楼8| 行业透视:11月流拍率幅数减半 是否昭示市场回温?

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  2018年以来,土地交易规模一直有些“波澜不惊”,各月的成交总量变动较小,下半年各项热度指标更是持续下行,溢价率持续走低,楼板价波动下跌,再加上流拍频发引起了广泛关注。年关将至,土地市场的传统“高峰期”将要来临,虽然11月份的成交环比增加并不是特别显著,但从流拍情况来看,已经得到了相当程度的改观,市场也似乎终于迎来了回暖的转折点。

  01

  11月流拍幅数环比减半

  流拍率回落至下半年最低点

  自从7月份土地流拍幅数激增、流拍率也大幅提高以来,整个下半年的土地市场都处于流拍频发的状态,加之整体市场走势平平,溢价率也持续下行,更显得市场秋意浓浓。但从最新月度成交数据来看,重点监测城市11月份的流拍幅数环比减半,从10月份的158幅下降至84幅,流拍率也在下半年首次降至20%以下,流拍情况终于有所好转。

  对比来看,9、10月份的流拍情况最为严重,下半年流拍巅峰发生在10月份,流拍幅数高达158幅,且流拍率达到了33%,几乎每三宗地块出让则会出现1宗流拍现象。

  

  02

  昆明、郑州仍是流拍“重灾区”

  三四线城市成为流拍主战场

  对比9-10月份流拍最高峰期间以及11月份流拍情况减缓以后地块流拍分布城市来看,昆明、郑州依旧成为流拍地块最高的城市:昆明9-10月份共流拍了40宗地块,11月流拍15幅,流拍情况有所缓解;但郑州9-10月份共流拍17宗地,11月份流拍11宗,从单月流拍数量上来看郑州的流拍数量仍然较为严重,这两个城市仍然是重点监测城市中的流拍“重灾区”。

  与之相对,西安、太原、天津、武汉等城市流拍情况有所好转。典型如西安,11月土拍优质地块占比显著增多,平均楼板价在11月重新回到了4000元以上,成交规模也有所回升,11月土地成交建筑面积达到了290万平方米,环比增加36%。太原在10月份煤气化地块以116亿总价降价出售后,供求双方也渐渐在出让条件和价格上找到了一致的方向,11月共成交16幅地块,无一流拍。

  

  从流拍数量TOP20城市的城市能级分布来看,可以看到由二线城市占比最大变为三四线城市占比最大,转而三四线城市成为了11月流拍数量TOP20城市主力。11月份流拍数量下降,主要是由于二线城市的土地流拍情况有所减缓,9-10月份中流拍较严重的天津、成都、太原、青岛等城市11月份均无土地流拍;一线城市仅有广州有土地流拍发生较为频繁进入TOP20,且分别位列第20名和14名,一线城市由于出让地块的基数较少,相应地流拍现象也更罕见。

  

  03

  流拍地块更向城郊方向移动

  从流拍地块距离市中心的距离来看,流拍地块仍然主要位于市中心范围10公里以外,9-10月份中,共有75%的流拍地块位于距离市中心10公里以外的区域,而这一比例在11月份进一步提升至80%,说明在市场流拍情况减缓的情况下,最先回温被拍走的地块在地理条件上都具有一定的优势。11月份流拍地块中,距离城市中心范围10公里以内的地块主要分布在沧州、丽水、肇庆、漳州这样的三四线城市,且其实是以政府撤牌、收回为主。

  值得一提的是长沙岳麓区流拍1宗纯住宅地块,地块的起拍总价仅2.18亿元,起拍楼板价3545元/平方米,该地块流拍主要是由于在挂牌条件中限制较多,住宅户型不得超过144平方米,且120平方米以下的户型占比需要达到60%,面积在一定程度上限制了住宅的溢价空间,且住宅最高售价不得超过8377元/平方米,加上运营、工程、财务成本等因素,企业的盈利空间被严重压缩。11月份长沙一共仅有6宗地成交,且其中4宗位于宁乡,此外长沙县和岳麓区各有1宗地成交,成交地块以商住为主,全部为底价成交,总价、楼板价都较低,长沙土地市场降温的确较为显著。

