泰禾院子负面效应? 深圳地王邻居惨遭流拍

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  据深圳中原研究中心统计,今年深圳居住地共出让了11宗地,其中只租不售用地占了大比例,而尖岗山这宗豪宅用地是唯一流拍的居住用地。

  王静 | 发自深圳

  土地交易厅大门紧闭,过道空无一人。而根据过往深圳宅地的出让经验,这里应该出现的是开发商代表排队领取号码牌,以及被媒体围着提问的场景了。早早等在这里的记者们,隐隐猜到了流拍的结局。

  12月19日下午2:40左右,原定于下午三点结束网上竞价并现场拍卖的宝安尖岗山豪宅地块A122-0357地块没有等来举牌的开发商,提前宣告无人竞拍。

  之所以备受关注,很大原因来自于A122-0357地块本身所在的尖岗山片区,招华曦城、中海九號公馆、新世界名镌,价格无一不是处于深圳房价的顶端位置。该宗土地一墙之隔更是赫赫有名的深圳泰禾院子。

  2015年12月25日,泰禾以57亿竞得尖岗山片区两宗地,其中A122-0352号地块,成交金额29.6亿元,成交楼面价为51331元/平方米;A122-0345号地块,成交金额27.4亿元,成交楼面价79907元/平方米。刷新了当时深圳单价地王记录,也刷新了全国单价地王的纪录。

  据深圳中原研究中心统计,今年深圳居住地共出让了11宗地,其中只租不售用地占了大比例,而尖岗山这宗豪宅用地是今年唯一流拍的居住用地。

  

  A122-0357地块的流拍其实已有先兆。地块此前于10月22日挂牌,原定于11月30日出让,之后又于11月29日公告延期至12月19日出让。

  深圳中原二级市场董事总经理玉家雄接受地产壹线采访时表示,很多人都会拿这块地跟尖岗山以往的土地来做直接比较,但是这次出让的土地上面物业组合已经非常不一样,起拍价也不是特别便宜,加之开发商对后市的看法和态度都有不小的转变,所以造成流拍。

  根据深圳土地房产交易中心网站信息,该宗用地为带居住用途的商住混合用地,此次土地出让采用“单限双竞”的形式,即:限成交地价、竞成交地价、竞人才住房或公共租赁住房面积。该宗用地起拍价为20.6亿元,人才住房初始配建面积为7550平方米,土地面积为18566.08平方米,建筑面积为59040平方米,土地使用年期为70年。

  玉家雄重点向网易房产强调了A122-0357地块的土地产品属性的影响。根据出让合同,宗地内商品住房自取得套房不动产证之日起,3年内不得转让;除了要竞配件人才住房,商务公寓还规定在70年出让年限内自持,限整体登记、不得分户登记,不得转让。

  按照底价成交计算,扣除人才房配建面积、自持公寓和商业面积,住宅部分楼面价接近六万元/平方米,起拍价已经不低了。

  “各大开发商年底主要任务是完成销售目标,增加回款;现在回款压力很大,资金支出压力小一点。一般年底会推很多地,在市场好的时候没问题。市场不好的时候,这样的准地王遇冷的可能性大一点。”

  深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉还向地产壹线指出,虽然年底融资环境有所放宽,但主要还是借新还旧,以避免房企资金链断裂,给金融系统和市场预期带来冲击。房地产开发投资依然主要依靠开发贷和销售回款。

  李宇嘉也点到了泰禾地王带来的反向指引。“尖岗山曾经的地王泰禾院子,现在都没有开售,按照正常的开发速度,净地一年多就可以卖了;一直不卖,一是区域的限价很严格,二是即使突破限价,市场上不一定有人买。”

  地产壹线了解到,自从2015年底拿地以来,宝安管理局官网直到2018年1月才披露了尖岗山地王的《建设工程规划许可证》及总平面图。项目建设进展缓慢,时有停工状态。截至10月底,只有一边建筑出地面了,目测三四层左右。

  

  最近两个月以来,全国各地都出现了一波推地小高潮,也有不少开发商开始逆周期拿地。但深圳尖岗山豪宅地块的流拍或许说明,这股热情仅限于排队捡漏。“地王”仍然不受欢迎。

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