绿城管理集团“幕后推手”为你揭秘,轻资产发展的“进化术”

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  当人们沉浸于时代的日新月异时,可能忽略了一个重要事实:世界正在变“轻”。

  带着笔记本电脑上下班,甚至直接拿起手机办公的人们,或许难以想象,上世纪中叶诞生的世界上第一台计算机ENIAC,长30米,宽6米,高2.4米,足足有30吨重。

  ENIAC每秒可完成5000次计算,在当时引发轰动,而如今,一个轻薄的笔记本电脑,每秒就可轻松完成亿次级计算。

  对房地产行业而言,既有的“跑马圈地”重资产模式弊端日渐凸显,供给侧改革也呼唤更为专业的房地产开发服务,由“重”转“轻”成为行业趋势。

  世界正在变“轻”,而祝军华愿意表达得更肯定一点:“‘轻’,是时代之趋。”

  “变‘轻’,符合人性化的需求;从企业的角度来说,它契合商业的发展逻辑。”

  

  八年的媒体从业经历,锻炼了祝军华对时代的灵敏嗅觉;而进入绿城之后,从营销部负责人,到城市公司总经理,再到进入绿城管理集团分管发展中心的跨域历练,则为他构建起完整的行业思维。

  如今,身处中国领先的轻资产开发公司——绿城管理集团,祝军华始终在思索与探寻的,是科学性和前瞻性兼备的轻资产发展之道,或者用他的话说,轻资产发展的“进化术”。

  

   绿城管理集团本部

  尽管轻资产的转型已逐步得到业内共识,但以何“轻”、何以“轻”、“轻”何以载“重”等关键问题,仍困扰着房地产从业人员。

  在祝军华看来,轻资产转型是“从重规模增长的GDP,进阶到更看重业务结构的GNP”。业务结构的调整与竞争壁垒的构建,是关键所在。

  0 1

  转型的底层逻辑

  中国的房地产行业发展,从1998年房改开始,至今已走过20个年头。近年来,宏观调控、行业调整、市场变化等种种因素加剧,致房地产企业的发展痛点不断暴露。祝军华将其总结为四点:

  一是房地产“资源红利”时代结束,行业发展需要新动力;

  二是房地产去杠杆导致地产开发融资难;

  三是行业利润下行倒逼全流程精细化;

  四是“有价少市”加大地产开发企业经营难度与投资风险。

  如何适应未来市场,破解企业发展痛点,建立新的发展模式,成为房地产行业面临的关键问题。

  “房地产企业极‘重’,土地重,资金也重,房企尤其中小房企的转型困难重重。”

  近年来,以绿城管理集团为代表所实践的“代建模式”,作为一种轻资产的探索,日益受到业内重视。沃顿商学院也将绿城管理集团的案例收录于“2016年中国房地产十大案例”。

  

   绿城管理三大核心业务图

  房地产代建,是一种由有开发需求的委托方发起,由拥有开发能力和建设经验的受托方进行部分或全程参与融资、设计、开发、管理及服务,最终实现共同盈利的商业模式。

  祝军华表示,代建存在三大特征,

  一是委托方和受托方有确切的职责划分;

  二是受托方对项目无绝对控股权,但享有实际操盘权;

  三是受托方在合作过程中收取代建管理费或代建服务费。

  从代建企业来看,全国性知名品牌房企或特色型房企占大部分。这些企业以其强大的经营管理能力、品牌影响力、团队建设能力、资源整合能力,有效破解中小房企存在的发展痛点。

  “代建是一种利他的商业模式,其核心是‘赋能’。”祝军华说,纵观全球,投资与开发分离亦是国外发达国家房地产主流的发展模式。

  尽管代建在国内才刚刚起步,仍有待被大众所熟悉,但已爆发出惊人的发展势头。作为代建领域领头羊,绿城管理集团代建业务呈快速增长状态,被专业机构与权威媒体授予“中国房地产商业模式年度大奖”、“中国房地产成长价值领军企业”等荣誉。

