

此外融信还在今年6月进行了上市以来的第二次配股，为公司发展集资了11亿港元的营运资金。今年9月其又发行了于2020年到期的13亿元人民币资产支持证券，7.5%的年息已经是其今年内最低的一次。而今次融信为债务再融资发票据的利息进一步抬升至11.5%，这压力不言而喻。

其实融信这一年的融资成本都算是比较高的，上述集资经历中利息代价较之同行来说也只高不低，就以市值与其差不多水平的时代中国（01233-HK）为例，时代中国这一年的发债利息总体上均值也低于融信中国：

眼看这融资成本也是水涨船高，融信又为何频频“上套”甘之如饴呢？说来这似乎也是个不得已的事，融信今年以来的大多数发债（票据）都是为了进行现有债务的再融资，只能说作为房地产业从业者，资金周转方面都是一环扣一环，马虎不得。另一方面，融信过往的激进扩张策略也决定了其一时半会是“停不下来”了。

太疯狂！上市三年，融信从百亿出发闯进千亿俱乐部

作为一家专注于海峡西岸经济区内城市及经挑选的一二线城市住宅物业开发的房地产商，融信当前主要从事物业销售、建筑合同承包以及物业租赁等业务，旗下物业类型包括地库、住宅物业、商业物业、酒店以及办公室物业等，业务覆盖上海、杭州、福州、厦门、漳州等地。2016年1月13日，融信中国正式登录港股主板挂牌上市，这家在国内土地市场以收割地王闻名的发展商，上市以来便因疯狂激进的扩张态势在行业市场刷足了存在感。

上市前夕的融信中国销售规模仅在百亿级别，2015年全年公司实现合约销售金额为119.2亿元（人民币，下同）。但上市以来至今，融信便以一往无前的锐气告诉了世人什么叫“融信速度”：仅仅三年时间，融信已经将其销售规模从百亿做到了千亿，截至今年11月底，融信累计实现合约销售金额1082.17亿元，成功闯进“千亿俱乐部”，其成长之迅猛令人慨叹！

在2015年百亿销售额的基础上，2016年融信完成翻倍的销售增长，全年实现合约销售金额246.4亿元，按年增长107%；到了2017年，融信延续了上年的进击态势，销售规模再上一层楼，全年实现合约销售金额502.3亿元，同比再增103.9%。

应该说，融信连续两年成倍增长的销售规模确实令人振奋，2018年初其又为自身定下全年1200亿元的销售目标——在规模扩张的道路上，融信从未掩饰过自己的野心，而事实也表明，融信还是有实力撑起这样宏大的扩张理想的。正如我们看到的，今年以来融信在销售方面保持了可观的增速，本月初公布的营运数据显示，今年首11个月其已经完成1082.2亿元合约销售金额，成功突破千亿大关迈上了一个新台阶：

值得肯定的是，在醉心于规模扩张的同时融信在收益和盈利方面也实现了较为显著的增长，除却2016年由于销售成本增加及包括一次性上市开支在内的行政开支成本加大而导致当年净利润倒跌约10%以外，总体来看上市近三年融信的业绩表现还是上佳的，唯一不足是基于项目毛利水平的变动录得综合毛利率在近年呈现连续下跌的趋势：

今年上半年，融信中国持续取得理想的销售及回款，期内实现合约销售金额545.3亿元，较去年同期增长75.7%，上半年合约销售面积为253.7万平米，同比增加124.9%。另外其近两年持续下跌的毛利率在今年上半年还由于交付的部分项目毛利率水平与其上年同期交付的物业相比较高，而强势提振了10.7个百分点至29.3%，令融信整体经营表现更显得可圈可点。

转性踩刹车，从张扬到蛰伏态势

不过，在经历了上市三年的埋头奔跑之后，眼下似乎还深陷于疯狂扩张路上难以自拔的融信却非常适时地“开窍”了：2018年，以激进的规模扩张为最显著标签的融信中国开始转性踩刹车求平衡了。随着公司今年顺利晋身为千亿俱乐部的一员，融信中国在发展路上开始变得克制而审慎。

在经过数年的急速扩张之后，进入2018年，融信中国开始释放出谨慎扩张的信号，一改往日的激进态度，转而将“平衡发展”作为其战略的重点，同时把“保盈利”和“降杠杆”列为发展的首要目标，力求实现有质量的稳健增长。乍一看融信这操作颇有点急流勇退的意味，但从国内房地产市场近年来的行业大环境及市场氛围来看其实也并不难理解，尤其今年中国楼市调控政策频出，在房地产市场长效机制完全建立之前，虽然不至于到风声鹤唳草木皆兵的程度，但业内还是普遍摆出了放缓扩张速度的“蛰伏”姿态。

今年8月出炉的中期业绩报告中，融信也将聚焦、平衡及轻资产列为其未来的发展战略，总的来说这算是当前一个相对“大众化”的选项，对于风尘仆仆赶了一段长路的融信而言也是一个沉淀下来的好时机。不过自上市以来融信资产负债率又呈现抬头趋势，2016年为76.7%，2017年升至81.9%，今年中再微升至82.2%，负债走高等问题仍需正视。

此次公布再融资计划后，融信股价便连跌两日，20日先跌1.9%至9.1港元，21日续跌1.43%至8.97港元。

作者：彭小留

编辑：黎璐璐