房产纠纷中：购房合同双方均存在违约行为如何处理

　　【基本案情】　　

　　2018年3月18日，被告张某（卖方，甲方）、原告李某（买方，乙方）与金华市家和房产中介代理有限公司（居间方）签订《金华市房产（居间）买卖合同》一份，约定：甲方自愿将坐落于金华市新世纪花园1幢1单元502室房屋转让给乙方，房屋总价158万元；购房款支付方式：签订合同后，乙方支付甲方10万元作为购房定金，2018年4月5日前支付首付款80万元（含定金），同时甲方协助乙方在2018年4月5日前办理该房的相关房产过户，尾款78万元由乙方申请公积金组合贷款并于银行放款日结付甲方；放款到位后即日支付余款，贷款不足部分由乙方自行解决，故意拖延付款的，每逾期一日，由乙方给付上述房地产总价款千分之一的滞纳金；中介公司及甲方协助乙方办理银行按揭或公积金贷款手续；房款结清当天由甲方正式交付给乙方使用；合同售房款包括大衣柜、餐桌、沙发、窗帘布、固定装修及厨卫设施、空调、热水器、油烟机；甲方保证该房产归属清楚，转让时该房必须未设置任何担保抵押，如因产权归属或甲方的行为而引起的有关房产纠纷、债权债务等，由甲方负责解决并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；此次房屋交易所产生的税费由乙方全额承担；合同签订后，乙方违约的，已付定金不予退还；甲方违约的，则甲方应在悔约之日起三天内将定金退还乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金；乙方不能按期付清房款或甲方不能按期不能向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述房产已收房款万分之三的滞纳金，逾期超过10日后违约方仍未付款或交房，履约方可单方解除合同，并由违约方承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的日万分之五。合同还对其他相关事项进行了约定。同日，原告转账交付给中介公司10万元作为定金。被告为此向原告出具收条一份，中介公司出具给被告定金保管凭证一份。上述合同签订后，被告找到中介公司称：其房屋有贷款，且刚贷不久，三个月内无法提前还贷，要求与对方协商处理。　　

　　同月22日，原告发微信给被告“钱已准备好，下周一可办手续并询问被告是否已与银行沟通”，被告回复“要打电话问银行”。　　

　　同月26日，原告在中国农业银行开具收款人为张某、金额分别为33.5万元、36.5万元的银行本票两张。　　

　　同年4月4日，被告将其房屋贷款合同中有关提前还款的条款及客户经理的电话微信发送给中介公司工作人员。同日，中介公司业务员李某发短信给被告，告知“第二天即是合同约定的过户时间，此前不去过户的话，需承担相应的法律后果，并请尽快回复”。但被告未予回复。　　

　　2018年4月5日，双方未办理房产过户手续。　　

　　后被告发送微信给李某“李某已长时间逾期，我准备走法律途径，不管何原因，对方的钱应该50%打到卡上”。　　

　　2018年4月16日，原告向被告发送律师函一份，要求被告在收函后7日内配合原告办理房产过户手续并协商后续事宜。　　

　　原告李某向法院提出诉讼请求：1.被告继续履行《房产买卖合同》；2.被告协助办理过户手续。　

　　【法院判决】　　

　　被告张某继续履行与原告李某于2018年3月18日签订的《金华市房产（居间）买卖合同》，原告李某于本判决生效之日起七日内支付被告张某首付款70万元（不含定金），被告张某在收到上述购房款之日即配合原告李某将坐落于金华市新世纪花园1幢1单元502室房屋的房地产过户至原告李某名下。　　

　　案件受理费9510元（已依法减半收取），保全费4420元，合计13930元，由被告张某负担，限于本判决生效之日起三日内交纳。　　

　　【江成天津律师事务所律师评析】　　

　　原、被告双方签订的《金华市房产（居间）买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。双方签订合同当日，原告向被告支付了10万元定金，被告为此出具收条确认收到原告的定金10万元。该定金虽由中介公司代为保管，然中介公司并非收取定金的一方，原告支付定金的义务已经完成。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。涉案合同约定“2018年4月5日前支付首付款80万元（含定金），同时甲方协助乙方在2018年4月5日前办理该房的相关房产过户”，该约定可视为双方当事人应当同时履行支付首付款及办理过户的手续。3月22日的微信聊天记录显示，被告未向原告明确房屋按揭贷款是否能提前偿还，且原告在不清楚被告账号的情况下，通过银行本票方式支付首付款符合常理。根据双方提供的证据，原告已将首付款开具成收款人为被告的银行本票，其直接并同时通过中介员向被告明确表达了要求履行合同的意思表示，后双方协商过程中，被告以房贷无法提前清偿且须支付高额违约金为由明确表示不同意按照原合同约定的价款履行合同，原告在2018年4月4日通过中介员又向被告作出要求履行合同的意思表示，但被告未予回应。另一方面，双方在合同中明确约定涉案房屋未设置抵押担保，签订合同后被告以房屋存在抵押担保、房贷无法提前清偿为由明确表示不能按照原合同约定的价款履行合同，亦违反诚实信用原则。被告知晓应还清房贷并解除抵押担保后才能与原告办理过户手续，其自称准备向案外人借钱先将房贷还清，但因案外人不同意再出借款项故而至今未将房贷提前偿还，并未准备用原告的首付款偿还其按揭贷款，若如其所述，被告却并未在双方约定的过户时间前偿还银行按揭贷款并解除抵押担保，亦可看出被告主观上即未曾想在约定时间内履行合同。原告已将相应首付款开具成银行本票但未直接支付给被告，现双方当事人均未履行合同约定的义务，且均未能举证证明对方存在违约行为，故被告辩称的因原告未支付首付款而拒绝配合办理过户的理由无事实和法律依据，不应采信。原告关于要求被告继续履行双方签订的《金华市房产（居间）买卖合同》的诉请合法有据，应当支持。原告已支付的10万元定金应抵作房款，中介公司应予配合。原告在将相应首付款支付给被告后，被告应配合原告办理房产过户手续。过户手续完成后，双方仍应按《金华市房产（居间）买卖合同》的约定履行各自义务。