实探丨真正的豪宅，是“没有”户型图的

北京别墅圈儿里，有几个盘是出了名的“只闻其名，难见其身”。早些年，远洋LA VIE地址成谜，龙湖颐和原著真颜难得一见。

顶豪，始终是远离大众视野，甚至少了烟火气的“神仙玩家”。

一定是参观过三千万的二环项目给了严肃君勇气，没过多久，严肃君叩开了世茂·西山龙胤的大门。

Part.1

最早知道这个项目，是在严肃君的丰台置业群，群内千万级高端置业者不在少数，对新盘的评价相当严格，但在聊到世茂·西山龙胤的时候，都交口称赞。

海淀0.6容积率的纯合院。北京有多久没出现过类似的项目了？

早在2003年，国内就停止了容积率1.0以下的别墅类用地土地供应，只出不进。

而2018被看做是“限竞房元年”，超过20个已入市项目配有叠拼产品，社区高低配、别墅院子太小等弊端显而易见，尤其是中上叠，院子基本被分割为细长条状。

被切割的自然不如整块儿的好，院子和空间都是如此，甚至在改善族眼中，叠拼别墅只是“优化后的跃层”。

随着需求升级，顶级别墅由于其居住舒适度和稀缺保值性，成为当下住宅升级和资产配置的重要选择。

世茂·西山龙胤前身为海淀区都海田园山庄项目，其地块于2004年出让，2016年转让给了世茂，这才有了这块方外之地，世茂甚至为其定制了一个顶级产品系——“龙胤系”。目前，世茂·西山龙胤是其唯一一个项目。

Part.2

院子，是世茂·西山龙胤最打动严肃君的地方。

项目全部是合院，采取C字型围合方式，外院围合建筑，建筑围合中庭，未来框架交房，院子绿地交付。没有既定空间设置的束缚，业主可以根据实际需求，灵活调整空间排布，发挥想象尽情“壕”装。

今天重点聊一聊院子。严肃君从顶部拍了模型，并对5重院子做了编号。（此处请忽略严肃君的纤纤细手）

（上北下南，1/2/4号位于1F，3/5号位于B1）

1号院子是传统的入户庭院，连接大门和客厅。2号院子比较狭长，是前庭内院的外部通道。

其中1号院子下方开挖，做成了40平左右的厨房，属于赠送面积，还有一部分与3号院子相通，可以做成阳光房。3号院子位于B1，与5号院子平行。

4号院子位于1F，北边是入户客厅，南侧是老人套房，出入比较方便，私密性也相对更好，适合三五至亲好友，对酒小酌。

5号院子是南向主庭院。正对着B1层的会客厅，样板间做了亭台和水系造景。通过西侧的楼梯，可以上到1F，进入老人套房，或者通过2号院子到达前庭。

整个B1层，从北向南依次是厨房、餐厅、会客厅、主庭院，更适合举办大型party。

5重院子，功能指向明确，或开放，或私密。结合世茂·西山龙胤样板间各层的功能分布，能看得更清楚。

世茂·西山龙胤采取的是独栋别墅传统的前二后三设计，以往这种方式，B1层的采光性和通透性大多不尽如人意。

项目的做法是，首先把整个地块抬高了1.5米，保证B1的采光。严肃君十点半左右参观样板间，会客厅光照情况与1F无异。当然，5号院子由于南边院墙遮挡，日照时长较短。

其次是把3号院子放在B1层，与5号院子平行，南北通透。

而C字型主体建筑设计，使得所有区域都有双向或者三向采光，包括楼梯、过道都有良好的通透性。

Part.3

全北京禁墅令下，海淀还能做出容积率0.6的合院，对有着终极改善需求的别墅买家来说，无疑是个让人兴奋的消息。

总价3500万以上的别墅，严肃君首先会好奇买家画像。

• 年龄层大多在40岁-50岁之间

• 8成是在海淀生活或者工作的

• 基本没有投资客户，多用来做第一居所

与市面上大多数别墅客群不同，世茂·西山龙胤准业主的购买目的相对纯粹，主要用于自住。

海淀学区分布极不均衡，项目所处区域，公立学校是普通学校，私立学校也跟朝阳没法比。不过，40岁往上的别墅置业者，孩子一般都上高中或者大学了，对学区没有额外要求。

商业配套有翠湖、永丰、上地、中关村、万柳5大商圈，未来还有绿地中央广场和永丰商圈的中粮大悦城，目前仍处于建设中。

• 位于海淀区上庄镇，紧挨着上庄水库，2公里内是翠湖湿地公园和稻香湖公园，8公里外是西山群，三湖一河，依山傍水

• 总共194套，面积段680平-1280平，总价3500万/套起，其中860平的B户型是主力户型。全部是“前二后三”设计，地上2层，地下2层，每栋前后共有5个院子

• 共分五期，首期开盘51套已全部售罄，二期顺销中，三期预计2019年中取证

讲解中，销售提到很多关于中国传统建筑文化的传承。在严肃君看来，诗情寓意园林造景，好到极致也无非一个“好”字，此处无意赘述。

值得一提的是，世茂·西山龙胤东侧2公里就是故宫北院。

Part.4

故宫北院，总用地62公顷，总建筑面积超10万平，预计2022年对外开放，年接待客流量不少于300万人次。

这对于世茂·西山龙胤乃至整个上庄的意义在于，高规格倒逼下，周边环境的各项改善工作都提上了日程。

严肃君当天是从海淀翠湖北路，经过上庄路，在南沙河西路找到世茂·西山龙胤售楼处的。

目前翠湖北路是双向四车道，由于翠湖别墅（二手房均价6万+）未做人车分流，临近路段两边都停满了车辆，直到上庄水库南岸，视线才豁然开朗。

（向右滑动查看更多图片）

目前项目周边道路交通，主要依靠北清路。作为中关村科学城的主横轴，双向六车道，串联起了8个高端产业园，唯一的不足在于红绿灯过多。

好在南侧1公里的翠湖南路，已确定年底通车，连接西六环与京新高速，未来15分钟直达西北五环。

另外上庄路拓宽为双向6车道，接驳西山隧道，全线通车后可直达西北五环闵庄路。

（翠湖南路西段已经开通）

至于上庄镇的村落腾退，周边配套升级，以及外在管理改善，进一步推进的概率也比较大。

事情正在起变化，往好的方向。世茂·西山龙胤预计2021年底交房，几乎与故宫北院开放时间同步，不管巧合还是默契，不远不近，就在这里。

严肃君手记：

860平米的独栋别墅，在参观之前，严肃君很难想象世茂·西山龙胤的“豪”会是怎么一番模样。

但是，不多见一见世面，恐怕更没办法在大神云集的丰台置业中发言了。

大约四年前，一位业内同行谈及参观海淀某亿级别墅之后的感受，说“打从心底里感觉到自身的渺小”。

入行以来，严肃君也是第一次遇到“没有户型图”的房子，用一句感性的话说，你希望它是怎样的，它就会是怎样的。

不用像25岁时，纠结90平三居到底要两个卫生间还是要更大的次卧；

也不用像35岁时，在大平层的空间感和叠拼别墅的私密性之间难以抉择。

框架交房，最终呈现出来的，是可以“署上”自己名字的作品。

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