实探丨真正的豪宅,是“没有”户型图的

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  北京别墅圈儿里,有几个盘是出了名的“只闻其名,难见其身”。早些年,远洋LA VIE地址成谜,龙湖颐和原著真颜难得一见。

  顶豪,始终是远离大众视野,甚至少了烟火气的“神仙玩家”。

  一定是参观过三千万的二环项目给了严肃君勇气,没过多久,严肃君叩开了世茂·西山龙胤的大门。

  Part.1

  最早知道这个项目,是在严肃君的丰台置业群,群内千万级高端置业者不在少数,对新盘的评价相当严格,但在聊到世茂·西山龙胤的时候,都交口称赞。

  海淀0.6容积率的纯合院北京有多久没出现过类似的项目了?

  早在2003年,国内就停止了容积率1.0以下的别墅类用地土地供应,只出不进。

  而2018被看做是“限竞房元年”,超过20个已入市项目配有叠拼产品,社区高低配、别墅院子太小等弊端显而易见,尤其是中上叠,院子基本被分割为细长条状。

  被切割的自然不如整块儿的好,院子和空间都是如此,甚至在改善族眼中,叠拼别墅只是“优化后的跃层”

  随着需求升级,顶级别墅由于其居住舒适度和稀缺保值性,成为当下住宅升级资产配置的重要选择。

  世茂·西山龙胤前身为海淀区都海田园山庄项目,其地块于2004年出让,2016年转让给了世茂,这才有了这块方外之地,世茂甚至为其定制了一个顶级产品系——“龙胤系”。目前,世茂·西山龙胤是其唯一一个项目。

  Part.2

  院子,是世茂·西山龙胤最打动严肃君的地方。

  项目全部是合院,采取C字型围合方式,外院围合建筑,建筑围合中庭,未来框架交房,院子绿地交付。没有既定空间设置的束缚,业主可以根据实际需求,灵活调整空间排布,发挥想象尽情“壕”装。

  今天重点聊一聊院子。严肃君从顶部拍了模型,并对5重院子做了编号。(此处请忽略严肃君的纤纤细手)

  

  (上北下南,1/2/4号位于1F,3/5号位于B1)

  1号院子是传统的入户庭院,连接大门和客厅。2号院子比较狭长,是前庭内院的外部通道。

  其中1号院子下方开挖,做成了40平左右的厨房,属于赠送面积,还有一部分与3号院子相通,可以做成阳光房。3号院子位于B1,与5号院子平行。

  

  4号院子位于1F,北边是入户客厅,南侧是老人套房,出入比较方便,私密性也相对更好,适合三五至亲好友,对酒小酌。

  5号院子是南向主庭院。正对着B1层的会客厅,样板间做了亭台和水系造景。通过西侧的楼梯,可以上到1F,进入老人套房,或者通过2号院子到达前庭。

  整个B1层,从北向南依次是厨房、餐厅、会客厅、主庭院,更适合举办大型party。

  

  5重院子,功能指向明确,或开放,或私密。结合世茂·西山龙胤样板间各层的功能分布,能看得更清楚。

  

  世茂·西山龙胤采取的是独栋别墅传统的前二后三设计,以往这种方式,B1层的采光性和通透性大多不尽如人意。

  项目的做法是,首先把整个地块抬高了1.5米,保证B1的采光。严肃君十点半左右参观样板间,会客厅光照情况与1F无异。当然,5号院子由于南边院墙遮挡,日照时长较短。

  其次是把3号院子放在B1层,与5号院子平行,南北通透。

  而C字型主体建筑设计,使得所有区域都有双向或者三向采光,包括楼梯、过道都有良好的通透性。

  Part.3

  全北京禁墅令下,海淀还能做出容积率0.6的合院,对有着终极改善需求的别墅买家来说,无疑是个让人兴奋的消息。

  总价3500万以上的别墅,严肃君首先会好奇买家画像。

  年龄层大多在40岁-50岁之间

  8成是在海淀生活或者工作的

  基本没有投资客户,多用来做第一居所

  与市面上大多数别墅客群不同,世茂·西山龙胤准业主的购买目的相对纯粹,主要用于自住。

  海淀学区分布极不均衡,项目所处区域,公立学校是普通学校,私立学校也跟朝阳没法比。不过,40岁往上的别墅置业者,孩子一般都上高中或者大学了,对学区没有额外要求。

  商业配套有翠湖、永丰、上地、中关村、万柳5大商圈,未来还有绿地中央广场和永丰商圈的中粮大悦城,目前仍处于建设中。

  

  位于海淀区上庄镇,紧挨着上庄水库,2公里内是翠湖湿地公园和稻香湖公园,8公里外是西山群,三湖一河,依山傍水

  总共194套,面积段680平-1280平,总价3500万/套起,其中860平的B户型是主力户型。全部是“前二后三”设计,地上2层,地下2层,每栋前后共有5个院子

  共分五期,首期开盘51套已全部售罄,二期顺销中,三期预计2019年中取证

  讲解中,销售提到很多关于中国传统建筑文化的传承。在严肃君看来,诗情寓意园林造景,好到极致也无非一个“好”字,此处无意赘述。

  值得一提的是,世茂·西山龙胤东侧2公里就是故宫北院。

  Part.4

  故宫北院,总用地62公顷,总建筑面积超10万平,预计2022年对外开放,年接待客流量不少于300万人次。

  这对于世茂·西山龙胤乃至整个上庄的意义在于,高规格倒逼下,周边环境的各项改善工作都提上了日程。

  严肃君当天是从海淀翠湖北路,经过上庄路,在南沙河西路找到世茂·西山龙胤售楼处的。

  目前翠湖北路是双向四车道,由于翠湖别墅(二手房均价6万+)未做人车分流,临近路段两边都停满了车辆,直到上庄水库南岸,视线才豁然开朗。

  

  

  

  

  (向右滑动查看更多图片)

  目前项目周边道路交通,主要依靠北清路。作为中关村科学城的主横轴,双向六车道,串联起了8个高端产业园,唯一的不足在于红绿灯过多。

  好在南侧1公里的翠湖南路,已确定年底通车,连接西六环与京新高速,未来15分钟直达西北五环。

  另外上庄路拓宽为双向6车道,接驳西山隧道,全线通车后可直达西北五环闵庄路。

  

  (翠湖南路西段已经开通)

  至于上庄镇的村落腾退,周边配套升级,以及外在管理改善,进一步推进的概率也比较大。

  事情正在起变化,往好的方向。世茂·西山龙胤预计2021年底交房,几乎与故宫北院开放时间同步,不管巧合还是默契,不远不近,就在这里。

  严肃君手记:

  860平米的独栋别墅,在参观之前,严肃君很难想象世茂·西山龙胤的“豪”会是怎么一番模样。

  但是,不多见一见世面,恐怕更没办法在大神云集的丰台置业中发言了。

  大约四年前,一位业内同行谈及参观海淀某亿级别墅之后的感受,说“打从心底里感觉到自身的渺小”。

  入行以来,严肃君也是第一次遇到“没有户型图”的房子,用一句感性的话说,你希望它是怎样的,它就会是怎样的。

  不用像25岁时,纠结90平三居到底要两个卫生间还是要更大的次卧;

  也不用像35岁时,在大平层的空间感和叠拼别墅的私密性之间难以抉择。

  框架交房,最终呈现出来的,是可以“署上”自己名字的作品。

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