谢逸枫：菏泽取消限售！打响全国首例楼市调控松绑第一枪！

文/谢逸枫

2018年12月18日晚间，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》（菏建〔2018〕7号），通知第六条明确规定：取消新购住房限制转让措施。通知称，取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

2017年3月以来，抑制楼市投机的“限售”调控政策出现首个松绑迹象。此次调整距离政策出台仅有一年多时间。2017年11月6日，《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号），其中第14条指出：对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。

这是全国首个明确宣布取消住宅限售措施的城市。回顾楼市调控政策可以发现，2016年9月底以来，从中央到地方都陆续出台以“打压、收紧”为基调的调控政策，自此“调控补丁”频出。具体而言，2016年9月30日各地开启限购政策被认为是打响楼市调控的第一轮。2017年3月17日，以北京为调控范本，各地开启楼市调控升级，各地开启限售模式。第三轮调控政策则从2017年7月开始，租赁成为政策的主要内容，2017年9月开始，第四轮调控开启，三四线城市不断加入楼市调控行列。

老谢直言，地方政府真的“扛不住”了，取消限售正是最好时机，可以直接起到稳定楼市预期的最好效果，有利平衡供求关系，促进房价合理回归。最关键是及时有效的防止了房地产下行还快、土地与房地产税收收入下降、库存上升过快、房子过剩、房企资金断链，银行“断贷”的六大危机。因此，预计会有更多的地方政府纷纷加入取消限售政策的队伍，化解当下的市场风险。在2018年底到2019年期间，全国至少有90个城市的限售政策应该会逐渐退出楼市舞台，未来房地产调控去行政化是大趋势，转入市场化的长效机制建设会加快。

老谢认为，自2016年9月30日开启新一轮楼市调控以来，菏泽成为全国第一个取消限售政策的城市。山东省菏泽市作为全国首个以红头文件正式宣布取消限售，说明楼市政策正式见底，公开松绑意味着打响“救市”第一枪。毫无疑问，限售政策自2017年实施以来，遏制投资投机炒房需求、抑制房价上涨的作用不是很明显。相反，影响到市场供应，不利于市场交易流通，导致供需不平衡。此时，取消限售，实际上是疏通了堵塞市场，起到平衡供需关系。

老谢认为，菏泽市打响取消限售第一枪，最根本的原因在于七个层面。第一是供应层面。供求矛盾突出，新房成交暴增，库存不足。而二手房市场供不应求，房源被集中垄断于少数人手上，存量库存大。第二是房价层面，新房的房价暴涨，无法稳控，解决不了供需问题，防止大涨更防止大跌，现在是既防止大涨也防止大跌。第三是金融层面，二手房一旦面临存量压得过多或者是无法及时流转或者无人接盘，容易出现断供的现象。第四是经济层面，如果房地产下降过快，肯定会影响的地方经济稳定、财政的收入。

第五是政策层面，楼市是政策市，好时压坏时救，这就是政策规律。棚改货币化一旦取消，会引起房子过剩的现象。国开行收归棚改审批权限，接着住建部要求“库存地、房价上涨快”的城市逐步取消棚改货币化，棚改将取消政府购买模式，楼市调控转向既防止大涨也防止大跌。第六是财政层面，从土地成交看，2018年卖地高达444亿，全国排名33，同比上涨高达62%。2017年273亿元。第七是产权层面，政策没有权力限制个人的合法房屋交易限制，否则违反物权法第三十九条、第六十四条。因此，取消限售是最好的办法。

老谢认为，取消限售释放出楼市六大信号，暗示着楼市调控由收缩转向松绑的周期来临，进入相对宽松的政策环境阶段。其一是政策见底，救市来了，全国楼市政策松绑周期正式来临，调控最严厉的时刻过去了，没有加码的基础与空间。其二是最佳抄底买房时机来了，楼市政策鼓励买房。其三是房价见底，已经无下跌空间。政策的放松对于房价具有上涨预期推动作用。其四是房企最困难的日子即将结束。限售的取消，是政策调整或放松信号，未来会有更多的政策调整。其五是楼市最危险时刻即将过去了。政策的放松，意味着楼市不会跌到哪里去。其六是更多的地方纷纷进入取消限售的节奏，地方与上面的博弈正式对决。

老谢认为，取消限售之前，楼市政策已经逐渐放松到见底。其一是限价、限网签的放松，广州、北京等多个城市。其二是首套房贷利率下降，广州、深圳、杭州、合肥等多个城市。其三是房企融资放松，企业债的放松，19个房企符合发债的条件。其三是10月31日、12月13日中政局会议一次未提房地产，其四是公积金贷款的条件放松。其五是调控的城市不断减少。其六是棚改货币化未取消。其七是商品房预售款监督放松。其八是限商的政策调整。

其九是局部取消限购，2018年1月5日晚间，兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，对部分区域取消限购，进一步强化价格备案制度，实行住房限售措施，并于2018年1月8日起正式实施。其十是公寓限制销售对象取消，允许卖给个人，广州等城市。

