神话破灭!今天,深圳又流拍了!

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  今天,连续5次刷新深圳楼面价的宝安尖岗山商住用地流拍了!前海桂湾商业用地也流拍了!

  据“咚咚找房”报道,竞拍现场完全没有开发商前来,最后双双以“无人申请”画下句号。

  

  尖岗山A122-0357宗地

  尖岗山地块采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让,即:限成交地价、竞成交地价、竞人才住房或公共租赁住房面积。

  

  宗地号A122-0357,起始价为20.6亿,最高限价26.78亿;规划为住宅+商业+人才房+办公+公寓+公共配套;土地面积18566.08㎡,建筑面积59040㎡,使用年限为70年。

  其实在11月29日,深圳市土地房产交易中心对该宗地发出了“延期出让”的补充公告。

  

  根据出让公告,这宗地的公告期自2018年10月22日起至2018年11月20日止,挂牌期自2018年11月21日起至2018年11月30日15时止。

  但《补充公告》显示:“现接委托人通知…… 该宗地公告期延至2018年12月9日,挂牌期自2018年12月10日起至2018年12月19日15时止。”

  据了解,A122-0357宗地位置相当不错,位于连续5次刷新深圳楼面价的尖岗山,这也是尖岗山继2015年12月泰禾以楼面价近8万/平再次刷新纪录后的首拍宅地。

  此前自2003年12月30日以楼面地价5441元/平刷新深圳楼面价后,又分别在2004年11月26日、2009年9月10日、2012年11月28日、2015年12月25日相继刷新深圳楼面价。

  但是,出让条件中指出:建筑容积率要求小于等于3.18,而且受到航空限高限制建筑高度或层数要求小于等于60米。这两个条件决定,这里只能建低密度豪宅项目。再加上公寓70年自持+住宅3年限售,而且同时政府还要求配建人才房和少量的办公及公寓,可谓是非常严苛。

  结果,原定于今日下午3点竞价出让,由于无人申请,直接流拍。

  前海桂湾T201-0118宗地

  同时,位于桂湾片区三单元05街坊的T201-0118地块也流拍了。

  根据规划要求,T201-0118地块总建面53500平方米,其中3500平商业,5万平办公用房。项目容积率7.74,建筑覆盖率50%,限高150米,土地使用年限40年。

  

  地块对竞买申请人提出“须为至少成立20年以上的港企,且未曾在深圳拿过享受地价优惠的商业或办公用地”的要求。

  而且本宗地办公物业自取得工程竣工验收备案或通过规划验收之日(以日期前者为准)起10年内(含10年)不得转让,10年后(不含10年)按照宗地的《出让合同》和《深圳市前海深港现代服务业合作区产业发展监管协议书》的约定限整栋转让。商业限整体转让。

  

  最后,这一地块也沦落到流拍。

  然而,流拍在深圳其实并不罕见了。

  例如11 月 23 日下午,深圳龙华区在今年出让的首宗商业用地,最后因无人竞买而流拍。

  据《深圳市城市更新网》报道,现场有某知名房企代表前来,但是表示“只是过来看看”。

  出让公告显示:

  该地宗地号为 A907-0164,位于龙华区观湖街道,土地面积约1.35万平方米,建筑面积约6.77万平方米,挂牌起始价8.45亿元,使用年期为40年,起始楼面价约1.25万元/平方米。

  出让条件规定,本次出让宗地项目建成后商业限整体转让,办公可按规定销售。竞得人还需负责建设3500平方米变电站(110KV),建成后按评估地价加建安成本由供电部门购买,产权归供电部门所有。

  对于该次流拍的原因,深职院房地产研究所所长邓志旺认为,该宗地流拍的主要原因在于区域不是很成熟,而且商业只能整体转让,资金回笼难度大。

  深港房地产专家罗振坤则认为,这一商业用地的地理位置并不差,出让条件也不是十分苛刻,“商业限整体转让”不足以影响流拍。

  而就在一年之前,龙华的土地出让市场还是截然不同的景象。

  2017年6月28日,龙华出让编号为A826-0221的商业用地,被深圳首创投资置业有限公司以18.45亿元收入囊中,楼面价4.24万元/平方米,溢价率190%。

  再例如,今年6月深圳也发生了一次土地流拍。

  2018年6月6日下午,位于前海桂湾的一宗商业用地,因为“严苛”的出让条件,最终无人申请而流拍。

  该地宗地号T102-0274,土地位置桂湾片区二单元01街坊,土地用途商业用地,土地面积17508.75平,建筑面积134800平,挂牌起始价246900万元,土地使用年限40年。

  该宗商业用地包含办公、商业、商务公寓、酒店以及地下商业。其中包含20000平公寓用于人才房,服务于片区人才。

  出让条件中要求,企业未曾获得设有产业用地条件且享受地价优惠的深圳市内商业或办公用地;控股股东总资产不低于500亿港币,且需委托普里兹克奖获得者、中国科学院或中国工程院院士(建筑学专业)领衔该宗地的建筑方案设计;而且不接受联合竞买。

  除此以外,该地块还要求10年内不准转卖,10年后转让需整栋转让。

  更惨烈的是,不仅是深圳,今年以来,全国土地流拍频发。

  有研究机构的统计数据显示,今年1-10月,全国300城住宅用地流拍地块宗数为543宗,同比增加77%;流拍地块宗数占推出地块宗数比值为6.8%,较2017年的3.5%提高了3.3个百分点;流拍地块总规划建筑面积为6613万平方米,是2017年的2.1倍。

  但在土地资源日益稀缺的深圳,通过公开市场出让的土地屈指可数,发生“土地流拍”仍然是一件令人唏嘘的事情。

  此前据《咚咚找房》统计,近5年来,深圳流拍地块达到数十块,流拍的地块多数属于商业用地和工业用地。这些地块流拍的原因,多数因出让条件比较严苛,也有少部分因起拍价过高。

  

  (根据上表统计,2017年全年,深圳都没有土地流拍。)

  对开发商来说,近期深圳楼市进入调整期,楼盘销售压力大、回款难,开发商都在全力保障现金流,而“商业限整体转让”等约束条款再加上后续运营成本,会给开发商带来不小的资金压力。

  而目前深圳的楼市调控措施并没有减弱的迹象,在资金压力和政策方向不明朗的双重因素作用下,开发商在拿地的时候会更加谨慎。

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