  

   绿城管理项目布局图

  截至2018年9月底,绿城管理集团在管项目达268个,总建筑面积超过5800万方。

  02

  轻的进化术

  在总结绿城管理集团的发展,结合国外的实践后,祝军华认为房企真正变“轻”的关键,是从“重资产、弱运营”转向“轻资产、重资本、强运营”。

  轻资产

  祝军华认为,对于有志于向轻资产转型的房企,要完全转变自投项目的管控模式,通过更为彻底的专业模块社会化分工合作及全产业链管理的方式来实现。

  “通过产业链优秀合作伙伴的分工合作,建立更为紧密的契约管理、标准管理、品牌管理。”

  引入分工合作,去化操作端压力,在这过程中,对总部、区域城市公司的知识体系、管理能力,或者换个角度讲——人才储备和培养,提出了十分高的要求。

  在祝军华看来,这正是轻资产的逻辑,即轻资产最重的是人才投入。

  与此同时,祝军华认为,轻资产的长远发展之道,建立在合理的业务结构之上,对于很多房企而言,要高度重视并不断壮大商业运营和资本运营。

  一增一减,一进一退,轻重有度。

  

   绿城管理代建的富阳富春玫瑰园

  重资本

  “从产业形态来看,横跨地产、金融是轻资产企业的大势所趋,在发挥商业开发领域专业优势的同时,要培育强大的资金管理能力。”

  祝军华同时指出,利用“地产+金融”产生的杠杆效应,将成倍地放大轻资产企业的投资收益,实现与物业所有者、外界投资者共赢的局面。

  从国内来看,外部环境错综复杂,房地产行业对于资金的需求在不断增加。就代建而言,委托方对引入资金支持的需求也越来越多。

  作为国内代建领域领头羊,绿城管理集团将金融服务作为三大核心业务之一,通过与绿城资本、基金公司协作,引入社会资金进入行业,解决委托方的资金需求。

  “资本代建另一大优势在于合作模式多元化,股权投资、委托开发、并购重组、资产处理等,是推动业绩增长的强劲动力。”据祝军华介绍,绿城管理已与信达香港成立SPV公司,拓宽项目获取的范围。

  

   绿城管理代建的海口桃李春风

  强运营

  “运营能力将成为轻资产企业的关键能力之一,要加强对价值链的控制力,以涵盖产品增值的每一个环节。”

  祝军华以美国铁狮门为案例,分析了其最为擅长的业务逻辑:

  第一阶段,通过成立基金,向社会募集资金,实现入股,成为小股东;

  第二阶段,通过收购或其他方式获取项目,进行开发/运营升值,例如写字楼重新包装,运营管理,实现租金提升,而后通过销售、REITS、ABS等方式,在资产/项目升值后,变现实现收益。

  这两个阶段完美结合了“重资本、强运营”的业务逻辑,收益因此也多样化:首先通过杠杆获得了项目的开发/运营的权利,其次在融资过程中获益,最后项目升值变现,同样获益不菲。

  “需要明确的是,这一系列的操作都来自于企业强大的运营能力。”

  “世界正在变‘轻’,不管准备好与否,我们都只能选择与时代同行。但在这种趋势下,如何找准自己的定位,却关乎我们未来能走多远。”祝军华说。

  文章来源:绿城管理

  【开年宏篇 说透2019】尽管轻资产的转型已逐步得到房地产业内共识,但以何“轻”、何以“轻”、“轻”何以载“重”等关键问题,仍困扰着房地产从业人员。2019年1月12日-13日 ,【中国房地产发展趋势与战略总裁峰会】绿城管理集团总经理助理、绿城管理集团项目布局的“幕后推手”祝军华老师将带来《新形势下的房地产开发模式创新——轻资产发展之道》的主题分享,为参会者带来科学性和前瞻性兼备的轻资产发展“进化术”,千万不要错过!

  

  
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