  

  04

  高总价地块流拍比例下降最快

  9-10月份中5-10亿总价段的地块流拍占比最高,流拍数量占该总价段总交易地块数量的33%,其次是总价段在10-15亿和15亿以上的地块流拍比例也相对较高,对比来看能够发现11月份各总价段的流拍比例都有显著降低,其中降幅最大的是15亿以上的地块,9、10月份流拍高峰期期间,15亿总价以上的地块有23%流拍,而11月份流拍现象减少,15亿总价以上的地块仅有8%流拍,可见市场信心在高总价地块上表现得更为敏感,在流拍情况减缓的情况下,高总价地块的市场认可度能得到更快的提升,另一方面也说明在市场冷淡的情况下高总价地块是最快被放弃的。

  

  05

  政府加速推地、放宽竞拍条件

  土地市场年末重新升温

  如果说流拍土地降价再上市是“常规动作”的话,那么地方主管部门在土地出让节奏和规则方面的调整才是更值得关注的地方。从11月份的市场表现来看,谈不上年末“高峰”来临,但成交体量、地价等方面均有所回温,且流拍率大幅下滑,对于下半年来整体趋冷的市场来说无疑是一个不错的信号,也说明在年末政府有缓解供求不平衡关系、完成供地指标的需求。从重点监测城市的供应来看,11月份供应体量达到8814万平方米,相比7-10月份显著提高,较高的供应体量也将带动12月份市场的整体成交上行,带来真正的年末成交高峰。

  

  除加速推地以外,部分城市在近期也放宽了土地市场的准入条件,让更多的企业有机会进入市场,降低拿地成本,其目的也是促进土地成功出让,降低流拍率:以南京为例,土地市场降温背景下,土地竞拍保证金从50%降至20%,取消一个竞拍人只能竞拍一副地的限制,取消开发资质要求;北京11月26日土拍中,部分的地块竞拍采用了共用方式支付保证金,当日的7宗地块分为3组,竞买人缴纳足额共用保证金即可参与组内地块的竞拍,其资金压力比每宗地缴纳保证金大大减小。

  竞拍条件的放宽,一方面减轻了企业的现金流负担,积压在保证金阶段的现金减少,则可增强土拍的叫价能力,另一方面也增加了中小企业进入土拍市场的可能性,从企业在土地市场中参与的广泛度和深度均有一定的提升作用,对于降低流拍率、稳住溢价率不再下降和带动市场热度回升有直接促进效果。

  06

  总结

  在供求双方对价格和出让条件经历了接近半年的试探和调整之后,11月份重点监测城市的流拍情况大大好转,与7月份流拍大增成为市场转冷风向标相对应,本月流拍幅数减半也可以看做年末市场高峰期来临的标志之一,尤其在急于平衡市场供求关系的一线、二线城市,流拍的趋缓现象也更加显著。7月流拍频发引起高度关注的时候,可以看到较多重点二线城市如南京、杭州、苏州均有地块流拍发生,但目前重点关注城市中,三四线城市已经替代二线城市成为了流拍主要发生地。

  临近年末,土地市场无疑会迎来较高的一轮规模提升,目前从供给层面已经为12月份土地成交增量打下了坚实基础,而土拍规则也给企业提供了相对宽松的环境,年末不少企业在融资方面也有新动作,拿地的实力相应增强。在多方面的支撑之下,土地流拍的情况应该持续缓解,尤其一二线城市土地、以及其他城市的优质地块成交概率将会有所提升。总的来说12月份土地市场应该能够走出尾部拉升的走势,不仅是成交规模,楼板价、溢价率、流拍率等指标均有望在年末继续走好。

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