老谢认为，一旦2019年一季度或上半年实体经济与房地产下行过快，楼市调控会迎来大范围松绑。未来还会更多的政策放松。其一是降准、降息。其二是房企融资渠道开闸，股权、发债、银行信贷、商品房预售款监督等放开。其三是房地产相关的税收优惠减免。其四是首套或二套房贷的首付、利率下调。其五是取消限售。其六是取消限购、限贷。其七是取消限价、限签。其八是取消商住限购。其九是取消限制企业买房。其十是棚改货币化继续。

老谢认为，此番三四线城市，公开试探调控底线，意味着的内容非常多。其一是楼市调控的政策底已经出现，收紧的城市减少，调整的城市增多，楼市调控最严的时刻已经过去，政策很难再进一步加码，缺乏空间。其二是楼市局部松绑是大概率事件，地方政府势必会反复试探政策底线。基于房价维稳的出发点，楼市松绑是可以预料的。只要房价出现大幅调整，松绑就会随后而来。三四线城市松绑空间更大，一二线城市一向从严从紧。

值得一提的是，一些地方政府，在土地财政和房地产依赖的推动下，势必反复试探调控底线，不断以政策微调来达到局部宽松的目的。其三是没有大宽松，房价很难再有暴涨。这里的大宽松，首要者在于大水漫灌，降准降息同步配合，限购限贷次第放开，只有这样，才能重新激活残余的“六个钱包”，开启新一轮更加危险的楼市加杠杆。否则，局部局地的试探性宽松，对整体房价意义不大。

老谢认为，2019年楼市政策调整的方向集中于六点，即保护首次与改善的合理住房需求，化解楼市风险，平衡供需关系，稳定房价预期，还原市场真实，拯救地方与银行及房企。其一是逐渐取消限价、限签政策，让房价回归市场化的供需波动。其二是逐步取消限售，疏通市场的堵塞环节。其三是适当的调整限购、限贷政策，放松其限制的条件与门槛。其四是逐渐的取消商住限购，防止烂尾楼。其五是首套或二套的首付、利率下调，让合理需求不受伤。其六是房企融资逐渐放开，发债、股权、银行信贷等融资渠道打开，防止中小房企大规模的破产或死掉。

老谢认为，2019年最好的实施因城施策标准，应该是根据房价、供求、库存三个指标来判断。其一是房价下降过快、库存上升过快、供大于求的城市，则要政策全面调整或者放松。其二是房价暴涨不稳控，供小于求，库存紧缺的城市，则要政策全面收紧。其三是一手房成交火热，二手房寒冷的城市，则要针对性的政策调整，如取消限售，其他政策坚持。其四是房价上涨、供求不平、库存上升的城市，则要供应端政策放开。其五是房价下降，供大于求的城市，则需求端政策放松。因此，其他的考虑因素则是经济、财税收入、金融等指标。

老谢认为，单纯的取消限售，不会导致房价暴涨，更不会导致投资投机需求疯狂抢房，因为限购、限贷等政策没有一刀切的取消，货币与金融政策没有全面放松。其一是取消限售的目的，是平衡供需关系，释放需求与疏通堵塞。其二是限售对于首次与改善的合理住房需求来讲，意义不大，不存在投资投机炒房的可能性。其三是对于期房的限售遏制投资投机炒房效果不大，交房期限至少到二年以上，一般是三年，对于投资者无太大影响。其四是单个的取消限售，无法改变楼市调控总体收紧的局面。

老谢认为，2019年中国楼市总体在政策调整一条线平稳上涨，呈现前低后高、先冷后热的趋势，房价涨幅回落到个位数上涨，不存在暴跌的可能性。

2018年3月份，特别是两会前后开启的房地产调控政策是2016年“930”后的第五轮楼市调控。其主要特征是热点城市购房出现刚需优先摇号以及出现限价房。

老谢统计发现，自2017年3月25日到2018年12月，全国已有至少90城实施“限售”，包括北京、厦门、杭州、福州、广州、海南省全省，上海、重庆、珠海、惠州、东莞、佛山、南昌、贵阳、长沙、南宁、桂林、北海、闽侯县、长乐、福清、石家庄、承德、保定、张家口、西安、沈阳、成都、济南、青岛、威海、东营、聊城、菏泽、滨州、德州、郑州、开封、襄阳、鄂州、南京、常州、扬州、无锡、启动、徐州、张家港、昆山、杭州、嘉兴、宁波、绍兴、芜湖、六安、太原、昆明、长春等。

随后，又有大连、沈阳、青岛、海南、长春、哈尔滨、丹东、成都、三明、宁波等10个城市先后发布了不同年限的限售政策。其中，保定、佛山的限售年限长达十年，海口、石家庄的限售年限为5年，厦门、杭州、福州等则普遍在2~3年。值得一提的是，2016年11月，住建部在北京召开了全国部分城市房地产宏观调控工作部署会，明确北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都、石家庄、南昌、长沙、青岛等20个重点城市要把房价稳定在现有水平上。纵观上述20城，仅合肥和天津未执行“限售”政策。